정부가 그동안 안전성을 이유로 불허했던 수직증축 리모델링을 허용함으로써 공동주택 리모델링사업이 활성화의 전기를 맞게 되었다.

정부는 ‘4.1 주택시장 정상화 종합대책’을 통해 안전성 확보방안의 마련을 전제로 그동안 논란이 많았던 수직증축 리모델링을 허용하기로 했다.

정부의 수직증축 허용조치로 리모델링 아파트의 세대수 증가와 일반분양 실현가능성이 크게 높아졌다. 용적률이 높고 단지 내 여유공간이 부족한 노후아파트들도 추가세대 확보와 일반분양의 가능성이 높아져 그 만큼 주민부담을 경감시킬 수 있게 되었다. 그동안 리모델링을 진행해 온 아파트단지 2011년말 기준 41개단지 2만3,000여세대들이 일차적인 수혜대상이 될 것이다.

또한 분당·일산 등 부동산시장의 침체로 큰 타격을 받고 있는 수도권 신도시 아파트들의 주거환경 개선과 주택가격의 회복 가능성이 기대되고 있다.

∥주택 및 부동산 시장의 저성장 국면에서 과잉 기대는 위험

그러나 주택 및 부동산시장이 저성장국면으로 진입하고 있는 현 시점에서 수직증축 리모델링에 대한 지나친 기대는 위험할 수 있다.

정부의 종합대책에도 불구하고 주택 보급률의 상승, 잠재 성장률의 하락, 인구구조의 고령화 등으로 인한 주택 및 부동산 시장의 저성장 국면은 근본적으로 쉽게 변화될 수 없을 것이다.

우리나라 주택 및 부동산 시장은 투자가치를 기대하기 어려운 시대로 진입하고 있다. 신축이든 재건축이든 투자가치에 기반한 사업성의 확보가 어려운 시대로 진입하고 있으며 리모델링은 이러한 시대적 여건에 부응하여 그 필요성이 제기되고 있는 것이다.

리모델링은 근본적으로 건물의 투자가치보다 이용가치의 향상에 초점을 맞춘 사업으로서 저성장 시대에 직면한 주택 및 부동산시장에 적합한 건축적 수단이다.

∥이용 가치 향상에 초점을 둔 추가적인 비용 절감 노력 및 대책

공동주택 리모델링의 핵심과제는 비용절감, 즉 주민부담금의 경감에 있다. 수직증축을 통하여 세대당 전체 리모델링 사업비의 30% 가량을 절감할 수 있는 것으로 알려지고 있다.

그런데 현행과 같은 골조만 남기는 방식의 리모델링을 추진한다면 수직증축을 통한 비용절감분을 감안한다 해도 세대당 부담금은 1억원을 크게 상회할 것이며 이 비용을 감당하면서까지 리모델링을 추진할 단지는 거의 없을 것이다.

주민부담금은 현실적으로 최대 1억원 이하 수준에서 책정되어야 하며 이를 위해서 주민, 정부 그리고 건설기업 등 세 주체들은 다음의 세 가지 측면에서 비용절감 노력을 적극 모색하지 않으면 안 될 것이다.

첫째, 리모델링의 기대수준을 낮추어 꼭 필요한 부분만 고치고 확대하는 맞춤형, 부분 증축형  또는 대수선형 방식의 리모델링을 추진할 필요가 있다.

건설기업들은 공기와 비용을 획기적으로 줄일 수 있는 모듈 방식, 경량화 공법 등 신기술을 적극적으로 개발·적용시켜 나가야 할 것이다.

둘째, 세대수 증가분은 분양방식에만 치중하지 말고 수요가 있는 소형 임대세대를 공급하는 등 다양화할 필요가 있다. 특히, 대형 평형의 경우 임대방식의 세대분리형 증축을 적극 활용할 필요가 있다.

정부는 기존 세대수의 1/10 범위 내에서 허용하고 있는 현행 세대수 증가의 기준을 신축적 적용이 가능한 면적기준으로 변경하여 확대 적용할 필요가 있다.

셋째, 정부는 에너지 절감과 안전성 제고 등 공공성이 높은 부분에 대해서는 공적금융과 조세지원을 확대해 나가야 할 것이다. 장기적으로는 장기수선충당금제도와 연계하여 공적 리모델링 금융 지원을 확대하는 방안을 적극 검토할 필요가 있다.