재건축·재개발사업에서 이주비지급시 근저당권설정 등기를 하면서 국민주택채권을 매입해야 하는지? 1. 머리말 재건축사업은 재개발사업 등과 함께 주거환경정비사업의 일환으로 여러 사람들로 부터 주목을 받고 있다. 재건축·재개발사업과 관련하여 사업계획승인 또는 사업시행인가를 받아 본격적으 로 공사를 시행할 경우 현재까지는 이주비 근저당 설정등기시 국민주택채권을 매입 하여왔다. 그러나 지역·직장조합의 경우 최근 소유권보존등기를 하면서 중도금대출 과 관련, 국민주택규모 이하의 주택을 건설하기 위하여 융자받은 자금으로 인정받 아 금융기관이 확인해 주는 경우에는 국민주택채권 매입을 면제받고 있다. 재건축조합은 이주비 설정등기와 관련, 소형평형 의무비율로 인하여 국민주택규 모 이하의 주택을 건설을 할 경우 근저당권 설정등기시 면제받을 수 있는 국민주택 채권 액수인 가구당 60∼70만원(이주비가 5000만원일 경우, 채권최고액을 130%로 한다면)을 면제받을 수 있어 이에 대한 논의가 시급하다고 판단된다. 재건축사업의 경우 저밀도아파트지구와, 소형평형 의무비율의 재실시로 인해 국 민주택규모의 아파트를 건설할 경우 향후 이주비와 관련해 근저당권 설정등기시 국 민주택채권을 면제받게 되면, 조합의 규모에 다르겠지만, 많게는 수십억원 상당의 혜택을 조합원들이 받을 수 있을 것이다. 재개발사업의 경우도 건립 세대의 대부분이 국민주택규모 이하라는 점에서 오히 려 재건축의 사례보다 혜택을 받을 수 있는 범위가 가히 폭발적이라 할 수 있다. 또한, 사업종료 후 조합원으로의 보존등기시 동시에 진행되는 중도금 관련, 근저당 권 설정등기시 국민주택채권의 매입을 면제(현재 지역·직장주택조합이 면제 혜택 을 받고 있음)받는 것 외에도, 사실상 국민주택규모 이하의 주택을 건설하기 위하 여 기 융자된 자금인 잔금용 근저당 설정등기시에도 국민주택채권 매입을 면제받 도록 자신들의 권리를 찾아야 할 것이다. 2. 국민주택채권 면제관련 규정 <주택건설촉진법> 제16조의 규정에 의하여 제1종 국민주택채권을 매입하여야 할 자와 매입기준은 별표 3과 같으며, 국가 및 지방자치단체의 장이 별표 3에 규정된 면허·허가 또는 인가를 하거나 등기 또는 등록을 하게 하는 경우 및 국가·지방자치 단체 또는 정부투자기관이 건설공사의 도급계약을 체결하는 때에는 제1종 국민주 택채권을 매입하게 하여야 한다. 제1종 국민주택채권의 매입에 관하여 필요한 사항은 이 영이 정하는 것을 제외하 고는 건설교통부장관이 재정경제부장관과 협의하여 정한다(주택건설촉진법 시행 령 제17조). [별표 3] <개정 2000·3·28> 제1종 국민주택채권 매입대상자와 매입기준(제17조 제1항 관련) 3). 다음에 정하는 자에 대하여는 매입의무의 일부를 면제한다. 가. 농업협동조합법에 의한 농업인, 수산업협동조합법에 의한 어업인 또는 산림조 합법에 의한 산림소유자 및 산림관계 사업경영자에 대하여는 농업협동조합중앙회 와 그 회원조합의 장, 수산업협동조합중앙회와 그 회원조합의 장 및 산림조합중앙 회와 그 회원조합의 장이 농어촌소득중대를 위한 영농자금, 축산자금, 어업자금, 산 림개발자금으로 융자된 것임을 확인한 경우 및 국민주택규모 이하의 주택을 건설하 기 위하여 융자받는 자에 대하여는 금융기관(국민주택사업특별회계가 설치된 지방 자치단체를 포함한다)의 장이 국민주택규모 이하의 주택을 건설하기 위하여 융자 된 자금임을 확인한 경우로서 융자에 필요한 저당권의 설정등기를 하는 때에는 국 민주택채권을 매입하지 아니한다. 3. 국민주택채권 매입액 산정 가) 국민주택채권의 최저매입금액은 1만원으로 한다. 다만, 1만원 미만의 단수가 있 을 경우에 그 단수가 5천원 이상 1만원 미만인 때에는 이를 1만원으로 하고, 그 단수 가 5천원 미만인 때에는 단수가 없는 것으로 한다 (주택건설촉진법 시행령 별표3). 나) 국민주택채권 매입대상 및 금액표저당권의 설정(중소기업기본법 제2조의 규정 에 의한 중소기업이 부동산 담보대출을 위하여 저당권을 설정하는 경우를 제외한 다) 및 이전 저당권 설정금액 1천만원 이상. 저당권 설정금액의 10/1,000. 다만, 매입금액이 5억원을 초과하는 경우에는 5억원으 로 한다. <부표23-다> <개정 2000·3·28> 다) 국민주택 채권매입액 산정 사례 이주비 5000만원, 채권최고액 130%의 경우 5000만원×1.3=6500만원이 채권최고액 이 되며, 채권매입액은 1세대당 6,500×10/1,000=65만원이 된다. 갑의 조합원이 이주비를 대여받고자 할 경우에는 소유토지를 담보로 제공하 고 을을 채권자로 하는 금전소비대차계약을 체결하며, 이주비 총액의 130%를 채 권최고금액으로 하는 제1순위 근저당권을 설정하여야 한다(건교부 표준규약 제16 조 제5항). 4. 국민주택채권의 면제 위 [별표3] 3호가목에 의거 현재 지역·직장주택 조합원의 경우에 사용검사 후 보존 등기와 동시에 진행되는 중도금 관련하여 근저당권 설정등기시 국민주택채권에 대 하여 별첨 국민주택채권 면제확인서를 첨부하면 면제받고 있다. 5. 재건축·재개발사업의 이주비 관련 국민주택채권 매입 면제 가) 재건축조합 기존의 노후·불량주택을 철거하고 그 대지 위에 새로운 주택을 건설하는 것으로 그 기존주택이 국민주택규모를 초과하지 않는 규모이더라도, 그 신축규모가 297제곱 미터(89.8평) 이하이면서 대부분의 주택 규모가 국민주택규모를 넘어서는 것으로 위와 같이 국민주택채권 면제 요건에 해당하는 경우가 거의 없었다. 그러나, 기존의 저밀도 아파트지구와 최근 재실시 된 소형평형 의무비율로 인하여 위 국민 주택채권 매입면제를 받을 대상이 확대되었다. 나) 재개발조합 재건축조합과는 달리 기존 주택의 대부분이 국민주택규모 이하이면서 재개발후 신 축건물이 국민주택규모 이하로서 면제요건을 충족하고 있었으나, 이주비와 관련 근 저당설정시 국민주택채권을 면제받은 사례를 확인하지는 못했다. 6. 국민주택채권 면제관련, 재건축조합과의 문제점 <주택건설촉진법 시행령> [별표3] 제3호 가목에 의하면 국민주택규모 이하의 주택 을 건설하기 위하여 융자받는 자에 대하여는 금융기관(국민주택사업특별회계가 설 치된 지방자치단체를 포함한다)의 장이 국민주택규모 이하의 주택을 건설하기 위 하여 융자된 자금임을 확인한 경우로서 융자에 필요한 저당권의 설정등기를 하는 때에는 국민주택 채권을 매입하지 아니한다고 되어 있지만, 아래와 같은 의문점은 우리가 풀어야 할 다음의 과제라고 생각됩니다. ① 재건축조합이 공사를 진행하기 위하여 각 조합원에게 기존의 주택에서 이주토 록 하고, 금융기관으로부터 지급받은 이주비를 건설하기 위하여 융자받는 자금으 로 해석할 수 있는지? ② 만일 이주비가 건설하기 위하여 융자받는 자금에 해당하지 않는다면 별첨 근저 당설정계약서 제6조와 같이 위 채권최고액은 채무액의 130%로서, 채무자가 국민주 택규모 이하의 주택을 건설하기 위하여 융자받은 금액이다라고 상호 약정에 의해 규정한다면 건설하기 위하여 융자받은 자금으로 인정받을 수 있는 것인지? 전연규 / 법무사·재건련 정책위원
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