2008년1월 서대문소재 A구역은 주택재개발사업의 관리처분계획 인가를 받았다. 2008년 9월 조세기씨는 인접한 곳에 B주택 취득(정비구역에 미편입)하여 임대하였다. 그 이후 B주택 소재 지역이 재개발 정비구역에 추가로 편입되어 2009.12.31. 관리처분계획 변경인가를 득했다. 조세기씨는 B조합원입주권 취득했고, 2012.7.3. B주택의 재개발이 완료되어 입주했다. 그리고 현재 B주택 양도할 예정이다. 다만, 준공 후 3년이 지나지 않아서 1세대1주택비과세를 받을 수 있을지 궁금해하고 있다.
2. 해설
1세대 1주택 비과세요건을 판정할 때 보유기간과 거주기간의 판정여부에 따라 과세여부가 결정된다.
(1)판단기준
도정법상 재건축 재개발은 공사기간을 보유기간에 포함한다. 원래 공사기간은 토지만이 존재하는 상태이므로 주택은 아닌 상태이다. 그러나 이 기간도 주택의 연장으로 보아 보유기간으로 인정해 준다. 따라서 최초취득시부터 양도시까지 보유기간을 산정하면 되고, 거주기간은 실제 거주기간을 통합하여 판단하면 된다.
다만, 일반 건축허가를 받아서 이루어지는 재건축의 경우 공사기간을 보유기간에 포함시켜야 할 지 여부에 대해서는 다툼의 여지가 있다. 일반건축허가를 받아서 하는 재건축이나 도정법에 의한 재건축이나 조합원의 입장에서는 실질적인 진행형태가 유사하기 때문에 달리 취급해야 할 이유가 없으나 과세관청의 입장은 건축허가에 의한 재건축에 대해서 공사기간을 주택으로서 보유기간으로 인정하지 않고 있다. (재일01254-1225. 1991.5.7)
(2)사례연구
우선 재건축 전에 주택과 부수토지를 취득한 경우로서 면적이 증가한 경우를 살펴보자. 이 경우도 원칙은 취득일부터 양도일까지 기간을 주택으로서의 보유기간으로 인정한다. 따라서 주택의 건물면적이 증가한 경우 그 증가부분도 동일한 기간을 적용한다. 다만, 대지지분이 증가한 경우 그 증가지분은 준공일부터 기산한다. 즉, 증가된 대지지분으로부터 발생하는 양도차익이 비과세받기 위해서는 준공후 3년이상 보유되어야 한다.
두 번째로, 당초 토지만을 보유하거나 상가등을 보유하다가 신축주택을 취득하는 경우를 보자. 최초의 존재형태가 주택이 아니었기 때문에 공사기간을 주택으로 인정받을 수없다. 따라서 최초로 주택이 되는 시점은 준공된 이후가 되고 주택으로서 보유기간은 준공일부터 기산하게 된다.
세 번째로 당초 무허가주택을 취득한 경우를 보자. 세법은 실질과세의 원칙에 의해 과세를 하기 때문에 무허가주택도 주택으로 본다. 따라서 취득일부터 양도시까지를 보유기간으로 계산한다.
네 번째로 당초에 무허가주택의 건물분을 취득하고 국공유지를 점유한 경우를 살펴보자. 국공유지의 경우 비록 등기상 취득일이 향후에 이루어 지지만, 주택으로서의 존재를 인정하여 취득일부터 양도시까지 보유기간을 계산한다, 다만, 토지부분은 준공일이후 부터 기산된다.
그렇다면 조합원입주권상태로 취득하여 준공후 신축주택으로 양도하는 경우를 살펴보자. 입주권상태로 취득한 경우 즉, 관리처분인가일이후의 입주권을 취득한 경우 일반분양권과 동일하게 취급한다. 따라서 공사기간을 보유기간으로 인정받지 못하고 준공일부터 보유기간과 거주기간을 기산하게 된다.
(3)따라서 사례의 경우 최초 관리처분인가일이후에 주택을 취득하였으나, B주택 소재 지역이 재개발 정비구역에 추가로 편입되어 2009.12.31. 관리처분계획 변경인가를 득하였기 때문에 B주택에 대한 관리처분인가는 2009.12.31에 이루어졌다고 볼 수 있다. 따라서 조세기씨는 조합원입주권상태가 아닌 주택상태로 매입한 것이고, 보유기간 산정시 최초 취득시부터 공사기간을 포함한 준공시점까지 계속해서 주택을 보유한 것으로 인정받을 수있다. 결국 2008년 9월부터 현재까지 4년을 보유한 것이므로 3년이상 보유요건을 충족하였고, 양도당시 다른 주택만 없다면 1세대1주택 비과세 적용이 가능하다.
3. 관련예규
재산 -95, 2009.09.02
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 재개발사업으로 취득한 재개발주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 판정시 보유기간은 멸실된 종전주택의 보유기간과 재개발 공사기간 및 완성된 재개발주택의 보유기간을 합산하는 것이다.
다만, 재개발사업계획에 따라 추가로 청산금을 납부한 경우로서 새로 취득한 재개발주택의 부수토지가 종전주택의 부수토지보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 당해 재개발주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)부터 1세대1주택 비과세 요건의 보유기간을 계산하는 것이다.
문의)02-555-5366
주용철 세무사 / 코리아베스트컨설팅그룹