1. 사실관계
조합은 관리처분계획에서 대형평형(전용면적 85㎡ 초과)에만 부과되는 공사비 부가세(이하 ‘이 사건 부가세’라 함)를 ‘총사업비’에 포함하였고, 이를 기준으로 추정비례율[(분양총수입-총사업비)/총종전자산평가100]을 산정한 후 조원별 권리가액[종전평가액추정비례율(사업보상율)]과 조합원 분담금[분양가 - 조합원별 권리가액]을 각 정하여 관리처분결의를 하였다.

관리처분계획 수립 후 동·호수 추첨에서 소형평형(전용면적 85㎡ 이하)을 분양받은 조합원들은, 소형평형 조합원들에게는 납부의무가 없는 이 사건 부가세를 총사업비에 포함시키는 것은 총사업비를 증가시켜 추정비례율을 낮추는 결과를 야기하며, 추정비례율은 소형평형을 포함한 모든 조합원들에게도 적용되는 것이어서 소형평형 조합원들도 낮은 추정비례율과 낮은 권리가액이 적용됨으로써 이 사건 부가세를 공동으로 부담하게 되는 부당한 결과가 야기된다고 주장하며 조합을 상대로 분담금 반환 청구의 소를 제기하였다.

반면 조합은 ‘분양총수입’을 결정하는 신축아파트 평형별 조합원 분양가를 2개 감정평가법인이 평가한 금액의 산술평균한 가액으로 하였는데, 위 감정평가법인은 조합원 분양가를 원가법이 아닌 거래사례비교법에 의해 산정하였으며, 비교 사례로는 인근 3개 단지의 일반 분양가를 선정하였고, 비교 사례 3개 단지의 입주자 모집공문에는 “전용면적 85㎡를 초과하는 주택은 부가가치세가 포함된 가격임”이라는 내용이 포함되어 있으므로, 이 사건 부가세는 인근 3개 단지와 같이 대형평형 조합원들이 분양가에 포함하여 납부한 것이며, ‘분양총수입’에는 이 사건 부가세가 포함되어 있어서 추정비례율에는 변동이 없는 것이라고 주장하였다.

2. 1, 2심의 판단
원심은, ‘분양총수입’에 이 사건 부가세가 포함되었다고 볼 증거가 없고 오히려 이 사건 아파트의 분양가는 원가법이 아닌 거래사례비교법에 의하여 산정되어 이 사건 부가세가 반영되었는지를 입증하기가 곤란함을 피고 조합 스스로 인정하고 있으므로 ‘분양총수입’에 이 사건 부가세가 포함되었다고 할 수 없다고 전제한 후, 이 사건 부가가치세를 ‘총사업비’에 포함시키는 내용의 이 사건 비용분담 결의는 추정비례율 → 조합원의 권리가액 → 조합원 분담금의 순차적 변동을 초래하므로 특별다수의 정족수 요건을 갖추지 못하여 무효이고, 따라서 조합은 이 사건 비용분담 결의에 따라 산정된 분담금과 이 사건 부가세를 ‘총사업비’에 포함시키지 않고 계산한 추정비례율에 따른 분담금의 차액을 원고들에게 반환할 의무가 있다고 판단하였다.

3. 대법원 파기·환송 판결
원심기록에 의하면, 피고 조합의 조합원 분양가액은 감정평가법인 두 곳에서 평가한 금액을 산술 평균한 가액으로 하고, 위 감정평가법인은 이 사건 아파트의 각 분양가격을 원가법이 아닌 거래사례비교법에 의하여 산정하였는데 본건과 유사한 사례 단지로 3곳을 선정하여 그 일반분양분 분양가격을 참조하였던 사실, 위 각 아파트의 일반분양분 입주자 모집공고문에는 “전용면적 85㎡를 초과하는 주택은 부가세가 포함된 가격임”이라는 내용이 포함되어 있었던 사실, 이 사건 부가세는 국민주택규모 초과 아파트의 건설용역에 관한 피고 조합의 매입 부가세이자 시공사의 매출 부가세로서, 공급자인 시공사는 부가세법 제15조에 따라 이를 거래징수하여야 하는 사실 등을 알 수 있다.

이러한 사정에 더하여, 이 사건 부가세는 이 사건 아파트의 신축과정에서 발생한 필수적 비용으로, 건축 용역을 제공받은 피고 조합은 시공사에게 이를 지급하여야 하므로, 위 부가세를 분양가격에 반영하여 수분양자로부터 회수할 필요가 있는 점, 조합원 내지 일반 수분양자가 이 사건 부가세를 부담하지 않는다면 결국 피고 조합이 부담하여야 하는바, 피고 조합이 이들을 대신하여 위 부가세를 부담하여야 할 이유가 없는 점, 더욱이 이 사건 아파의 분양가격 산정시 참조한 인근 지역 아파트는 재건축조합 공급세대 중 일반공급분으로서 그 분양가격은 통상적으로 조합원 분양가보다 높게 책정되는바, 일반공급 아파트의 분양가격에 신축 과정에서 필수적으로 발생하는 이 사건 부가세를 반영하지 않고 조합이 대신 부담한다는 것은 상식에 반하는 점 등을 종합하면, 적어도 위 부가가치세는 이 사건 아파트의 분양가에 반영되어 ‘분양총수입’으로 회수되었다고 봄이 상당하다.

따라서 ‘총사업비’에 이 사건 부가세가 포함되었다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 동액 상당의 ‘분양총수입’도 증가하기 때문에 추정비례율에는 변동이 없는 것이다.

나아가 설사 원가법이 아닌 거래사례비교법에 따라 이 사건 아파트의 분양가격을 산정함으로써 분양가격에 이 사건 부가가치세가 반영된 여부가 불분명하더라도, 이 사건 부가세를 총사업비에는 포함시키면서 통상적인 경우와 달리 분양가격에는 이를 반영하지 않아 분양총수입추산액이 증가하지 않았다는 사정은 그로 인한 부당이득의 반환을 구하는 원고들에게 입증책임이 있다고 보아야 하고, 참조 사례가 된 아파트의 입주자 모집공고문에는 부가세가 포함되어 있다는 내용이 있을 뿐이므로, 원심은 입증책임에 관한 일반원칙에 따라 입증책임을 부담하는 원고들에게 불리하게 판단하였어야 할 것인데, 원심은 입증책임을 피고 조합에게 전도하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 할 것이다.

그리고 거래사례비교법에 따라 분양가격을 산정한 이 사건에서 원고들이 지적하는 대법원 2007. 2. 8. 선고 2004두7658 판결(원가법에 따라 분양가를 산정한 사안임)은 그 사안을 달리하여 이를 원용하기에 적절하지 아니하다.

4. 대법원 판례의 해설
이 사건의 발단은 위 대법원 판결이 말미에서 적용할 수 없다고 설시한 대법원 2007. 2. 8. 선고 2004두7658호 사건(이하 ‘관련 대법원 판례’라 함)에서 기인한 것으로, 관련 대법원 판례의 사실관계를 면밀히 검토해 볼 필요가 있다.

위 관련 대법원 판례(홍제동 조합 사건)의 사실관계를 보면, 조합은 관리처분계획에서 이 사건과 마찬가지로 대형평형 부가세를 ‘총사업비’에 포함시켰는데, 조합원 분양가를 산정함에 있어서는 이 사건과 달리 거래사례비교법이 아닌 원가법으로 조합원 분양가를 결정하였다(당시 시행되던 ‘원가연동제’에 따라 원가법이 적용된 것임).

원가법에 의해 분양가를 정할 때에는 각 평형별로 공사비, 설계비, 사업비 등 그 원가를 산출하여 그 합산액으로 각 평형별 분양가를 산정하여야 하며, 이때 대형평형에는 이 사건 부가세를 원가로 가산함으로써 대형평형을 분양받는 조합원들이 부담하게 하고, 소형평형에는 이 사건 부가세를 가산하지 아니함으로써 부담하지 아니하게 하여야 한다. 이러한 적법한 원가법이 적용되면 ‘총사업비’와 ‘분양총수입’에는 모두 부가세가 반영된 것이므로 추정비례율에는 아무런 변동이 없는 것으로 적법한 것이다.

그런데, 위 홍제동 조합은 각 평형별 분양가를 원가법에 의해 산정하면서 대형평형의 분양가에 부가세를 포함시키지 아니하였고, 이로 인해 ‘총사업비’에는 부가세가 포함되었으나, ‘분양총수입’에는 부가세가 포함되지 않아 추정비례율이 낮아지는 결과가 되었다.

이에 관련 대법원 판례는 ‘총사업비’에 부가세를 포함시킴으로써 추정비례율을 낮게 산정한 결과 소형평형을 분양받은 조합원이 부가세를 부담하게 되는 위법이 있다고 판시하였던 것이다.

그런데, 당해 사건의 1, 2심은 당해 사건의 사실관계가 위 관련 대법원 판례와 동일한 것인지에 대하여 구체적 사실관계를 살펴보지 아니하고, 위 관련 대법원 판례의 요지만을 그대로 받아들여 ‘총사업비’에 부가세를 포함시키면 추정비례율, 권리가액, 분담금을 순차적으로 변동시켜 소형평형 조합원들이 이를 부담하게 된다는 것으로 오인하여 판단하였던 것이며, 대법원은 위 관련 대법원 판례가 당해 사안과 사실관계를 달리하여 적용될 수 없음을 지적하고 있다.

나아가 거래사례비교법에 의한 분양가는 비록 원가요소별로 가격이 정해지지 아니하더라도 모든 원가적 요소가 사례를 통하여 적정히 반영되었다고 보는 것이 감정평가의 일반원칙인 것인데, 당해 사건 1, 2심은 거래사례비교법에 의할 때에는 부가세가 포함되었는지 입증하기 곤란하므로 ‘분양총수입’에 부가세가 포함되었다고 할 수 없다고 판시하였는바, 대법원은 이러한 원심 판결이 위법함을 판시하고 있는 것이다.

5. 마치며
당해 화곡조합의 부가세 사건에서 조합이 2심에서 패소한 후 언론에서는 “대다수 조합이 관행적으로 부가세를 총사업비에 포함하여 소형평형에게 부당하게 부담하게 하였고, 당해 2심 판결로 대다수 조합의 부당한 관행에 제동이 걸릴 것”이라고 기사화되었다. 이로 인해 많은 조합이 의심을 받게 되었고 유사소송을 준비중에 있는 조합도 있는 것으로 알려졌으며, 당해 사건은 많은 조합과 소형평형 조합원들에게 관심의 대상이 되었다.

그러나 위 대법원 판결에 본 바와 같이 당해 1, 2심 판결은 위법하여 파기되었고, 홍제동 조합과 관련한 대법원 판례는 ‘원가연동제’가 적용되던 당시 잘못된 원가법의 적용으로 ‘분양가’를 잘못 산정하였던 사안으로 최근 거래사례비교법이 적용되는 것과는 사안을 달리하는 것이다.
최근 문제가 되고 있는 대다수의 조합은 거래사례비교법에 의해 분양가를 산정하는 바, 위 대법원 판시와 같이 특별한 사정이 없는 한 거래사례비교법의 분양가에는 부가세가 포함되어 추정비례율에는 변동이 없고, 부가세가 부당하게 소형평형에게 전가되지는 않는 것이다.
당해 대법원 판결로 조합 내 불필요한 분쟁이 더 이상 없기를 희망한다.