재건축조합의 사업소득세 재건축으로 일반분양 수익 발생하면 사업소득 인정 사업소득의 계산 재건축 사업은 현행 소득세법규정에 의한 업태가 건설업이며 사업종목은 주택 신 축 판매업이다. 실무상에서 다음과 같은 질문을 하는 조합원과 일반인은 아주 많았 으며 또한 이러한 주장으로 인하여 나중에 많은 세금이 부과되어 분쟁이 빈번하게 일어나고 있는 실정이다. 즉 소형 평수의 낡은 아파트를 헐고 새아파트를 지어 건축비 부담하고 입주하였는 데 우리가 무슨 사업을 했다고 하느냐? 그리고 무슨 소득이 우리에게 있다는 말이 냐? 사업소득세는 이해할 수 없다는 것이다. 만약 100세대 조합원이 자기 조합원들만의 100세대의 주택을 짓고 다 입주하기 위 하여 재건축 한다면 이런 경우는 신축판매업의 사업이라고 볼 수 없으므로 부가세 과세를 위한 사업자 등록증신청이나 사업소득세신고의무가 없다. 그러나 예를 들어 200세대를 건축하여 100세대는 조합원이 입주하고 나머지 100세 대는 일반분양하여 그 사업으로부터 발생하는 이익금을 조합원에게 직접 배분하여 지급하지 않고 바로 공사비에 충당하도록 하는, 즉 간접배분 방법을 택하는 것이 일 반적이다. 그리고 충당하고도 모자라는 건축비는 조합원이 건축비 충당금 등의 명목으로 추 가 부담한다고 할 경우, 거의 대부분의 조합은 이러한 형태의 사업이지만 이 경우 100세대 분을 일반인에게 판매함으로써 생기는 분양이익은 사업소득으로써 그 소 득의 귀속은 결국 각 조합원들의 소득이라고 볼 수 있고, 소득이 있는 조합원들은 각자 자기지분에 해당되는 만큼의 소득에 대한 세액의 신고납부 의무가 세법상 있 다고 보는 것이다. 소득이 있는 곳에 세금이 있다는 말이 있듯, 만약 조합원들이 자기의 아파트의 당 초 소유수보다 많은 규모로 신축한 후 일반분양사업으로 인한 소득으로 조합원용 아파트의 신축공사비에 일부 또는 전부 충당될 수 있다면 그 조합원은 추가 건축비 부담은 전혀 부담하지 않거나 일부만 부담하고 새로운 아파트를 소유 할 수 있을 것 이다. 그리고 자기에게 귀속될 분양으로 인한 소득이 작은 경우는 추가 부담을 해서라도 큰 평수를 분양 받는 조합원도 있을 것이다. 결국 무상으로 건축비에 충당된 부분 은 결국 세무계산상 소득의 개념인 것이다. 즉 자기의 토지의 일부에 APT와 상가를 신축하여 외부에 분양한 수익 사업을 한 것으로 볼 수 있는 것이며, 소득이 없으면 몰라도 소득이 있으면 비과세 규정이 없는 한 과세될 수밖에 없다. 세무계산상 과세될 사업소득은 다음과 같이 계산한다. ① 일반분양으로 인한 총분양 수입 금액(조합원 부담금 제외한 금액) ② 총공사비 (용지비＋건축비＋제경비) 중에서 일반분양용 건축물(아파트, 상가) 에 해당하는 공사비 금액(총공사비 중 조합원용 아파트·상가 공사비용을 제외한 금 액) ③ 일반관리비(일반분양 사업자 관련한 관리비 등) ④ 사업소득 = 수입-비용 = 위 ①-위 ②-위③의 산식으로 계산할 수 있으며, 각 조 합의 재건축 사업의 시행 초기에는 사업계획에 의해, 사업시행 후에는 실적에 의하 여 정확히 산출해야 한다. 그리고 이렇게 계산한 소득금액은 세무서에 신고할 사업 소득세액의 산출에 기초가 되는 금액이다. 위의 산식에서 용지비(땅값)를 얼마로 하느냐에 따라 사업소득금액이 크게 달라질 수 있다. 현재 국세청의 의견은 조합설립인가일 등 토지 출자 시점의 감정가액 등 시가나 기준시가에 의하여 계산한다고 하고 있으나 출자가액에 대한 해석이 다양하 여 세법적용과 실무상에서 혼란을 일으키고 있는 실정이다. 현재 일반적으로 적용하는 기준시가에 의한 토지가격보다는 관리처분 계획시의 평 가한 토지의 지가나 교환가액에 의하여 조합과 조합원 사이에 합의가 되었고 관청 의 사업계획승인이 있었으므로 이 가격으로 용지비를 계산 할 수 있도록 관련 규정 이 개선된다면 사업소득은 작아질 수 있을 것이며, 많은 조합원에게 세부담이 줄어 드는 효과가 있을 것이다. 종합소득세 신고 납부 사업소득을 신고 납부시 우선 조합전체를 하나의 거주자로 보고 전체소득에 10∼ 40%인 소득세율 중 최고 세율을 적용할 것인지 아니면, 전체소득을 조합원 토지지 분 등 손익 분배 기준에 의거하여 각자에게 안분계산한 후 각자 가족공제 등 소득공 제하고 타 소득 유무에 따라 합산 또는 합산하지 않고 10∼40%로 계산할 것인지의 문제는 조합의 비용·손익 분배비율에 대한 약정 유무가 관건이다. 그러나 일반적으 로는 공동사업으로 보아 각자에게 사업 소득에 대한 손익의 귀속이 된다고 보고 있 다. 따라서 특별한 약정이 있는 경우를 제외하고는 각자 신고 소득을 계산하는 것이 합 리적이고 또한 누진세율 완화, 조합원 각자가 소득공제 가능한 점등 사유로 조합전 체로는 많은 세액이 절세 된다는 것은 일부 사례에 의해 확인된 바 있다. 다만 다른 종합소득이 있어 합산 과세함으로써 누진세율이 적용되어 일부 조합원 은 세부담이 증가할 수 있는 점, 신고 납부를 조합원들이 각자 해야 하므로 절차가 번거롭다는 단점이 있을 수 있다. 그러나 약간 불편하더라도 세부담이 그 이상 줄어 들 수 있다면 그러한 방법을 선택하는 것이 경제적 방법이라고 본다. 따라서 이 문제 또한 조합의 규약, 규정 등에 소득세 부담에 관련한 손익의 분배 방 법과 신고방법, 비용부담 등의 문제에 있어 사전 검토가 필요하다. 그리고, 사업이 종료한 후에 세부담이 발생하므로 사전에 대비하지 않음으로써의 문제가 발생되어 서는 안될 것이다. 재건축사업으로 인하여 발생한 소득은 공사가 마무리되어 준공한 후, 분양 대금의 잔금이 입금된 연도의 소득이므로 그 다음연도 5월달에 소득세 및 주민세를 신고·납 부해야 한다. 그러나 사업 초기부터 소득세액의 예상, 신고·납부자 결정, 소득금액 산출을 위한 장부기장 등의 문제에 미리 대비하지 않으면 나중에 혼란이 야기 될 수 있다. 이우진 / 세무사·재건련 자문위원
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