주용철 세무사 / 세무법인 코리아베스트
1. 사례

강남에 있는 재건축조합은 사업시행시 기본적으로 1억원을 무이자이주비로 조합원에게 대여하였다. 당해 이자는 조합이 조합원으로부터 징수하여 차입처인 은행에 지급하기로 하고 은행이자상당액을 사업비에 포함하여 관리처분총회에서 지출예산을 승인했다. 

이후 기본이주비1억원을 수령하지 않은 조합원에게는 형평성차원에서 40개월분 은행이자상당액을 지급하기로 이사회와 대의원회의에서 결의했다.

그리고 조합과 조합원간 아파트공급계약서에서 “이주비를 대출받지 아니한 조합원 이주대여비 이자환급금은 이주대여금 금리가 3개월 변동금리이므로 금리변동으로 인해 환급금을 계산할 수 없으므로 잔금납부시 정산한다”라고 규정했다.

 

2. 해석

조합원에게 이주비를 대여하는 경우 은행을 통해서 기존대출을 대환하는 형식에 의해서 진행된다. 이때 이자가 있는 유이자이주비가 있을 수 있고, 이자가 없는 무이자이주비가 있을 수 있다. 그러나 이자의 유무는 명목상의 개념일 뿐 무이자라는 것은 현실에서는 존재하지 않는다. 이자명목으로 조합원이 돈을 내지 않는 것일 뿐 실질은 조합에서 조합원이 낸 추가부담금으로 부담하던가, 공사도급계약에 의해서 시공사에서 부담하게 된다.

결국 무이자이든 유이자이든 조합원이 부담하게 되는 경제적 실질은 동일하다.

사례의 경우처럼, 조합원 중 일부가 자금에 여유가 있어서 이주비를 대여 받지 않는 경우가 있을 수 있다. 조합원의 입장에서는 무이자로 이주비를 받아가는 조합원과의 형평성차원에서 보상을 요구하게 된다. 결국 조합은 이를 보상하기 위해서 향후 추가부담금 납부액을 조정하던가, 현금으로 보상하게 된다.

문제는 이러한 보상금에 대해서 소득세법상 소득으로 볼 것인지 여부이다.

우선 이를 사례금으로 보아서 기타소득으로 과세해야 한다는 의견이 있다. 기타소득으로 과세될 경우 지급액의 22%를 원천징수해야 한다. 대여금을 받아간 조합원의 경우 이자상당액이 전부 귀속되는 데 반해서, 대여금을 받아가지 않은 조합원의 경우 이자상당액에서 원천징수를 한 잔액 78%만 본인의 이익으로 귀속된다.

두 번째로 이자소득으로 과세해야 한다는 의견이 있다. 이자상당액을 보상하는 것이므로 이자소득이라는 것이다. 그러나 이자소득이라는 것이 돈을 빌려주고 그 원본의 사용대가로 받는 것인데, 그런 행위 없이 이자명목이라는 이유로 이자소득으로 과세하기에는 무리가 있다. 또 이자소득이라고 하면 비영업대금의 이익에 해당하여, 27.5%를 조합원에서 원천징수하고 지급하여야 하며, 기타소득과 동일한 형평의 문제가 발생하게 된다.

그러나 서두에서 언급한 바와 같이, 무이자든 유이자든 조합원이 부담하는 실질은 동일하다. 조합원은 무이자대여로 인한 이자부담의 내용 등을 포함한 관리처분에 의거하여 부담금등이 결정된다. 즉, 이주비대여를 받을 지 또는 받지 않을 지에 따라서 발생하게 된 이자 보상액은 관리처분당시에 포함하지 못한 또 다른 관리처분내용과 다르지 않다.

예를 들어 사업계획단계에서 미리 무이자대여금을 받지 않을 사람들의 이자보상액을 감안하여 추가부담금을 결정해놓았다면, 누구도 이를 가지고 소득세 과세여부를 따질 수는 없을 것이다.

결국 무이자이주비의 이자보상액은 추가부담금의 증분을 의미하는 것이다. 이는 조합원의 양도소득세에 영향을 주게 되는데, 조합원이 향후 준공으로 취득하게 되는 조합원아파트 또는 조합원상가의 양도소득세산정시 필요경비의 규모를 증분시키게 된다.

단, 실무상 조합원에 대한 과세여부는 아직까지 명확한 결론을 내지 못하고 있다. 따라서 이자상당액에 대한 보상이 관리처분의 일환으로 진행되는 것임을 입증할 서류 등을 보완해 놓을 필요가 있다.

 

3. 관련예규

서면1팀-663 (2006.05.23)

[이주비를 지원받지 아니하는 재건축조합원이 지급받는 이주비 이자상당액의 소득세 과세여부]
주택재건축 정비사업조합이 조합원들에게 이주비를 지원하고 동 이주비 지원을 위한 차입금의 이자는 조합원 부담금을 재원으로 하여 조합예산에서 지급하는 반면 이주비를 지원받지 아니하는 조합원에게는 당해 이주비에 대한 이자상당액을 지급하기로 하고 이를 해당 조합원의 부담금에서 차감하는 경우, 당해 이주비 이자상당액은 소득세 과세대상에 해당되지 아니하는 것이다.

 

소득 46011-405 (2000.03.30)

[재건축조합원이 받는 무상환이주비등의 보상금에 대한 과세 등]
주택재건축사업을 수주하여 공사하는 건설회사가 이주대여금을 받지 아니하는 재건축조합의 조합원에게 지급하는 무상환이주비 등은 당해 재건축조합의 사업소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입하는 것이며, 이 때 무상환이주비 등으로서 총수입금액에 대응하는 일반적으로 용인되는 통상의 금액은 당해 건설회사(사업자)의 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하는 것이다.

문의) 02-555-5366

 

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