주용철 세무사 / 세무법인 코리아베스트
사례) 김씨는 1995.05.09. 서초구에 있는 A 아파트 취득했다. 당해 아파트는  2005.05.16. 사업시행인가를 받아 2007.05.04. 관리처분계획인가를 받아 공사가 개시되었고, 2012.10.31.에 사용승인을 받았다. 소유권이전고시은 2013.5.01.이다.

A 아파트의 권리가액은 746백만원이고 신축아파트의 분양가액은 499백만원, 청산금수령예정액은 247백만원이다. 김씨는 거주의 목적으로  2011.05.15. 송파구에 대체주택B를 취득했다.

김씨는 대체주택 취득으로 인해 청산금 수령시 양도소득세가 과세될지 걱정하고 있다.

 

1. 청산환급금의 비과세 방법

청산환급금은 세법상 종전부동산의 지분양도에 해당한다. 따라서 종전부동산의 태양에 따라서 과세여부가 달라지게 된다. 예를들어 종전부동산이 상가인 경우 상가로서 양도소득세를 산정하게 되고, 종전부동산이 단순토지인 경우 단순토지로서 양도소득세를 계산하게 된다. 주택의경우도 종전부동산으로서 비과세요건을 충족했는지 여부에 따라서 양도소득세의 과세여부가 달라지게 된다.

사례의 경우처럼 종전부동산이 주택인 경우 주택의 지분을 양도한 것이 되고, 종전의 주택이 비과세요건을 충족한 경우 그 지분의 양도에 대해서 비과세를 적용받을 수 있게 된다.

단, 청산금이 비과세를 받기 위해서는 2단계의 판단기준이 필요하다.

첫째로 청산금의 양도시기에 1세대1주택이어야 한다. 예외적으로 청산금의 양도시기에 다른 주택이 있는 경우 일시적 2주택의 비과세규정을 준용한다. 예를 들어 사례의 경우처럼 공사 중에 다른 주택을 취득하여 청산금의 양도시기인 소유권이전고시일의 다음날 현재 2주택인 경우에도 그 다른 주택을 취득한 날로부터 3년이 경과되지 않았다면, 일시적 2주택으로 비과세 가능한 것이다.

둘째로 종전주택상태에서 비과세요건을 충족해야 한다.

원칙적으로 양도소득세의 비과세 판단 시기는 양도일이다. 청산금의 양도 시기는 예규에 의하면 이전고시일의 다음날과 실제 잔금청산일중에 늦은 날이 기준이 된다. 따라서 현실적으로 이전고시일의 익일을 양도일로 보게 된다.

따라서 1세대1주택비과세 판단을 위해서는 해당 양도일 현재 2년의 보유기간과 보유한 주택수를 따져야 한다.

예를 들어 관리처분인가일 직전에 취득한 경우 부동산을 취득한 것이 되고 청산금의 납세의무자가 된다. 일반적인 사업시행기간으로 볼 때 관리처분인가일부터 이전고시일까지는 2년이 경과되는 경우가 대부분이다. 결과적으로 원칙적인 기준으로 볼 때 다른 주택이 없고 관리처분인가일전에만 취득해준다면, 청산금에 대해서 양도일 현재 2년의 보유기간이 경과하게 된다. 따라서 다른 주택이 없다면 과세되지 않아야 한다.

과세관청은 이러한 점을 우려한 것인지, 청산금의 비과세판단에 대해서 2중적 잣대를 대고 있다. 즉, 세대당 보유주택수의 판단에 대해서는 청산금의 양도시기를 기준으로 하면서도, 주택의 보유기간에 대해서는 종전주택을 조합에 제공한 시점을 기준으로 2년의 보유기간을 판단(법규 -801, 2012.07.16.)하는 것이다.

당해 예규는 재개발 재건축주택의 보유기간을 판단하는 예규(재산 -95, 2009.09.02.)와 논리적으로 상충된다. 기존 예규에 의하면 “「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 재개발사업으로 취득한 재개발주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 판정시 보유기간은 멸실된 종전주택의 보유기간과 재개발 공사기간 및 완성된 재개발주택의 보유기간을 합산”한다고 설명하고 있다.

즉, 조합원이 관리처분인가일이전에만 취득해 준다면, 공사기간도 보유기간에 포함한다는 것이다. 예를들어 관리처분인가일이 2013.6.1.이고 해당 재개발주택을 2013.5.1.에 취득한 경우로서 공사기간은 2년이 소요되었다고 해보자. 당해주택은 2015.6.1.에 준공되었고, 해당신축주택을 2015.7.1.에 양도되었다. 

이 경우에 당해 조합원이 실제 주택으로서의 보유기간은 2달에 불과하다. 그럼에도 위 예규에 의하면 해당조합원은 다른 주택이 없다는 전제하에 해당 주택의 양도에 대해서 양도소득세 비과세를 받을 수 있다.

그러나 이 조합원이 신축주택 외에 청산금을 수령한다고 해보자. 현행예규(법규 -801, 2012.07.16.)에 의하면,  조합원이 종전주택을 조합에 제공한시점이 2년이 안되기 때문에 비과세를 적용하고 있지 않다.

이 시점에 청산금의 발생원일을 살펴보자. 청산금은 조합원이 종전주택을 조합에 제공하고 취득하는 신축분양아파트(또는 상가)의 가격이 종전주택의 권리가액에 미치지 못하기 때문에 발생하게 된다. 즉, 종전주택 중에서 신축 아파트 등으로 환지되지 못하고 현금으로 보상받는 부분에 대해서 과세되는 것이다. 이는 환지받은 신축아파트에 대해서 비과세혜택을 주는 것과 형평차원의 문제를 야기한다.

그렇다면. 조합에 종전주택을 제공한 시점을 어느 때로 볼 것인가?

양도소득세의 관점에서 주택이 입주권으로 전환되는 시점은 관리처분인가일이다.  과세관청의 뉘앙스는 해당 인가일을 기준으로 보아야 할 것처럼 해석된다. 기존의 입주권의 비과세 판단 시 소득세법 시행령 155조 17항에 의하면 관리처분인가일 현재 비과세요건을 충족하는 경우에 입주권의 비과세를 적용하는 것처럼 되어있다. 그럼에도 조세심판례 등에서는 주택으로서 실제 효용을 상실한 시점에 2년 보유 등 비과세요건을 충족하면 되는 것이지, 관리처분인가일 당일에 2년 보유요건을 충족할 것을 요구하고 있지는 않다.

그렇다면, 조합에 제공한 시점이라고 하면, 주택으로서의 효용을 발휘하는 시점까지로 보아야 할 것이고 이 시점까지 2년 이상 보유가 되었다면, 청산금의 양도시기에 다른 주택이 없다고 했을 때 비과세를 적용해 주어야 할 것이다.

 

2. 사례의 해법

사례의 경우 조합에 제공한 시점에 이미 2년의 보유기간을 충족한 상태이다. 단, 청산환급금의 양도시기인 이전고시일 현재 송파아파트의 취득으로 2주택이 되어있는 상태이다. 그러나 청산환급금의 양도시기가 송파아파트의 취득시기로부터 3년 이내이므로 일시적 2주택규정의 적용을 받아서 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.

 

3. 관련 예규

■ 법규 -801, 2012.07.16

「도시 및 주거환경정비법」에 따라 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 종전주택을 당해 조합에 제공하고 종전주택의 평가액과 신축건물 분양가액의 차이에 따른 청산금을 수령한 경우 그 청산금의 1세대1주택 비과세는 양도일 현재를 기준으로 적용하는 것이나, 정비사업조합의 조합원이 3년 미만 보유하던 종전주택을 당해 조합에 제공한 경우 그 청산금은 「소득세법 시행령」(2012.6.29. 개정되기 전의 것) 제154조제1항의 1세대1주택 비과세 요건을 충족하지 아니하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.

 

■ 재산 -628, 2009.02.23

1세대 1주택 비과세 여부는 양도일 현재를 기준으로 판정하는 것으로서 청산금 수령일 현재 재건축으로 완공된 주택과 그 외의 주택을 소유하고 있는 경우 청산금 수령액은 양도소득세가 과세되는 것임

 

■ [문서번호] 부동산거래관리 -631

[생산일자] 2012.11.20
[제목] 청산금의 양도소득세 비과세 해당여부
[요약] 청산금을 교부받기 전에 다른 주택을 취득함으로써 「소득세법 시행령」제155조제1항에 따른 일시적인 2주택이 된 경우 교부받은 해당 청산금은 같은 영 제154조제1항의 규정을 적용받을 수 있는 것임

문의) 02-555-5366

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