1.매출과 관련된 공급시기

1)장기할부조건부 계약

조합에서 분양하는 일반분양분중 장기할부판매에 해당하는 경우는 그리 많지는 않다. 최근에는 미분양의 증가로 인하여 장기할부판매방식이 간혹 관찰되고 있다. 요건은 일단 준공이 되어 아파트나 상가등이 매수인에게 소유권이전되거나 이용할 수있어야 한다. 그 이후부터 수차례에 걸쳐서 대금을 지급받고 이용되는 시점부터 잔금일까지의 기간이 1년이상인 경우 장기할부판매에 해당한다. 이러한 조건의 판매시 조합은 할부계약서상 약정되어있는 대금수취시점에 세금계산서를 교부해야 한다. 물론 수분양자가 할부대금을 조합에 불입하지 않는 경우도 약정일에 세금계산서를 교부한다. 

2)중간지급조건부 계약

조합에서 체결하게 되는 대부분의 계약이 중간지급조건부 계약에 해당한다.

매출과 관련해서는 선분양된 일반분양분 매출이 여기에 해당한다. 통상적으로 입주자모집공고를 거쳐 일반분양계약을 하게 된다. 아파트 등이 준공되기 전에 분양을 하기 때문에 재화가 인도되기 전에 계약을 하게 되며, 대금의 지급이 계약금1회, 중도금 수회, 잔금과 같이 3회 이상 분할 지급되고, 계약금부터 잔금까지의 기간이 6개월이 넘기 때문에 중간지급조건부계약에 해당한다. 주의할 점은 이러한 요건이 열거된 요건중 일부만 충족되면 되는 것이 아니라 모두 동시에 충족되어야 중간지급조건부계약에 해당된다는 점이다. 이러한 계약에 해당할 경우 계약서상의 대금지급약정일에 세금계산서를 교부한다.
 
2.매입과 관련된 공급시기

매입과 관련해서는 주로 장기성 용역계약인 공사비, 정비관리용역비, 설계비등이 해당된다. 매입과 관련해서는 원칙적으로 용역공급이 완료된 때 세금계산서를 교부받으면 된다. 일반적으로 조합은 조합원에게 돈을 수시로 갹출하여 용역대금을 지급할 수 없다. 통상적으로 시공사나 정비업체등으로부터 자금을 차입하여 용역대금을 지급하기 때문에 계약서상 지급하기로 한 날, 제때에 용역대금을 지급하는 경우는 그리 많지 않다. 상황이 이렇다 보니 용역업체에서는 부가가치세 부담을 회피하기 위해서 부가가치세법상 공급시기에 세금계산서를 교부하지 않는 사례가 빈번하다.

가장 많은 계약형태인 중간지급조건부 계약의 경우 공급시기가 대가의 각부분을 받기로 한때이다. 즉, 실제로 돈을 받는 지 여부는 중요하지 않다. 계약서상 돈을 받기로 한날에 세금계산서를 교부받아야 하는 것이다. 해당 일에 세금계산서가 교부되지 않을 경우 조합은 사실과 다른 세금계산서로서 부담한 매입부가가치세를 공제받지 못하게 되고, 용역업체는 세금계산서교부불성실에 대한 가산세부담을 해야 한다.  

따라서 중간지급조건부 계약을 할 경우 용역의 진행율과는 별도로 실제 조합에서 용역대금을 지급할 수 있을 때를 대금지급약정일로 하여 계약서를 작성하는 것이 필요하다.

문의)02-555-5366
주용철 세무사 / 코리아베스트컨설팅그룹