2. 종전자산의 감정평가
종전자산평가는 조합원 부담금 산정을 위한 필수적 선행 절차이다. 이는 조합원 부담금이 종후자산 감정평가액(조합원 분양가액)에서 조합원 권리가액(종전자산 감정평가액   비례율)을 공제한 금액이 되기 때문이다.
도정법 제48조 1항 4호는 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 종전자산을 평가하도록 규정하고 있으며, 동법 제48조 5항(주택재개발사업 및 도시환경정비사업)은 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평가한 금액으로 하되, 감정평가업자는 시장·군수가 선정하도록 하고 있다. 한편 재건축사업은 제48조 제5항을 준용할 수 있도록 하고 있으나, 통상 실무적으로는 조합에서 감정평가업자를 선정하고 있다.
감정평가는 토지, 건물, 공동주택 등 물건별로 행하여 소유자별로 합산하게 되는데, 이 중 토지는 표준지공시지가를 기준으로하여 시점수정, 지역요인, 개별요인, 기타요인 보정을 행하여 적정가격으로 평가된다. 건물은 준공년도, 용도, 구조 등 개별요인을 고려하여 재조달원가에서 감가수정을 행하는 원가법에 의한 적정가격으로 평가되며, 공동주택은 동별ㆍ향별ㆍ층별ㆍ위치별ㆍ평형별 가격형성요인의 차이를 분석하여 원가법ㆍ거래사례비교법ㆍ수익환원법 등을 적용하여 적정가격으로 감정평가한다.
논란의 여지는 있으나 주택재개발사업 및 도시환경정비사업은 공익사업이므로 당해 사업으로 인한 개발이익을 배제하고 평가하며, 재건축사업은 공익사업이 아니므로 실현된 개발이익을 포함하여 평가하게 된다.
한편 평가대상(면적)은 공부를 기준으로 하는데, 토지는 지적공부(토지대장, 임야대장, 공유자 연명부, 대지권 등록부)에 등재된 면적, 건축물은 건출물관리대장(기존 무허가건물은 평가에 반영함.)에 등재된 부분만을 평가하고 부합물 및 종물과 건물 이외의 시설물은 평가 대상이 되지 못하거나 건물에 포함된 것으로 간주된다. 이는 당해 사업을 예상하고 불법으로 신축, 증축한 부분까지 평가할 경우 선의의 토지 등 소유자(조합원)이 상대적으로 손실을 보기 때문이다.
감정평가 실무에서 종전자산 평가시 가장 중요시 여기는 부분은 각 물건별 평가금액의 균형이다. 이는 종전자산 평가금액이 권리 성격의 의미를 내포하고 있고,  관리처분계획시 토지 등 소유자가 납부해야 하는 부담금 산정의 기준이 되므로 절대적 가격보다 상대적 가격, 즉 적정한 가격균형 유지가 토지 등 소유자간의 형평성을 담보하기 때문이다.
이동일 감정평가사, 부동산학 박사 / (주)하나감정평가법인