재건축조합의 부가가치세 조합-건설사와의 계약시 부가세 부담 부분 명확히 해야 조합원-세법상 비과세규정 없지만 부담근거 또한 없다 재건축 사업 현황 1960년대 이후 우리의 주거문화에 아파트가 도입된 이후 지금은 최첨단 시설의 사 이버 아파트까지 등장하게 되었다. 새로운 주거환경의 욕구에 맞추다보니 당연히 주택을 짓기 위한 택지가 필요하나, 현실 여건상 공공시설, 문화시설, 교육시설 등 주거 교육환경이 좋은 대도시에는 택지가 턱없이 부족한 실정이다. 재건축 사업은 이러한 현실을 바탕으로 수요자인 낡은 주택의 소유자와 공급 자인 건설회사가 각자의 이익을 충족하기 위한 방안의 하나이며, 앞으로도 각자의 이익이 보장되는 한 계속 될 전망이다. 그러나 무분별한 재개발 재건축으로 인한 사회적 제비용 발생이 문제로 지적되면 서 최근(4월3일) 정부에서는 점진적으로 제도 개선을 통하여 효율적인 재건축 사업 이 될 수 있도록 하겠다고 발표한 바 있어 새로 재건축 사업을 추진하고 있는 조합 은 특히 관심을 기울여야 할 것으로 보인다. 조합의 인격 재건축조합은, <주택건설촉진법> 제3조 9항에서 규정한 바와 같이, 노후 불량한 주 택을 철거하고, 그 철거한 대지 위에 주택을 건설하기 위해 설립한 조합을 의미한 다. 따라서 도시 재개발법에 의한 재개발조합과는 그 설립 근거에서부터 법률적 차 이가 있다. 하지만 조합원이 각자의 이익을 위해, 그리고 사업의 원활한 수행을 위 해 일시적으로 공동 설립한 후 사업종료시 해산하는 일시적 임의단체이고, 실제 사 업의 내용면에서도 양측에 큰 차이는 없다. 재건축조합은 그 자체로서는 법인격이 없으며, 또한 세법상으로도 바로 법인으로 취급하지는 않는다. 다만 국세기본법 제13조 2항의 규정에 의거, 관할 세무서장의 승인을 받은 경우에만 법인으로 사업자 등록이 가능할 뿐이나, 세무 실무상으로는 법인으로서의 자격 요건의 미비 등으로 인해 법인으로의 등록은 거의 인정하지 않 고 있다. 이처럼 재건축조합은 법원에 법인 등기를 하지 않고 구청 등에 기타 단체등록을 하 고 있는 것이 현실이다. 대부분의 재건축조합은 구성원인 조합원 각자에게 지분권 이 인정되고, 사업 비용부담이 정해지고, 공유물 분할청구권이 조합원 각자에게 있 으며, 사업의 손익 분배비율이 정해진 사업이라는 점에서 합유나 총유의 개념보다 공유에 의한 구성원의 공동사업으로 취급되는 것이 일반적이다. 그리고 세부담 면 에서 보면 공동사업으로 취급하는 것이 신고 절차 등이 복잡하지만 누진세율 완화 등의 이유로 절세 할 수 있는 방법으로 받아들여지고 있다. 재건축 조합의 부가가치세 현행 부가가치세법 제2조에 의한 납세의무자 즉, 사업자의 정의를 보면 영리목적 의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자는 사업자라 고 규정하고 있다. 따라서 영리목적이 있든 없든 재건축조합이 사업승인을 받은 독 립적인 조합으로서 주택·상가 등 재화를 외부 시공사를 통해 도급제 또는 지분제 방 법에 의한 건축을 하여 그 아파트나 상가를 조합원이 아닌 일반인에게 공급(판매·분 양)하는 것은 위의 법에 의거하여 사업자로 보아야 하며, 또한 부가가치세법 제6조 의 규정에 의한 과세거래인 재화의 공급에 해당하므로 부가세 과세대상의 거래가 되고 있다. 하지만, 조합이 조합원에게 공급하는 행위는 사업상거래로 볼 수도 없으며 따라서 과세대상에 포함하지 않는다. 따라서 위와 같은 이유로 일반분양 부분이 있는 조합 은(현실적으로 일반분양이 없는 조합은 거의 없음) 세법상 사업자이므로 사업자등 록 신청을 관할 세무서에 반드시 해야 한다. 사업자등록 신청은 조합창립총회 후 빨리 할수록 조합에 불이익이 없으며, 최소한 조합에서 외부에 비용이 지급되거나 각종 계약이 이루어지는 때에는 사업자등록 신 청을 해야 할 것이다. 사업자등록을 하지 않거나 늦게 함으로써 가산세 부과대상이 되거나 비용지출에 따른 매입 부가가치세를 공제 또는 환급 받지 못하는 불이익을 당하지 않도록 유의해야 한다. 사업자등록으로 인한 혜택은 조합 명으로 세금계산 서를 발행할 수 있고, 또 교부 받은 세금계산서를 적법하게 처리할 수 있게 된다. 특 히 투명한 회계처리의 시작은 사업자 등록으로부터 이루어진다고 볼 수 있다. ① 조합의 부가가치세 부담 : 시공자인 건설회사는 자기가 공급한 건설용역 중 국민 주택 규모를(전용면적 25.7평을) 초과하는 아파트와 상가에 대한 공사비에 해당하 는 공사금액의 10% 상당의 세액을 그 건설회사의 매출세액이 된다. 예를 들어 재건축 사업의 공사비 100억원 중 국민주택 초과분과 상가부분이 50%인 50억원 이라면 50억 × 10% = 5억원을 부가가치세로 계산하여 공사도급액 중 면세 분과 과세분 그리고 부가가치세를 별도로 하여 합계 105억원으로 할 것인지 아니 면, 부가가치세 약 5억원의 VAT를 포함하여 총 공사비를 100억원으로 할 것인지 여 부에 대하여는 세법에 그 부가가치세 실지 부담자에 대한 규정이 없다. 따라서 완전 도급계약이든 지분제 계약이든 이에 대한 언급을 확실히 하여 계약할 필요가 있다. 부가세 실제 부담은 계약의 문제이지 세법으로 정할 사항이 아니기 때 문에 공사비를 약정할 때에는 부가세를 꼭 검토해야 할 것이다. 시공사는 조합으로 부터 공사비와 함께 수령한 위 부가가치세를 세무서에 납부하든지 자기의 매입세액 과 상계 시켜야 하며, 회사의 임의로 처분할 수입금액이 아닌 부가세 매출세액(예수 금)으로 계상된다. 즉, 부가가치세 부담을 조합이 별도로 하지 않게 된다면 그 세액만큼 공사금액에서 에누리 한 결과가 되며, 건설회사는 세액만큼 공사수입이 작아지는 결론이 될 것이 므로 조합과 회사는 합리적으로 공사비와 부가가치세 부담 문제를 결정해야 할 것 이다. 공사비는 물론 기타의 모든 비용 지출시에도 부가가치세 해당거래는 재건축·재개발 조합도 예외 없이 부가가치세를 부담해야 하며, 세금계산서를 꼭 교부 받아서 매입 세액을 공제(환급) 받거나, 공제되지 않는 세액은 비용이나 자산으로 처리하여야 한다. 최근세법의 개정내용에 따르면, 접대비를 5만원 이상 지출하고, 세금계산서 나 신용카드를 사용치 않은 경우는 세법상 비용으로 인정하지 아니하며, 사업자에 게 접대비 외의 지출한 금액이 10만원 이상인 경우는 세금계산서나 카드를 사용하 지 아니하면 가산세를 부과할 수 있도록 영수증 수취에 따른 의무를 강화하였으니 특히 유의해야 한다. ② 조합원의 부가가치세 부담 : 재건축 사업에 있어서 각 조합원은 조합원용 아파트 나 상가의 실수요자이며, 최종 소비자 위치에 있다. 조합에서는 건축공사와 관련하 여 발생된 매입부가가치세 중 일반분양용과 관련된 매입세액은 사업(판매)용이므 로 공제 받거나 환급 받으면 되지만, 조합원용과 관련된 매입부가가치세액은 사업 용이 아닌 조합원용 아파트나 조합원용 상가 건축과 직접 관련되어 추가로 발생된 비용이므로 수익자 부담원칙에 입각하여 그 해당 조합원이 건축비 충당금 부담시 공사비용의 일부로서 부담하는 것이 타당할 것으로 보인다. 그러나 이 문제도 앞서 조합과 시공사와의 부가세 부담의 경우와 같이 조합과 조합 원 또는 일반분양자 간에 이 비용의 실지 부담에 있어 사업비·충당금·일반분양가의 어느 부분에 부담시킬 지에 관하여 내용을 명확히 규정하여야 할 것이다. 위의 부가세 부담문제는 조합원 부담금이 사업초기에 결정되는 데다가 또한 전문 성 결여로 인해 부담 규정이 적정하지 못해 조합과 조합원 또는 건설회사간에 마찰 이 빈번하게 발생하고 있으며, 특히 최근에는 지난 4월23일 서울고등법원의 판결에 서도 재건축조합원이 시공사에 납부한 부가세는 부당이득금으로 판단되므로 반환 하라는 판결이 있어 앞으로 이에 대한 업계의 대응이 주목된다. 그러나 모든 조합 이 이와 동일한 사례는 아닐 것이므로 내용 검토한 후 대응해야 할 것으로 보인다. 위의 조합에서 조합원에게 공급하는 거래의 경우는 조합원용 아파트나 상가의 건 축비에 대한 부가가치세를 조합원은 과세거래가 아니고 또한 이 부분에 한하여 조 합은 사업자가 아니므로 부담할 이유가 없다는 의견과 판결이 있었지만, 이는 세법 상으로 당연하기는 해도 조합공급분에 대한 부가세 부담문제이지 시공사의 공급에 대한 부가세는 아니라고 본다. 예를 들어 실수요자로서 일반분양 받는 자 또는 단독주택이나 연립주택 등 국민주 택 초과분을 신축하는 경우에도 그 공사금액에는 부가세 10%가 포함되었거나 공사 비와 별도로 부가가치세를 부담하고 있으며, 조합원용 재건축 아파트(상가)라고 하 여 조합에서 시공사로부터 공급받을 시는 국민주택 초과분과 상가에 대하여는 세 포함 또는 별도로 하여 부가가치세 부담을 피할 수 있는 비과세 규정이 세법에는 없 다. 또한 과세의 형평성 등 취지에서도 국민주택 초과분의 다른 모든 주택이나 아파트 (재개발 포함)가 과세되고 있는데 조합원용 아파트라 하여 당초 건축공사에 대하 여 제외할 수는 없다고 본다. 그러나 분명히 조합에서 조합원에게 공급하는 경우에 는, 과세거래가 아니라는 점에서, 조합원이 조합에 부가세를 별도로 부담할 근거는 없다. 특히, 조합이 시공사에 부담한 공사비의 일부인 부가세 상당액을 공사비용 부 담원칙에 따라 조합의 규약 등 약속에 의하여 부담하는 것과는 분명히 구분하여 이 해되어야 할 것으로 보아진다. 위의 두가지 측면의 부가세에 대한 이해부족과 일방적 해석으로 인하여 분쟁이 많 이 있는 바 충분한 검토와 의견 교환으로 사전에 쌍방의 이해가 전제된다면 이 문제 는 해소 될 것이다. 이우진 / 세무사·재건련 자문위원
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