1. 들어가며종후자산 감정평가란 관리처분계획수립 관련 조합원 부담금 산정을 위하여 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액을 산정하는 것으로서, 종전자산평가와 더블어 조합원 부담금 산정을 위한 필수적 절차이다. 이는 조합원 부담금이 종후자산 감정평가액(조합원 분양가액)에서 조합원 권리가액(종전자산 감정평가액 비례율)을 공제한 금액이 되기 때문이다. 한편 신축 부동산은 분양 혹은 매각 대상자에 따라 조합원 분양분, 일반분양분, 임대주택(재건축소형주택) 등으로 구분될 수 있으며, 각각의 평가 기준은 다소 상이하다.
2. 종후자산 감정평가 일반
종후자산의 평가는 통상 종전자산 평가 직후에 수행하게 되는데, 가격시점은 관리처분계획 기준일 또는 현장조사 완료일이 된다. 따라서 평가시점 및 가격시점 당시에는 현존하지 않는 물건을 평가하게 되므로, 사업시행자가 제시한 목록 및 설계도면에 의하여 아파트 등이 준공되는 것을 전제로 컴퓨터에 의한 3D 시뮬레이션에 의한 주거환경성능평가를 통하여 아파트의 동별ㆍ층별ㆍ위치별ㆍ향별ㆍ평형별 가격형성요인의 차이를 반영하고 각 세대별 가격을 차등화하여 거래사례비교법을 적용하여 감정평가한다.
3. 종후자산의 유형별 감정평가 기준
1) 조합원 분양 공동주택 주택재개발사업(도시환경정비사업)에서의 종후자산평가에 관하여 도정법 제48조 제5항은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하 "부감법")에 따른 감정평가업자 중 시장 군수가 선정 계약한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정하도록 하고 있으며, 주택재건축사업 6항에서 제5항을 준용하여 할 수 있도록 하고 있다.
한편 서울시 도시 및 주거환경 정비조례(제25조), 경기도 도시 및 주거환경 정비조례(제17조)는 "주택재개발사업의 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액 산정방법은 "부감법"에 따른 감정평가업자 2명 이상이 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 하되, 공동주택은 사업시행자가 제시한 원가(대지비ㆍ건축비 및 그 밖에 사업시행에 소요된 제반비용을 말한다) 산출근거에 따라 2명 이상의 감정평가업자가 평가한 감정평가액을 산술평균한 금액으로 산정한다."고 규정하여 공동주택은 시가가 아니라 원가에 의해 평가하여야 하며, 일반적으로 원가에 의해 평가한 금액은 시가보다는 다소 저렴하다.
2) 일반분양 공동주택
일반분양 공동주택은 분양가 상한제하에서 택지비평가액과 표준건축비를 합산한 금액으로 결정되는데, 관리처분을 위한 종후자산의 평가 당시에는 일반분양분과 조합원 분양분이 확정되지 않으므로 별도의 평가가 이루어지지는 않는다.
3) 근린생활시설
도정법에 근린생활시설의 평가에 관해 특별한 규정이 없으므로, "부감법"에 의거 평가하게 되는데, 구분건물인 근린생활시설은 거래사례비교법으로 평가한다.
4) 임대주택(재건축소형주택)
도정법 시행령 제54조의2 제2항은 재개발임대주택의 인수가격은 임대주택법 시행령 제13조 제5항에 따라 건축비에 부속토지의 가격을 합한 금액으로 하며, 부속토지의 가격은 사업시행인가 고시가 있는 날을 기준으로 "부감법"에 따른 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 하도록 하고 있다. 한편 재건축소형주택의 공급가격은 "임대주택법" 제16조 제3항에 따라 국토해양부장관이 고시하는 공공건설임대주택의 표준건축비로 하며, 부속토지는 인수자에게 기부채납한다.
이동일 감정평가사 / (주)하나감정평가법인