주용철 세무사 / 코리아베스트컨설팅그룹

잠실동에 사는 강모씨는 2005년에 수원에 재개발 대상 주택을 취득했다. 다행히 취득 후 가격은 올랐으나 시간이 지나도 재개발은 더 이상 진행이 되지 않았고, 2008년 금융위기와 경기침체로 인해서 주택의 가격은 계속 하락했다. 그나마 2011년 관리처분계획의 인가를 받았고, 동호수 추첨을 하여 배정을 받았다. 그런데 그 이후에도 주택의 가격은 계속 하락하였고, 강모씨는 분양계약을 포기했다. 그리고 2011년 잠실에 아파트를 취득했다.

강모씨는 이번에 수원의 재개발주택에 대해서 현금청산을 받게 되었는데, 현금청산금에 대해서 비과세를 받을 있을 지 궁금해 한다.

 

1. 조합원의 주택이 입주권이 되는 시기

우성 강모씨의 경우 양도한 것이 주택을 양도한 것인지, 아니면 입주권을 양도한 것인지 부터 판단해야 한다. 주택을 양도한 경우 소득세법 시행령 제 154조 1항의 의해서 해당주택의 보유기간이 2년 이상이고 양도일 현재 국내에 1주택을 보유한 경우 비과세를 받게 된다. 입주권의 경우 주택이 아니므로 원칙적으로 비과세를 적용받을 수 없다. 다만, 해당 입주권이 소득세법 시행령 제155조 17항의 요건을 충족하는 경우에는 특별히 주택으로 의제하여 비과세를 적용받게 된다.

도시 및 주거환경정비법 제 48조에 의하면 관리처분계획을 수립할 때는 분양대상자의 주소 및 성명을 포함하여 인가를 받도록 되어있다. 강모씨의 경우는 관리처분계획상에는 분양대상자에 포함되어 있다가 향후 분양계약을 포기한 케이스에 해당한다. 즉, 관리처분계획의 인가를 통해서 분양을 받을 권리가 확정되어있는 조합원에 해당하여 입주권을 취득한 셈이고 따라서 입주권을 양도한 것이 된다.

만약, 당초부터 미동의조합원으로 현금청산을 받게 되는 경우라고 한다면, 종전재개발주택을 양도하는 것이므로 주택의 양도로서 비과세여부를 판단해야 한다.

그렇다면, 이러한 입주권이 되는 시점은 언제일까?

현행 예규(서면4팀 -2, 2006.01.03)에 의하면 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 입주권이라 함)는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리로서 양도소득세의 과세대상에 해당한다고 규정하고 있다. 또한 당해 입주권의 취득시기는 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날로 하는 것으로서 이는 주택재개발사업의 경우 관리처분계획인가일, 주택재건축사업의 경우 사업시행인가일(구 사업계획승인일 포함)이 되는 것으로 설명하고 있다. 다만,  2005.5.31. 이후에 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가를 받는 분부터는 주택재개발·재건축사업 모두 관리처분계획의 인가일(지방자치단체의 공보에 고시한 날을 말함)이 되는 것으로 본다.

 

2. 사례의 비과세 판단 

강모씨의 입주권 양도가 비과세가 되기 위해서 어떠한 요건을 충족해야 되는 지 살펴본다.

 

소득세법시행령 제155조 <17>

법 제89조 제2항 본문에 따른 조합원입주권(이하 "조합원입주권"이라 한다)을 1개 소유한 1세대 [「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조 제1항에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다]가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목에도 불구하고 제154조 제1항에 따른 1세대1주택으로 본다.(2010.12.30 단서삭제)

1. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우(2005.12.31 개정)

2. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)(2012.06.29 개정)


소득세법 시행령 제155조 17항에 의하면 입주권이 비과세되기 위해서는 우선 관리처분계획의 인가일 현재 2년 이상 보유되어야 한다. 그리고 해당 입주권의 양도일 현재 다른 주택이 없거나 있어도 다른 주택을 취득한 후 3년 이내에 양도해야 한다.

강모씨의 경우 관리처분계획의 인가일현재 6년을 보유했고, 양도일현재 다른 주택이 있으나 해당주택의 취득일인 2011년부터 3년이 되는 2014년까지 양도된다면, 입주권의 비과세가 가능하다.

결국 해당 현금청산을 잠실아파트의 취득일부터 3년이내에 받게 된다면, 비과세 가능하다. 만약, 3년이 경과된 우려가 있다면, 소유권이전등기를 조합에 먼저 해주는 방법을 통해서도 비과세를 받을 수 있다.

문의 02-555-5366

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