조합원은 종전에 보유하던 토지 또는 건물등을 조합에 제공하고 조합은 이를 감정평가하고 기타 분양수입등을 감안하여 권리가액을 산정하게 된다. 권리가액이 결정되고 조합원은 본인이 원하는 아파트나 상가등을 분양신청하여 당해 조합원분양가와 권리가액의 차액에 대해서 추가분담금을 납부하거나 권리가액이 분양가액보다 클 경우 환급청산금을 받게 된다.
이때 추가분담금을 과세대상 소득으로 볼 것이냐 하는 데 대해서는 논란이 있다.
(학설 1. 과세관청의 견해)
과세관청은 조합원에게 종전의 토지를 대신하여 토지 및 건축물을 공급하는 사업은 관리처분계획에 따라 조합원에게 토지 및 건축물의 무상지분(조합원자기지분)범위내에서 분양받는 토지 및 건축물로 보고 있다.
따라서 무상지분을 초과하여 토지 및 건축물을 공급하고 평형별 부담내역에 따라 받는 최종부담금은 수익사업의 익금에 포함하는 것이라고 해석하고 있다.
{{{{[문서번호] : 법인 -1127
[생산일자] : 2009.10.14
[제 목] : 재개발조합의 조합원이 관리처분에 의거 부담하는 조합원분담금의 세무처리
[ 요약 ]
재개발조합이 자기지분을 초과한 아파트를 취득하는 조합원으로부터 조합의 규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액은 수익사업의 익금에 포함되는 것임
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(학설 2. 조합원 추가분담금은 출자금이다)
1) 조합원은 종전부동산을 정비사업조합에 출자하고 본인이 받게 될 아파트나 상가의 가격에 부족한 부분을 공사비조로 현금출자하게 된다. 법인세법 제15조제1항에 의하면 "익금은 자본 또는 출자의 납입 및 이 법에서 규정하는 것을 제외하고 당해 법인의 순자산을 증가시키는 거래로 인하여 발생하는 수익의 금액으로 한다."라고 하고 있고 추가분담금이 현금출자금인 한 추가부담금을 법인세 과세대상사업으로 볼 수 없다.
{{{{[문서번호] : 심사소득 99-853
[생산일자] : 2000.10.13
[제 목] : 추가부담금의 수입금액 해당 여부
[ 요약 ]
재건축사업조합의 조합원이 자기지분에 상당하는 아파트를 분양받으면서 납부한 추가부담금은 건설비 부족분에 충당하기 위한 출자금의 성격이므로 수입금액으로 볼 수 없음
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2)조특법 제104조의 7 3항에 의하면 "정비사업조합이 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 해당 정비사업에 관한 공사를 마친 후에 그 관리처분계획에 따라 조합원에게 공급하는 것으로서 종전의 토지를 대신하여 공급하는 토지 및 건축물(해당 정비사업의 시행으로 건설된 것만 해당한다. 이하 이 조에서 같다)은 「부가가치세법」 제6조에 따른 재화의 공급으로 보지 아니한다."라고 규정하고 있다. 이때 종전의 토지를 대신하여 공급하는 토지 및 건축물에 대한 과세관청의 해석은 법인의 과세소득에 대한 견해와는 상이하다.
즉, 관리처분에 의해서 분양받는 분양주택이 자기지분을 초과하여 추가분담금을 납부하는 경우에도 이를 재화의공급으로 보지 않고 부가가치세를 과세하지 않고 있는 것이다. 이처럼 동일한 법조문의 표현에 대해서 다른 해석을 하고 있어 심각한 법적 안정성을 해치고 있다.
{{{{[문서번호] : 부가 46015-2473
[생산일자] : 1998.11.02
[제 목] : 재건축아파트 부가가치세 과세여부
[ 요약 ]
재건축조합이 재건축 구역안의 토지 또는 건축물을 인도받아서 종전의 건축물을 철거한 후에 재건축사업을 시행하여 신축한 주택을 종전의 토지 등의 소유자인 당해 조합원에게 관리처분계획에 의하여 분양하는 경우에는 분양주택이 당초지분을 초과하는 경우에도 부가가치세가 과세되지 아니함
3)결국 조합이 조합원에게 종전의 토지를 대신하여 토지 및 건축물을 공급하는 사업이란 관리처분에 의해서 조합원에게 아파트와 상가를 공급하는 사업을 포괄적으로 의미하는 것이다. 비록 종전 부동산의 권리가액을 초과하여 넓은 평형을 분양받는 경우라고 하더라도 추가부담금은 공사비부족액에 충당하기 위해서 현금출자한 출자금인 것이지, 당해 추가부담금으로 인한 부동산의 공급이 수익사업에 해당하는 것은 아니다.
문의)02-555-5366
주용철 세무사 / 코리아베스트컨설팅그룹