김갑돌씨는 강남구에 A주택(3년이상 보유)과 은평구에 B근린생활시설을 소유하던 중 2007년 2월 B근린생활시설 소재 지역이 재개발사업 관리처분계획인가를 받아 B근린생활시설을 조합에 제공하고 B아파트입주권을 취득하였다.

이 경우 김갑돌씨는 언제 A주택을 양도해야 비과세를 받을 수있을 까?

2. 해설

조합원입주권의 경우 주택이 아니다. 그럼에도 2006년 1월1일이후 관리처분계획인가를 받은 조합의 입주권과 2006년 1월1일이후에 조합원입주권을 승계취득하는 경우 주택수에 포함한다. 예를들어 조합원입주권을 양도할 때는 입주권으로서 양도소득세를 산정하지만, 조합원입주권외의 다른 주택을 양도할 때는 조합원입주권을 하나의 주택으로 보아 주택수를 따진다는 것이다. 따라서 사례의 경우처럼 상가로 존재하던 조합원부동산이 관리처분계획의 인가를 통해서 주택입주권으로 변경된 경우 동일한 논리로 비과세판단을 하게 된다.

(1)조합원입주권취득후 3년이내에 종전주택을 양도할 경우 비과세 받는다.

관리처분계획의 인가전에는 상가였지만, 아파트입주권을 받았기 때문에 관리처분계획의 인가시점이후부터는 김갑돌씨는 주택수에 편입되는 새로운 주택을 취득한 것으로 보아 A주택의 비과세를 판단해야 한다.
즉, 김갑돌씨는 관리처분계획의 인가일이후부터 3년이내에 A 주택을 양도함으로서 비과세를 받을 수있다.(소득세법시행령 제155조 17항)

(2)조합원입주권취득 후 3년경과 후 양도하더라도 다음의 요건을 충족하면 비과세 받는다.

조합원의 입주권은 사실상 일반분양아파트의 입주권과 그 성격을 같이 한다. 즉, 거주라는 실수요목적을 위해서 아파트를 청약하여 분양받는 경우도 있지만, 조합원입주권을 취득하는 방식을 통해서 새로운 주택을 취득하여 거주이전을 할 수도 있는 것이다. 세법은 이러한 실수요목적의 취득에 대해서 일정한 요건을 충족하는 경우에 비과세를 적용하고 있다.

첫째, B 주택이 준공되고 2년 이내에 전세대원이 전입을 해서 1년 이상 거주를 해야 한다.

물론, 취득, 근무상의 형편, 질병의 요약 기타 부득이하게 세대원중일부가 전입을 하지 못하는 것은 허용된다.

둘째, B 주택이 준공되고 최소한 2년 이내에는 A주택을 양도해야 한다. 최근의 일시적 2주택규정에 의한 2주택보유기간이 종전 2년에서 3년으로 1년간 연장되었다. 그럼에도 당해 특례규정은 이미 입주권취득부터 3년이라는 유예기간을 부여하고 추가로 기간을 연장해주는 것으로 그 최대한의 기간을 B주택 준공 후 2년으로 제한하고자 함이다.

3. 관련규정
[문서번호] 부동산거래관리 -152
[생산일자] 2012.03.09
[제목] 근린생활시설을 조합에 제공하고 조합원입주권을 취득한 경우 등
[요약]
1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 근린생활시설을 조합에 제공하고 조합원입주권을 취득한 경우에도 소득세법 시행령 제156조의2제4항을 적용받을 수 있는 것임

 소득세법시행령  제156조의 2 [ 주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례(2005.12.31 신설) ]
④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.(2012.06.29 개정)

1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것(2012.02.02 개정)

2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것(2008.11.28 개정)  .

  소득세법 시행규칙 제75조의2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우의 취학 등으로 인한 1세대1주택 특례의 요건】

① 영 제156조의2제4항제1호 및 제5항제2호에서 ＂기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유＂라 함은 세대의 구성원 중 일부가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시(특별시와 광역시를 포함한다) 군으로 주거를 이전하는 경우(광역시지역 안에서 구지역과 읍 면지역 간에 주거를 이전하는 경우 및 「지방자치법」 제7조제2항의 규정에 따라 설치된 도농복합형태의 시지역 안에서 동지역과 읍 면지역 간에 주거를 이전하는 경우를 포함한다)를 말한다.

1. 「초 중등교육법」에 따른 학교(유치원 초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학

2. 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편

3. 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양