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1. 문제의 소재필자가 법률자문을 제공하고 있는 소규모재건축사업 현장 중, 조합설립 및 건축심의를 거친 상황에서 인근 주택단지와 사업구역을 통합하려고 한 곳이 있었다. 소규모주택정비법은 소규모재건축사업에서 주택단지 간 통합의 근거를 마련하고 있지 않아 사업구역 통합에 어려움이 있었으나, 도시정비법 및 소규모주택정비법의 문언과 취지에 입각한 논리를 구성하여 관할청을 설득하였고, 결국 사업구역 통합이 가능케 되었다. 그런데 사업구역을 통합하려고 보니 종전 사업지의 용도지역은 제3종일반주거지역이었고, 통합 대상이 된 사업지의 용도지역은
2024.04.01 12:21
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1. 사실관계원고는 서울 동대문구 일대를 사업시행구역으로 하여 주택재개발사업을 시행하기 위하여 설립된 주택재개발정비사업조합으로서 2018. 5. 10. 동대문구청장으로부터 이 사건 정비사업에 관하여 관리처분계획인가를 받았고, 같은 날 동대문구청장은 관리처분계획인가고시를 하였다.피고들은 이 사건 정비사업 구역 내에 있는 토지(이 사건 제1, 2 토지)와 건물의 소유자이다.서울특별시 지방토지수용위원회는 2018. 10. 26. 이 사건 정비사업을 위하여 이 사건 제1, 2 토지를 수용하고 지장물로 분류된 이 사건 건물을 이전하게 하며
2024.04.01 12:19
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1. 사례지율씨는 최근 아버님이 재개발을 통해 조합원이 되었고 1+1으로 조합원입주권을 신청하였다. 지율씨는 이 중에 1채만 증여 받고 싶은데 증여세와 취득세 부담이 얼마나 될지 궁금하다. 또한, 증여는 어느 시점에서 가능한지 알고 싶다. 2. 해설⑴ 조합원입주권의 권리변환시기재건축이나 재개발을 통해 종전주택이 멸실되고 신규주택이 되는 과정에서 종전주택이 멸실되고 신규주택 지어지는 공사기간 동안은 주택이 아닌 부동산을 취득할 수 있는 권리인 조합원입주권으로 변환이 된다.주택에서 조합원입주권으로 변환되는 시기는 국세와 지방세에서 달리
2024.04.01 12:17
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지역주택조합가입계약시에 조합가입계약자들은 통상 지역주택조합 사업의 전망의 불투명을 우려하여 소위 안심보장증서를 교부받아 두는 예가 종종 있다. 여기서 안심보장증서란 지역주택조합설립추진위원회가 사업이 무산되거나 지연될 경우 조합원의 분담금과 업무추진비를 환불해주겠다는 내용을 약속하는 문서를 말한다. 그런데 위 안심보장증서의 문서의 효력에 관하여 주류적인 법원의 판결은 총회의 결의가 없기 때문에 무효이고 이에 따라 조합원가입계약도 무효라는 입장이나, 이에 반하여 위 안심보장증서의 내용은 단순한 채무부담행위에 불과하여 무효라 볼 수 없다
2024.03.04 12:01
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1. 사실관계피고는 N구역 주택재개발정비사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)의 사업시행자이고, 원고들은 이 사건 사업구역 중 S구역 내 별지 목록 기재 토지 및 지장물의 소유자이다. 원고들 소유 부동산은 피고의 최초 조합설립인가 시점(2008. 9. 4.)에는 정비구역에 포함 되어 있지 않다가 구역 변경에 따라 조합설립변경인가 시점(2017. 1. 11.)에 포함되었고, 그 즈음에 피고의 조합원으로 편입되었다.피고 조합은 2012. 1. 13. 최초 사업시행인가를 득한 뒤 앞서 본 정비구역 변경에 따라 2018. 5. 16. S구
2024.03.04 11:59
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1. 문제의 소재도시정비법은 조합원에게 기본적으로 1주택을 분양하되 조합의 재량에 따라 2주택을 분양할 수 있다고 규정하면서, 추가 분양되는 1주택의 분양가에 대해서는 규정을 두고 있지 않다. 이에, 추가 분양분의 가격을 조합원 분양가로 하는 경우도 있으나, 일반분양가 혹은 일반분양가와 조합원 분양가의 중간 가격 등 조합원 분양가 보다 높은 가격으로 분양하는 경우도 있다. 최근 서울 권역의 한 구청은 1+1 분양시 추가 1주택에 대하여 일반분양가 적용이 위법하다는 취지로 행정지도를 하였다. 추가되는 1주택에 조합원 분양가가 반드시
2024.03.04 11:57
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1. 사례지율씨의 어머니는 20년도에 재개발조합원입주권을 프리미엄을 주고 취득한 승계조합원이다. 어머니는 최근 조합으로부터 청산금에 대한 양도소득세를 신고해야 한다는 안내문을 받고 어떻게 해야 할지를 알아보고 있는 중이다. 지율씨는 어머니 대신 평소 알고지내던 세무사에게 조합으로부터 받은 안내문과 함께 필요서류를 준비하여 상담을 받기로 하였다. 2. 해설⑴ 청산금이란청산금(추가부담금)이란 조합원이 사업시행자에게 제공하는 종전부동산의 권리가액과 정비사업의 결과로 받게 되는 신축부동산의 분양가액의 차액을 의미한다.1) 조합원의 권리가액
2024.03.04 11:55
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현행 주택법은 주택건설사업의 사업주체가 사용검사를 받기 전에 국토교통부가 지정한 바닥충격음 성능검사기관으로부터 바닥충격음 차단구조의 성능을 검사받아 그 결과를 사용검사권자에게 제출하게 하고, 성능검사기준에 미달하는 경우 사용검사권자인 지방자치단체장이 사업주체에게 손해배상 또는 보완시공을 권고할 수 있도록 하는 규정을 두고 있다. 이러한 규정은 공동주택 거주자들의 층간소음으로 인해 발생하는 공동생활의 불편함을 호소하는 여론이 각종 분쟁 등 사회문제로까지 비화되는 상황에서, 국토교통부가 종전에 시행되어 오던 사전확인제를 실제 건축이 이
2024.02.13 12:26
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1. 사실관계피고들은 자매간으로 이 사건 제1부동산을 공동으로 소유하던 중 원고들에게 매도한 사람들이고, 원고들은 부부로 E재개발조합 사업구역 내에 위치한 이 사건 제1부동산을 매수한 사람들이다.(이 사건 조합은 2014. 6. 1. 설립인가가 이루어졌다.)원고들은 2020. 8. 14. 피고들로부터 매매대금을 2억 원으로 하되 임차보증금 3,900만 원을 원고들이 승계하기로 하고, ‘매도인은 매수인에게 조합원 입주권 등 모든 권리를 매수자에게 승계하며 조합원 입주권(분양받을 권리)이 없을 시 계약을 무효로 한다. 매도인은 E재개발
2024.02.13 12:25
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1. 재건축초과이익 환수에 관한 법률의 일부 개정2023. 12. 26. 재건축초과이익 환수에 관한 법률이 일부개정되었다(이하 ‘개정 재초환법’). 개정 재초환법은 2024. 3. 27.에 시행되어, 시행 이후 재건축 부담금을 결정·부과하는 재건축사업부터 개정 재초환법의 적용을 받게 된다(부칙 법률 제19850호 제2조). 개정 재초환법은 전체적으로, 환수되는 재건축초과이익의 범위를 축소하는 방향으로 개정이 이뤄진바, 이하에서 중요한 개정사항을 소개하겠다. 2. 부과대상 주택 범위 변경종전 재초환법은 부과대상에서 제외되는 주택의 범
2024.02.13 12:23
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1. 사례지율씨는 최근 현재 살고 있는 집을 양도하고 이사를 계획 중이다. 지율씨가 보유하고 있는 주택은 동탄에 소재한 아파트이고 2019년도에 취득했고 당시 조정지역에 해당되었다. 또, 배우자는 2021년9월에 아산에 분양권을 취득하여 보유중이다. 현재 계획은 동탄아파트를 매도함과 동시에 광교아파트를 취득하여 이사를 하려고 하는데 동탄아파트가 비과세를 받을 수 있는지 여부와 주의해야 할 점은 어떤 것인지 궁금하다. 2. 해설⑴ 주택분양권주택분양권은 일반적으로 주택법에 따라 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된
2024.02.13 12:21
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최근 자금 경색으로 인하여 수도권 지역주택조합의 줄도산이 현실화되고 있다. 토지확보율 등에서 비교적 사업성이 높았던 사업장들도 법인에 대한 주택담보대출 금지와 금융기관의 PF(프로젝트 파이낸싱) 중단으로, 자금조달이 막히면서 파산기로에 선 상황이다. 그런데 지역주택사업의 경우 토지 사용권의 80%, 소유권의 15%를 확보해야 조합 설립이 가능한데, 토지 사용권이 충분히 확보된 사업장에서도 파산선고가 이뤄진 것은 이례적인 현상이다. 금융 비용 상승과 조합원 가입 및 사금융을 통한 외부 자금 유입이 끊기면서 토지 매입 자체가 어려워졌고
2024.01.26 12:16
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1. 사실관계원고는 도시환경정비사업조합이고 피고는 정비구역 내 토지를 소유하고 있는 자인데, 원고는 피고에 대해 수용재결을 받아 수용보상금을 공탁하였으나 피고는 원고에게 토지를 인도하지 않자 원고는 명도단행 가처분결정에 따른 강제 집행을 실시하여 2020. 7. 1. 토지를 인도받았다. 2. 원고 조합 주장의 요지원고는 피고에 대하여 불법점유로 인한 부당이득 내지 손해배상으로 보상금 공탁 이후 조합이 토지를 인도 받을 때까지의 토지 차임 상당액 2억여 원 및 보상금 공탁에도 불구하고 토지를 인도하지 않고 정비사업의 진행을 의도적으로
2024.01.26 12:14
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1. 문제의 소재조합 관련하여 가장 첨예한 문제 중 하나가 임원의 선임에 관한 문제이다. 수년간 조합 담당 자문을 하면서 가장 빈번한 자문 주제 중에 하나이다. 특히, 기존 임원 중 한명이 조합장 선거에 입후보할 경우 기존 임원직을 사임하여야 하는지, 임원이나 대의원을 보궐선임할 경우 대의원회에서 하여야 하는지 혹은 총회에서 하여야 하는지, 기존의 조합장이 신규 조합장 선임에도 입후보 하였으나 총회에서 선임되지 아니하였다면 이후 총회 진행은 누가 의장 자격을 가질 수 있는지, 연임 절차를 진행하는 경우 신규 선임하는 절차와 동일한
2024.01.26 12:13
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1. 사례지율씨는 자신이 거주하고 있는 지역이 재개발지역으로 관리처분이 되어 조합원이 되었다. 재개발 중 거주할 곳을 알아보던 중 송파(조정지역)에 적당한 매물이 나와 매수하려고 한다. 그런데, 이 주택을 취득하는 경우 조정지역이여서 취득세가 중과되는지 궁금하다. 2. 해설⑴ 다주택자 취득세율현행 취득세율은 1~3%(이하 기본세율)에 해당하는 기본세율과 8%, 12%에 해당하는 중과세율로 크게 나눠볼 수 있다 . 1) 기본세율(1~3%)먼저 기본세율을 적용 받을 수 있는 경우는 ① 1주택자와 ② 1주택자가 비조정지역에 추가로 1주택
2024.01.26 12:11
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현행 도시정비법 제39조(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부개정되기 전 구 도시정비법에서는 제19조) 제1항 제2호에 따르면 ‘여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속도 1세대로 본다)에는 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 않더라도 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다’고 규정하고 있고, 같은 항 제3호에 따르면 ‘조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터
2024.01.15 14:23
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1. 문제의 소재도시정비법 제39조 제2항은 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획인가 후, 토지등소유자로부터 정비구역 내 부동산을 양수하여도 양수인이 조합원 자격을 얻을 수 없다는 점을 규정하고 있다.이와 관련하여 정비구역 내 부동산의 양도양수의 근거가 된 증여 또는 매매계약을 해제하는 경우, 해제의 소급효로 인하여 양도인의 조합원 자격이 다시 원상복구되는지 문제된다. 만약 이와 같은 방법이 가능하다면, 양수인의 조합원 자격 취득이 불가능하므로, 양
2024.01.15 14:21
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1. 사실관계원고 조합은 A구청장으로부터 2009. 조합설립인가를 득하였고 2019.경 피고 A구청장에 대하여 아래 나. 항과 같은 학교용지부담금 산출내역을 제출하였는데, 피고 A 구청장은 2019. 8.경 원고에 대하여 납부기한을 2019. 9.경으로 정하여 약 30억원의 학교용지부담금을 부과하였다. 2. 원고의 주장원고에게 납부의무가 있는 학교용지부담금은 정비사업에 따라 증가하는 가구 수(사업시행 후 가구 수 - 기존 가구 수)에 가구별 공동주택 분양가격, 1천분의 8을 각각 곱하여 산정된다. 피고 A구청장은 학교시설 수요의 측
2024.01.15 14:18
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1. 사례지율재개발정비조합은 재개발이 예정되어 있는 재개발구역에 단독주택을 여러채 보유하고 있다. 현재 관리처분계획인가 이후 취득하여 철거 계획중인 주택들이다. 지율재개발조합은 5월까지 모든 이주를 완료하였으며 철거를 8월중 진행하였다. 그런데 이번에 멸실된 주택의 재산세가 부과되었다. 이에 대해 멸실이 예정되어 사실상 주택으로 사용하지 않는 경우에도 재산세를 납부하여야 하는지 궁금하다. 2. 해설1) 재산세 개요재산세는 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기에 대해서 부과되는 지방세이다. 과세기준일은 매년 6월1일이기 때문에 6월1
2024.01.15 14:16