주용철 세무사 / 세무법인 코리아베스트
4.1 부동산대책은 여러 가지분야를 다루고 있지만, 그중에 양도소득세 분야에 대한 파격적인 세제혜택을 통해서 부동산경기를 부양하고자 한다. 이미 관련법령이 개정되어 시행되고 있으며, 이하의 내용은 이러한 세법개정으로 인하여 재개발 또는 재건축 조합원 및 조합에서 숙지하고 있어야 할 사항을 양도소득세를 기준으로 중점 검토해 보기로 한다.

우선 주요내용을 살펴본다.

 

1. 감면의 요지

대책중 가장 커다란 혜택으로 볼수 있는 것이 양도소득세이다. 우선 그 대상부터가 파격적이다. 내국인 뿐만 아니고 외국인에 대해서도 감면 혜택을 부여한다. 따라서 재외국민의 경우도 해당주택을 취득하는 경우 동일한 감면을 받을 수 있다.

감면대상기간은 2013.4.1~2013.12.31 기간이며  이 기간동안 신축주택·미분양주택·1세대1주택자가 소유한 주택을 취득하는 계약을 체결하고 계약금을 지불할 경우 취득 후 5년간 발생한 양도차익에 대한 양도소득세 100% 감면받을 수있게 된다.

2. 감면대상 주택

(1) 금액 및 면적 기준

이 때의 감면대상 주택은 실지거래가액 6억원 또는 연면적(공동주택·오피스텔은 전용면적) 85㎡이하이면 된다. 또 매수인이 부담하게 되는 취득세 및 기타 부대비용 예를 들어 부동산중개수수료등은 제외하고 6억원을 판단하게 된다. 즉, 계약서상의 매매대금 또는 분양가로 판단하면 된다. 

 

(2) 신축주택과 미분양 주택

표에서 신축주택이란 주택건설사업자 등이 공급하는 주택 및 주거용 오피스텔을 의미한다. 따라서 조합에서 분양하는 일반분양분 및 보류세대분이 이에 해당한다. 

한편 미분양주택은 2013.4.1 현재 분양계약이 체결되지 않아 선착순의 방법으로 공급하는 주택 및 주거용 오피스텔이 해당한다. 조합이 보유한 준공후 미분양아파트가 해당된다. 

 

(3)기존주택

1세대1주택자의 기존주택은 주민등록법상 1세대가 「주택법」상 주택을 1채만 보유하고 있는 경우를 의미한다. 이때 주택의 보유기간은 최초 등기접수일부터 매매계약일까지의 기간이 2년 이상이어야 한다.  또 일시적 2주택자의 기존주택도 대상 주택이 될 수 있다.

 

3. 감면기간

이러한 대상주택에 대해서 2013.4.1부터 2013.12.31까지 매매계약을 하고 계약금을 지불해야 한다.

 

4. 조합원에 대한 양도소득세의 적용 

정비구역내의 조합원의 경우 관리처분인가 전의 조합원, 관리처분인가 후의 조합원, 철거후의 조합원, 공사진행 중인 조합원, 공사완료하여 사용승인을 받은 조합원으로 나누어 판단해 볼 수 있다.

조합원은 기본적으로 기존주택을 보유한 1세대1주택자로 판단되어야 한다.

우선 관리처분인가 전의 조합원에 대해서 살펴보자. 해당 조합원이 기존주택을 보유한 1세대1주택자(면적 또는 가액요건은 충족한 것으로 본다. 이하 기존1주택자라 한다. )라면 그 취득자는 양도세 감면을 받을 수 있다. 매도하는 조합원의 경우 주택을 양도한 것이므로 역시 1세대 1주택비과세적용을 받을 수 있다. 

관리처분인가 후의 조합원은 세법상 주택의 보유자가 아니고 부동산을 취득할 권리인 입주권의 보유자로 그 지위가 변동된다.  다만, 기존주택이 주택으로서의 효용을 상실하기 전까지는 비록 관리처분인가일 이후라고 하더라도 주택으로 보아야 할 것이다. 특히 조세특례제한법 시행령 제99조의2 제3항1호에 의하면 “‘주택’이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다”라고 하고 있다.

결국 관리처분인가일 이후라고 하더라도 조합원의 주택이 주택법상의 정의에 부합하는 상태라고 한다면, 주택으로 보아 기존1주택자의 혜택을 볼 수 있을 것이다. 즉, 매수인이 감면혜택을 볼 수 있다.

매도인의 경우 등기부상 취득일부터 계약일까지의 기간이 2년 이상이고 다른 주택이 없다면 비과세 가능하다.

철거후 조합원의 경우는 사실상 다툼의 여지가 있다. 우선 주택법상 주택이 아닌 상태에서 매도되는 것이므로 원칙적으로 감면대상에 해당하지 않는다. 그러나 멀쩡하게 감면되던 주택이 철거되었다는 이유로 더 이상 감면대상주택이 아니라는 것은 형평의 측면에서는 불합리하다. 기존1주택자에 해당하는 재개발 재건축 입주권에 대해서는 멸실 여부에 불구하고 감면혜택을 부여하는 것이 타당할 것이다.

매도인의 경우 소득세법시행령 제153조 17항에 의거 관리처분인가일 현재 기존 1주택을 소유하다가 입주권을 취득하고 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이면 입주권상태의 양도에 대해서 비과세가능하다.

준공 후 조합원은 주택상태이므로 기존1주택자에 해당한다. 다만, 보유기간이 2년이 넘어야 하며, 보유기간의 판정은 당해 조합원의 취득시기가 언제인지에 따라서 달라지게 된다. 우선 관리처분인가 이전에 취득한 경우 공사기간을 보유기간에 포함하므로 감면대상주택이 될 수 있을 것이다. 반면에 관리처분인가일 이후에 취득한 경우 입주권을 취득한 것이고, 따라서 준공일 이후부터 주택으로서의 보유기간을 계산하게 된다.

결국 올해 준공되는 조합원주택의 경우 관리처분인가 이전 취득 조합원주택만이 감면대상 주택이 될 수 있는 것이다.

결국 조합원이 보유한 주택이 감면대상기간 내에 준공된 신축아파트라고 하더라도 해당주택은 신축주택이나 미분양주택으로 볼 수 없고, 기존주택의 연장으로 보아 감면대상여부를 판단하여야 한다.

 

5. 조합에 대한 양도소득세의 적용

조합의 입장은 일반적으로 기존 건설사들이 분양하는 것과 동일하게 판단하면 된다.

우선 준공후 미분양분에 대해서는 분양가조정 등을 통해서  감면대상주택을 만드는 것이 유리할지 검토해야 한다.

준공전 미분양분에 대해서는 해당 계약이 금년말까지 이루어져야 된다는 것을 숙지하고 분양계약을 독려해야 한다. 단, 이미 4월1일 이전에 분양계약이 체결된 분에 대해서 재계약을 요청할 경우, 동일주택에 대해서는 재계약을 해도 감면대상이 될 수 없음을 고지하여야 한다.

한편 관리처분인가를 득한 조합의 경우 일반분양일정을 어떻게든 이번 감면대상기간에 포함될 수 있도록 계획하는 것이 유리하다.

문의 02-555-5366

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