재건축 법률쟁점 - 취·등록세
재건축사업 관련 주택 등을 신탁 또는 신탁해지 하면서 소유권을 이전하는 경우 취· 등록세 납부 여부 조합원들의 기존 노후·불량주택을 재건축조합으로 소유권이전 및 신탁 등기를 하 는 경우, 부동산등기 실무에서는 이를 <지방세법> 제110조 제1호 가목의 위탁자로 부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득에 해당하는 전형적인 형식적 소유권의 취득의 형태로 보아 취·등록세를 납부하지 않아 왔다. 그러나, 1997년 8월10일 동 조항에 다만, 주택건설촉진법 제44조의 규정에 의한 주 택조합과 조합원간의 신탁재산 취득을 제외한다는 단서규정이 신설되면서 일부 지 방자치단체에서는 재건축조합도 <주택건설촉진법>상 주택조합에 해당하므로 비과 세되지 않는다며 취득세 등을 부과하는 경우도 있어 이에 대해 명확한 기준을 마련 해야 할 것이다. 1. 관계 법령 지방세법 제105조 제10호(납세의무자 등) 주택건설촉진법 제44조의 규정에 의한 주택조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조 합주택용 부동산(공동주택과 부대·복리시설 및 그 부속토지를 말한다)은 그 조합원 이 취득한 것으로 본다. <신설 97.8.30> 지방세법 제110조(형식적인 소유권의 취득 등에 대한 비과세) 다음 각호의 1에 해당하는 것에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다. <개정 5.12.6, 97.8.30, 2000.12.29법6312> 1. 신탁(신탁법에 의한 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것에 한한다)으로 인한 신 탁재산의 취득으로서 다음 각목의 1에 해당하는 취득. 다만, 주택건설촉진법 제44조 의 규정에 의한 주택조합과 조합원간의 신탁재산 취득을 제외한다. 가. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득 나. 신탁의 종료 또는 해지로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하 는 경우의 취득 다. 수탁자의 경질로 인하여 신수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득 주택건설촉진법 제44조 (주택조합의 설립등) ①조합을 구성하여 그 구성원의 주택을 건설하고자 할 때에는 관할시장 등의 인가 를받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하고자 할 때에도 또 한 같다. <개정 92. 12. 8> ②주택조합의 설립방법·설립절차 및 주택조합 구성원의 자격기준과 주택조합의 운 영 및 관리 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 92. 12. 8> 제128조 (형식적인 소유권의 취득등기등에 대한 비과세) 다음 각호의 1에 해당하는 것에 대하여는 등록세를 부과하지 아니한다. 1. 신탁(신탁법에 의한 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것에 한한다)으로 인한 재 산권 취득의 등기 또는 등록으로서 다음 각목의 1에 해당하는 등기·등록 가. 위탁자로부터 수탁자에게 이전하는 경우의 재산권 취득의 등기 또는 등록 나. 위탁자만이 신탁재산의 원본의 수익자가 된 신탁재산을 수탁자가 수익자에게 이전할 경우의 재산권 취득의 등기 또는 등록. 다만, 위탁자의 상속인에게 신탁재산 을 이전하는 경우에는 이를 상속으로 인한 재산권 취득의 등기 또는 등록으로 보아 등록세를 부과한다. 다. 신탁의 수탁자 경질의 경우에 신수탁자의 재산권 취득의 등기 또는 등록 2. 현행 지방세법상 재건축조합에 대한 취·등록세 규정 재건축사업이 사업계획승인을 받게 되면 통상 사업의 원활한 진행을 위하여 조합원 들의 기존주택 등을 조합으로 소유권이전 및 신탁을 하게 된다. 위 신탁도 <신탁법> 에 의한 전형적인 신탁이지만 <지방세법> 제110조 제1항 단서에 다만, 주택건설촉 진법 제44조의 규정에 의한 주택조합과 조합원간의 신탁재산취득을 제외한다고 규 정되어 있어, 이를 충실하게 해석하면 재건축조합은 <주택건설촉진법> 제44조에 따 라 시장 등으로부터 설립·변경인가 받게 되는 주택조합이므로 재건축조합도 취득세 와 등록세 등이 비과세에서 제외된다고 할 것이다. 3. 재건축조합에 대한 취·등록세 관련 사례 (1) 질의·회신 가. 주택건설촉진법 제44조의 규정에 의한 주택조합과 조합원간의 신탁재산 취득 은 비과세 대상에서 제외됨. (세정 13407-228. 1999. 11. 29) 나. 구 지방세법(제6060호 1990. 12. 28.) 제109조 제3항에서 토지구획정리사업법에 의한 토지구획정리사업 도시계획법에 의한 도시개발예정구역조성사업과 도시재개 발법에 의한 재개발사업의 시행으로 인하여 사업시행인가 당시 소유자가 환지계획 에 의하여 취득하는 토지, 관리처분계획에 의하여 취득하는 토지 및 건축물과 사업 시행자가 체비지 또는 보류지를 취득하는 경우에는 취득세를 비과세한다고 규정하 고 있으므로, 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 주택건설시 관리처분계획에 의 하여 취득하는 토지 및 건축물에 대해서는 취득세가 과세됩니다. (세정13407-16 2001. 1. 5) (2) 판례 가. 대법원 1996. 6. 11. 선고 94다34968 판결 【판시사항】 신탁한 금전으로 취득한 토지를 신탁약정에 따라 신탁자가 이전받은 경우, 구 지방 세법 제110조 제1항 제4호 소정의 취득세 비과세대상이라고 한 사례 【판결요지】 신탁한 금전으로 수탁자가 취득한 토지를 신탁약정에 따른 인계로써 위탁자가 취득 하는 경우 구 지방세법(1994. 12. 22. 법률 제4794호로 개정되기 전의 것) 제110조 제1 항 제4호 소정의 비과세대상에 해당한다고 한 원심의 판단은, 토지 취득에 대하여 개정 조항이 적용될 것인지 혹은 종전 조항이 적용될 것인지의 여부에 관계없이 정 당하다고 한 사례. 나. 대법원 2000. 5. 30. 선고 98두10950 판결 【판시사항】 구 지방세법 제110조 제1호 (나)목 및 제128조 제1호 (나)목 소정의 신탁재산의 의 미 및 처음에 금전을 신탁하였다가 나중에 그 돈으로 매수한 부동산이 취득세 및 등 록세의 비과세 대상인 신탁재산에 해당하는지 여부(소극) 【판결요지】 구 지방세법(1997. 8. 30. 법률 제5406호로 개정되기 전의 것) 제110조는 취득세의 비 과세 대상을 열거하면서 제1호로 신탁(신탁법에 의한 신탁으로서 신탁등기가 병행 되는 것에 한한다)으로 인한 신탁재산의 취득으로서 다음 각 목의 1에 해당하는 취 득이라고 규정한 다음, (나)목에서 신탁의 종료 또는 해지로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우의 취득이라고 규정하고 있고, 같은 법 제128 조는 등록세의 비과세 대상으로서 제1호로 신탁(신탁법에 의한 신탁으로서 신탁등 기가 병행되는 것에 한한다)으로 인한 재산권 취득의 등기 또는 등록으로서 다음 각 목의 1에 해당하는 등기·등록이라고 규정한 다음, (나)목에서 위탁자만이 신탁 재산의 원본의 수익자가 된 신탁재산을 수탁자가 수익자에게 이전할 경우의 재산 권 취득의 등기 또는 등록이라고 규정하고 있는 바, 위 각 조항에서의 신탁재산은, 신탁시에 신탁등기가 병행된 신탁재산을 말한다 할 것이므로 처음에 금전을 신탁하 였다가 나중에 그 돈으로 매수한 부동산은 위 지방세법 조항에서 말하는 비과세 대 상으로서의 신탁재산에 해당되지 않는다. 4. 지방세법 제110조제1항 단서규정의 해석상 논점 (1) 지방세법 제105조제10호와의 관계 위 질의·회신에 의하면 재건축조합도 지방세법 제110조 제1항 단서에 의해 취득세 와 등록세를 납부하여야 하는데, 위 취·등록세를 납부하려면 누가 납세의무자인가 의 문제와 직면하게 되면서 지방세법 제105조제10항과 충돌하게 된다. 법조문이 위 납세의무자에 대하여 동법 제105조 제10항에서 주택건설촉진법 제44 조 규정에 의한 주택조합이 당해 조합원용으로 취득하는 부동산은 그 조합원이 취 득한 것으로 본다고 규정함으로써 비록 신탁으로 인하여 주택조합이 조합원의 부 동산을 취득한다고 하여도 조합원이 납세의무자라고 명시적으로 규정하고 있고, 뒤 이어 이를 확인하는 의미에서 동법 제110조가 주택조합이 조합원의 신탁의 방법으 로 부동산을 취득하는 경우를 형식적인 소유권취득으로 후술하고 있으나, 주택건설 촉진법 제3조제9호의 주택조합(지역·직장, 재건축 주택조합)의 구분을 정확히 하지 못한 상태에서 단서규정을 삽입함으로서 오히려 불필요한 논쟁을 유발시킨 것으로 판단된다. 위의 규정으로 보아도 재건축조합의 조합원이 납세의무자가 이면서 자기 소유의 부 동산을 조합에 신탁하면서 다시 취·등록세를 납부하여야 하는 결과가 되므로 지방 세법을 개정한 취지에 어긋난다고 보여진다. (2) 판례분석 및 단서규정 신설배경 주택건설촉진법 제44조에 의한 주택조합에는 재건축·지역·직장조합이 있는 바, 재 건축주택조합이 노후·불량 주택을 철거하고 그 대지 위에 새로운 주택을 건설하는 전형적인 부동산신탁의 형태이며, 지역·직장주택조합은 재건축조합과는 달리 무주 택자가 부동산이 아닌 금전을 출자하여 대지를 매입, 주택을 건설하는 것이다. 위 단서규정이 신설되기 전 지역·직장조합이 취득한 부동산을 신탁재산으로 보아 취득세 및 등록세를 비과세로 할 것인가에 대하여 판례는 이를 긍정하였다가(대법 원 94다34968 판결) 이후에 부정(대법원 98두10950 판결)하였다. 이는 앞서 설명한 것과 같이 재건축조합과 달리 지역직장조합은 조합원이 신탁한 금전을 가지고 조합 이 제3자로부터 부동산을 매입하는 것이어서 사실상 형식적인 소유권의 취득이 라 보기 힘든 견해들이 있었다. 결국 지역·직장조합은 재건축조합과는 달리 취·등록세를 부과하여야 한다는 판례 와 같이 제3자 소유 부동산을 지역·직장조합(또는 조합원)이 취득하는 경우에 취·등 록세를 부과하여야 한다는 의미에서 지방세법의 비과세규정을 축소하기에 이르렀 고, 이후 현행 지방세법 제110조제1항에 단서규정이 신설되었다고 보여진다. 5. 개정안 현행 단서규정인 비과세범위는 원래 개정취지와는 달리 주택건설촉진법 제44조에 의한 모든 주택조합(지역·직장, 재건축조합)을 포함하는 것으로 보여져 적용에 있 어 오해의 소지가 있다. 따라서, 현행 법 제도에서 위 지방세법의 단서조항인 주택건설촉진법 제44조의 모 든 주택조합을 지역·직장주택조합으로 한정하는 것으로 개정함이 바람직할 것이 다. 만일 <도시 및 주거환경정비법>이 효력을 발생하게 되면 주택건설촉진법 제44조 규 정의 주택조합에서 재건축조합이 자동적으로 빠져나가게 되므로 지방세법 제110 조 제1항을 개정하지 않고도 위와 같은 문제점이 자동 해결될 것으로 보여지나, 300 세대 이하인 3종 주거환경정비구역의 경우에는 혼란의 소지가 있을 수 있어 이에 대한 보완책이 요구된다. 안신정 법무사
안신정 법무사
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