이러한 건설용지의 가격에 대해서 과세관청의 기존입장은 조합원토지의 현물출자설에 입각하여 현물출자가액을 취득원가로 하고 현물출자시기에 대해서는 조합설립인가시점 내지 신탁등기시점 중 빠른 날로 하고 있다.

그럼에도 이 시점을 기준으로 한  건설용지의 가격이 정당한지 여부에 대해서는 아직까지도 논란이 끊이지 않고 있다.

1. 관리처분계획인가의 효력

(1) 관리 및 처분의 기준

정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 의하여 이를 처분 또는 관리하여야 한다. 즉, 손실보상, 매매계약, 수용 등에 의한 취득, 청산 등으로 소멸시키거나 이행하여야 하는 관리계획과 공공시설의 귀속 및 시행자에게 귀속된 대지 또는 건축시설의 처분에 관한 일련의 처분계획으로 구성된다.

(2) 사용 수익권의 정지

관리처분계획의 인가 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자, 전세권자, 임차권자 등 권리자는 소유권이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대해서 이를 사용하거나 수익하는 것이 금지된다. 즉, 조합원 소유로 되어있던 부동산등의 실체적 사용수익권이 이 시점을 기준으로 조합으로 이전(현물출자)되는 것이다. 

2. 사업시행 인가의 효력

(1) 법적성격

사업시행인가는 시장군수가 사업시행자인 조합에 대하여 정비사업에 관한 토지이용계획, 주택이나 복리시설의 규모, 배분기준, 정비기반시설의 설치계획 등 사업내용을 최종적으로 확정하여 인가하는 행정처분을 말한다.
 

(2) 효력

사업시행계획은 조합이 조합원총회의 결의를 거친 후에 성립되고 관할 행정청의 인가를 통해서 확정되며, 나아가 고시됨으로서 대외적인 효력을 갖게 된다.

대법원판례(대법91다 22094, 1992.12.22)를 보면 "사업시행인가는 감독관청이 재개발사업을 시행하고자하는 자에 대하여 재개발사업을 시행할 수 있는 지위나 권리를 부여함에 불과하고 그로 인하여 사업시행자가 재개발구역안의 토지나 지상물을 사용수익하는 등의 권리를 직접취득하는 것이 아니라 종전 토지나 지상물의 소유자가 여전히 그에 대한 사용 수익원을 가지는 것"이라고 판시하고 있다. 즉, 사업시행인가고시일은 조합원이 조합에 종전 토지나 지장물 등을 현물출자하는 시기와는 전혀 무관한 날인 것이다.

3. 조합원이 출자한 부동산의 현물출자시기

(1) 도시 및 주거환경정비법상의 종전의 토지 또는 건축물 평가시 가격시점은 원칙적으로 사업시행인가의 고시일이다. 가격시점은 가격기준일 혹은 가격기준으로 삼는 날짜를 말하며 가격의 기준점이 되는 날짜로 감정평가에서 중요하다. 부동산가격은 시간과 더불어 항상 변하기 때문이다.

정비구역안에서의 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하"토지보상법")을 준용한다. 이때 사업시행인가의 고시가 있은 때에는 토지보상법상 사업인정 및 그 고시가 있는 것으로 본다. 결국 도정법에서 사업시행인가의 고시일을 가격시점으로 한 것은 정비구역내의 토지 또는 건축물 기타 권리에 대한 수용 또는 사용을 위한 보상을 위한 기준인 것이지, 기업회계기준상의 공정가액을 산출하기 위한 기준은 아닌 것이다.  

(2)관리처분계획의 인가일이 가격시점

소득세법제89조(비과세양도소득)에 의하면 조합원은 관리처분계획의 인가로 입주자로 선정된 지위를 취득하는 것으로 규정하고 있다. 즉, 조합원은 종전의 토지 및 건축물등을 현물출자하고 그 대가로 입주자로 선정된 지위(조합원의 권리)등을 취득하는 데 그 기준일이 관리처분계획의 인가일이라는 것이다.

또한 도정법에서도 관리처분계획의 인가 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자, 전세권자 임차권자등 권리자는 소유권이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대해서 이를 사용하거나 수익하는 것이 금지된다. 즉, 조합이 조합원으로부터 출자받은 토지 등에 대해서 사용 및 수익을 하는 시점이 관리처분계획의 인가고시시점이라는 것이다. 

또한 법인세법은 제40조 제1항은 '내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정되는 날이 속하는 사업연도로 한다.'라고 규정함으로써 손익의 귀속사업연도에 관하여 권리의무 확정주의를 따르고 있다. 관리처분인가 고시시점에 조합 및 조합원의 권리와 의무가 확정되므로 역시 감정평가에 대한 가격시점은 관리처분인가 고시 시점이 되어야 한다.

(3) 결국, 사업시행인가일은 수용 및 보상을 위한 가격시점이므로 조합이 출자받은 건설용지의 공정가액을 산출하기 위한 기준시점으로 활용할 수 없는 것이고, 관리처분인가시점을 기준으로 평가된 감정평가액이 공정가액을 반영한다고 하겠다.

4. 관련법령

(1) 소득세법 제89조 [ 비과세양도소득 ]  

② 대통령령으로 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 

(2)소득세법해석편람 24-3-13 재건축조합의 수입금액 및 필요경비

재건축조합의 소득금액계산에 있어서 총수입금액은 일반분양하는 잔여세대의 아파트와 자기지분을 초과한 아파트를 취득한 조합원으로부터 조합의 규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액 및 상가 등의 분양대금을 합계한 금액으로 하는 것이며, 필요경비는 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 하는 것으로 필요경비에 산입하는 토지의 가액은 조합원이 현물출자한 당시의 가액으로 한다.(소득 46011-222, 99.10.22)

(3) 법인세법 시행령 제72조【자산의 취득가액 등】

① 법 제41조 제1항 및 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액으로 한다. (98.12.31. 개정)

3. 현물출자ㆍ합병 또는 분할에 의하여 취득한 자산: 장부에 계상한 출자가액 또는 승계가액. 다만, 그 가액이 시가를 초과하는 경우에는 그 초과금액을 제외하고, 제61조 제2항 각호의 1에 해당하는 금융기관의 재정경제부령이 정하는 금전채권 등의 경우에는 피합병법인 등의 장부가액으로 한다. (2001.12.31. 개정)

문의) 02-555-5366