1) 아파트 경기의 침체

최근 재건축 사업은 큰 어려움에 빠져있고 주민들간의 혼란과 갈등도 커지고 있다. 가장 큰 원인은 부동산, 특히 수도권의 아파트 경기가 침체상태이기 때문이다.

헌집을 철거하고 새 아파트를 지으려면 건축비, 설계비 등 각종 용역비, 이주비용 등 막대한 비용이 들어간다. 재건축 사업에서는 새 아파트를 일반분양하여 이러한 사업비를 충당하는 것이 수익모델이었다.

하지만 최근 부동산 경기 침체로 신규 분양아파트 가격이 하향세를 보일 뿐만 아니라 일반분양분이 분양이 안되어 미분양이 속출하고 조합원들마저 현금청산하는 비율이 높아지고 있다. 재건축 사업의 수익모델 자체가 흔들리고 있는 것이다.

 
2) 공사비 상승 / 시공사와 갈등 증가

재건축 사업에 소요되는 사업비는 공사비가 70~80%를 차지한다. 따라서 공사비는 재건축 사업의 수익성을 좌우하는 중요한 요인이다.

그런데 2000년대 중반부터 전세계적으로 원자재 등의 물가 상승이 계속되고 있으며, 재건축 공사비도 최근 5~6년 사이에 크게 올랐다. 현재 서울시내 주요 재건축 사업장의 도급공사비는 380만원~420만원 수준으로 오른 상태이다. 이로 인해 조합원들의 수익이 감소한 것은 말할 나위도 없다.

이렇듯 공사비가 인상되고 분양시장이 불투명해지면서 조합과 시공사간의 갈등도 커지고 있다. 또한 조합원들의 불만도 증가하고 있다. 최근 일부 재건축 단지에서 확정지분제와 도급제를 둘러싼 갈등 역시 이러한 연장선에서 일어나고 있는 것으로 보인다.
 

3) 재건축 사업에 대한 주민들의 오해와 불신

재건축 사업은 사업추진체인 조합의 결성과 운영, 시공사 등 협력업체와의 계약, 조합운영비와 이주비 등의 금융조달, 도시계획과 건축과 관련된 공법적 규제, 세입자 문제 등 도시개발과 관련된 모든 규제와 제도들이 복합적으로 결합된 사업이다.

이에 비해 이를 주도해야할 주민들과 조합집행부는 재건축을 처음 접해보는 경우가 많아 재건축 사업에 대한 이해부족으로 문제가 발생하는 경우가 많다. 특히 인터넷 등에서 잘못된 정보, 허위의 비방들이 유포되는 경우도 적지 않고 이로 인해 주민들간의 갈등이 더욱 커지기도 한다.

또한 일부 조합집행부들은 사업과정에서 실수나 잘못을 저지르기도 하며 이러한 것들도 주민들간의 갈등과 불신을 확대시키는 불씨가 되기도 한다.

4) 불합리한 법률제도

재개발 재건축 사업에는 재건축초과이익환수제도 등 각종 규제들이 중첩되어 있다. 2000년대 초중반 부동산 가격이 급등하자 재건축은 투기의 온상으로 사회적 비난을 받아왔다. 그에 따라 투기억제, 개발이익환수제도 등이 이중 삼중으로 도입되어왔다. 또한 신축 세대수 변경, 현금청산 시점 등 세부적인 절차에서도 불합리한 제도들이 여전히 많이 남아있어 사업을 지연시키고 사업비용을 증가시키는 요인이 되고 있다.

2. 재건축 사업의 활성화를 위한 제언

재개발 재건축 사업의 침체를 극복하기 위해서는 여러 가지 문제점들을 해결해야한다. 이 글에서는 그 중 평형변경, 용적율 상향 등 사업계획의 변경을 통해 정비사업의 활로를 찾는 방법을 찾아 보기로 하겠다.

1) 부동산시장의 변화와 소형아파트 확대

최근 2~3년간 부동산시장은 급격히 변화되고 있다. 2000년대 중반 아파트 시세 상승을 견인하던 중대형 아파트의 가격이 크게 떨어지고 있고, 대형아파트의 미분양이 크게 늘어났다. 아파트 시세차익을 노리는 투자자가 크게 줄어들고 있기 때문인데 가장 큰 원인은 저성장과 인구구조의 변화라고 할 수 있다.

우리나라는 이제 중진국을 벗어나서 선진국 대열로 진입하는 초입에 도달했으며, 이제부터는 예전과 같은 고속성장을 기대하기는 어려워졌다. 따라서 부동산 가격 상승률도 예전만 못할 가능성이 높다.

무엇보다 인구구조의 변화는 부동산 수요에 커다란 변화를 일으키고 있다. 출산율 감소로 노령인구비율이 증가하고, 베이비부머의 은퇴로 노령층의 주택구매력이 감소하고 있다. 또한 급격한 도시화, 핵가족화로 인해 1~2인 가구가 감소하고 있다. 이로 인해 중대형 아파트의 수요가 감소하고, 실거주용 소형주택, 수익형 부동산에 대한 수요가 늘어나고 있다. 최근 오피스텔, 도시형생활주택의 높은 경쟁률 속에 분양성공을 이어가고 있다. 이 열풍은 소형주택 선호 현상을 단적으로 보여준다.

현재 우리나라 주택시장은 1인 가구용 초소형주택(오피스텔, 도시형생활주택)과 4인 가구용 중형주택(30평대 아파트)으로 양분되어 있다. 그래서 특히 2~3인 가구가 거주할 수 있는 전용면적 50~60㎡의 소형아파트가 부족한 실정이다. 그리고 서울의 상당수 지역에서는 20평대 아파트의 평단가가 중대형아파트의 평단가보다 비싸게 거래되는 역전현상도 나타나고 있다.

이러한 추세를 볼 때 15~20평대의 소형아파트가 주택사업의 블루오션이 될 것으로 예상된다. 따라서 정비사업에서도 소형아파트를 크게 늘리고 대형아파트를 줄이는 방안을 적극 검토해야 한다. 소형아파트는 경기를 크게 타지 않고 매매수요가 꾸준하므로, 일반분양율을 높이고 미분양을 줄여 재건축 사업 수익을 늘릴 수 있는 좋은 방법이 될 수 있다. 또한 미분양 리스크가 감소하므로, 조합과 시공사간의 갈등도 줄일 수 있다.

2) 용적율 상향, 층고 상향 등 행정적 지원

재건축 사업이 어려움에 빠진 가장 큰 원인은 부동산 시장 침체로 인한 분양수입 감소와 공사비 인상으로 인한 원가 증가로 볼 수 있다. 따라서 재건축 사업에 활력을 불어넣기 위해서는 사업성 제고를 위한 행정적 지원책이 필수불가결하다.

특히 신축 아파트의 양을 결정짓는 용적율은 사업성을 좌우하는 결정적인 요소이므로 서울시, 구청 등이 전향적인 자세를 취한다면 큰 도움이 될 수 있다. 우선 법정 용적율의 상한선까지는 적극적으로 상향시켜주어야 하며, 이를 위해 층고제한도 (인근 경관을 해치지 않는 한도 내에서) 완화해줄 필요가 있다. 또한 도로 등 기반시설이 충분히 갖춰진 강동구 같은 지역은 2종주거지역을 3종주거지역 등으로 종상향하는 것도 보다 유연하게 허용할 필요가 있다.

문의) 011-763-9476

< 소형주택 매입가격의 개선 필요성 >

정비사업에서 용적율을 상향하면, 늘어난 용적율의 50%를 소형주택(임대주택)으로 지어야 한다. 이 소형주택은 사실상 임대주택과 동일하며, 지자체가 표준건축비를 조합에 지불하고 매입한다. 지자체가 매입하는 표준건축비 평당 330만원 내외인데 반해, 재건축조합이 아파트를 건설하는 원가는 평당 480만원~500만원*이므로, 조합원들이 상당한 손실을 부담하게 된다. 또한 임대주택에 부속된 대지는 지자체에 무상으로 기부채납해야 하므로 조합의 손실(서울시 기준 건물 평당 600~1200만원**)이 더 커진다. 

 용적율 상향으로 인해 재건축조합이 개발이익을 얻게 되는데, 이 중 일부를 공공에서 회수하기 위한 목적으로, 이러한 제도가 도입되었다. 그런데 현시점은 정비사업의 개발이익이 크게 줄어들었고, 오히려 침체된 정비사업에 대한 지원책이 절실한 상황이다. 따라서 이러한 개발이익 환수제도도 재검토가 필요하다. 특히 임대주택의 매입가격을 "실제로 지출된 사업비"(실제 도급공사비, 설계비, 감리비 등을 반영)로 조합에 지급하거나. 임대주택에 부속된 대지를 감정평가액으로 매입하는 방식 등으로 개선할 필요가 있다.

*국토부가 고시한 임대주택 건축비는 평당 330만원 내외이다. 그러나 최근 정비사업의 도급공사비는 평당 400만원 내외이며, 기타 사업비(사업시행에 필요한 각종 용역비 등)가 평당 80만원 수준이므로, 정비사업으로 건물 1평을 짓는데 소요되는 비용은 평당 480만원 정도이다. 따라서 국토부가 고시한 임대주택 매입비(330만원)과 실제 건축비500만원)의 차액으로 인한 조합의 손실액은 평당 약 150만원 정도이다.

**서울시에 소재한 재개발/재건축 아파트의 조성후 대지가격은 평당 1500~3000만원 수준이다. 용적율을 감안할 때 건물 1평당 부속 대지 가격은 500만원~1200만원 정도로 추정된다.