사례) 강남의 일성재건축조합은 어려운 역경을 견디고 드디어 준공을 맞이하게 되었다. 문제는 준공일부터 60일이내에 내야 하는 취득세였다. 조합원명의로 등기를 하기 위해서는 그중 70%를 등기전까지 내야 하는 데, 과세표준을 쉽게 확정할 수가 없었다. 어떤 비용은 포함되고, 어떤 비용은 제외되고 어떻게 기준을 잡아야 할지 고민중이다.

 

해설) 사례의 경우 물론 재건축조합이 내야하는 취득세는 아니다. 조합원이 아파트등의 준공과 더불어 신축건물분에 대한 보존등기를 하면서 내야하는 취득세이다. 물론 조합이 일반분양분이 있는 경우 일반분양분에 대한 보존등기를 조합이름으로 하기 때문에 전혀 별개의 세금으로 볼수는 없다.

둘다 동일한 과세표준을 기준으로 삼아 세율을 적용하게 되는데, 이 때의 과세표준은 법인의 장부에 따라서 증명되는 취득가격이 된다.

원칙적으로 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접공사비와  다음에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액이 과세표준이 된다.

 

과세표준에 포함되는 간접비용

1. 공사비에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료.

3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우 「주택법」 제68조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 안전행정부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "금융회사등"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용


과세표준에서 제외되는 간접비용

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용

2. 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는비용

4. 부가가치세

5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용


쟁점이 될수있는 부분을 정리하면 다음과 같다.

▲ 모델하우스 건축비, 일반분양광고비, 분양대행수수료등은 일반분양아파트등의 광고선전비의 성격이므로 제외된다.

▲ 재산세와 종합부동산세의 경우 보유를 위한 비용이므로 제외된다. 단, 신축을 위하여 필수적으로 부담하게 되는 면허세, 인지세등의 조세는 포함한다.

▲ 기존아파트 및 상가의 철거비의 경우 논란의 소지가 있다. 즉, 철거라는 행위가 건설용지를 얻기위해서 발생하는 토지의 취득원가로 볼것인가, 아니면, 신축을 위하여 사전적비용으로 지출되어야 할 간접비용으로 볼것인가에 대한 다툼이다. 이에 대해서 최근의 예규(세정5439. 2007.12.18)에 의하면 “기존 건축물을 철거하고 당해 토지 위에 새로운 건축물을 신축하는 경우의 철거비용은 건축물 신축에 필수불가결한 준비행위에 소요된 비용으로 보아 신축건물의 취득가격에 포함하여야 할 것”이라고 보아 후자의 견해를 존중하고 있다. 물론 지목변경을 수반하는 철거로서 건물의 신축을 목적으로 하지 않는 다면, 지목변경비용으로 보아 토지의 취득가격에 포함하게 된다.

▲ 하수도원인자부담금, 상수도원인자부담금, 기반시설부담금, 광역교통시설부담금, 배수관부설부담금, 통합정수장부담금등 각종 원인자부담금의 경우 건물신축을 위하 필수불가결하게 부담하는 간접비용에 해당한다. 따라서 포함한다.

▲ 이주비대여금에 대한 이자는 건설자금이자와는 달리 아파트등을 신축하는 데 투입되는 공사비와는 상관없이 별개의 권리보상적성격을 가지고 있으므로 제외된다.

▲ 옵션공사비는 당해 아파트의 준공전에 발생한 것인지, 그 이후시점에 발생한 것인지에 따라서 과세표준의 포함여부가 달라지게 된다. 준공전이라면, 아파트의 취득시기전에 그 건물을 취득하기위해서 투입되는 직접비용에 해당한다. 따라서 과세표준에 포함된다. 또한 인테리어 내지 붙박이 가전제품의 경우도 건물과 일체가 되어 건축물로서의 효용가치를 이루고 있는 경우라면 과세표준에 포함한다.

▲ 조경공사비는 해당 조경이 설치된 공간에 따라서 과세여부가 달라진다. 우선 옥내조경, 실내조경, 옥상 조경의 경우 건축물과 일체를 이루고 그 효용을 증대시키기 때문에 포함한다. 건물외부에 설치되는 조경의 경우 그 자체로서의 가치를 가지기 때문에 건축물의 부속물로 보지 않고 과세표준에서 제외된다.

▲ 세무대리보수 또는 회계감사보수의 경우 아파트공사와는 상관없는 일반관리비의 성격이므로 과세표준에서 제외된다. 단, 공사현장의 운영비등은 신축공사를 위한 비용으로서 포함된다.

문의) 02-555-5366

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