분양신청에 관하여 A조합의 규약은 “주택 또는 상가 등을 분양받고자 하는 조합원은 분양신청기간 내에 분양신청서를 제출하여야 하며, 조합원이 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않는 경우 A조합은 그 조합원을 제명할 수 있고 그 지분을 금전으로 청산하는 것을 원칙으로 한다”고 규정하였고, 금전청산의 방법?절차 등에 관하여 A조합은 2001. 2. 24. 조합원 총회에서 결의된 관리처분계획기준에서 “조합원이 분양신청을 하지 않은 경우 관리처분권리가액에 의하여 현금 청산하며, 청산금은 별도 협의하여 지급시기를 결정하되 그 권한은 조합 이사회에 있다.”고 규정하였으나, A조합은 관리처분권리가액을 별도로 확정하지 아니하였다.

다만 규약에서 “조합원의 소유재산에 관한 관리처분계획을 수립하는 기준을 정하기 위한 종전 토지와 건물의 평가를 2개 이상의 공인 감정평가기관의 평가액을 산술평균한 금액으로 한다.”고 규정하고 있다.

이후 갑은 분양신청을 하지 않았고, 이에 A조합은 갑을 제명한 후 2007. 2. 2. 갑을 청산 대상 조합원으로 처리하여 사업계획 승인일 기준에 의한 감정가액으로 청산하겠다는 취지의 통보를 하였다.

이 경우 A조합의 갑에 대한 청산금 지급 의무 발생시점 및 청산금가액 산정시점은 어느 시점을 기준으로 해야 할까?

해설) 도시 및 주거환경정비법(이하,‘도시정비법’이라 함) 부칙(2002. 12. 30.) 제7조 제1항은 사업시행방식에 관하여 종전 법률에 따라 사업계획의 승인이나 사업시행인가를 받은 것은 종전의 규정에 따른다고 규정하고 있으나, 도시정비법의 시행 전에 재건축 관련 조항을 두었던 구 주택건설촉진법은 도시정비법 제47조와 달리 분양신청을 하지 아니하거나 철회하는 조합원에 대한 그 소유의 토지·건축물 또는 그 밖의 권리(이하 ‘토지 등’이라 한다)에 관한 현금 청산을 규정하지 아니하였다.

도시정비법이 시행되기 전의 재건축사업에 대하여 사업계획의 승인을 얻으면 원칙적으로 행정청의 관여는 종료되고 조합원은 이로써 분양받을 권리(입주자로 선정된 지위)를 취득하게 되며, 원래 재건축조합의 운영과 조합원 사이의 권리분배 및 신축된 건물 또는 대지의 소유권이전방식 등은 일반 민법에 의하여 자율적으로 이루어 질 것이 예정된 것이어서, 이미 사업계획의 승인을 얻은 재건축조합에 대하여 도시정비법에 따른 절차나 방식에 따라 잔존사업을 시행할 필요성이나 합리성이 있다고 볼 수도 없다.

따라서 도시정비법의 시행 전에 구 주택건설촉진법에 따른 사업계획의 승인을 얻은 재건축조합이 정관이나 규약 등에서 토지 등에 대한 현금 청산에 관한 조항을 두고 있는 경우에는, 분양신청을 하지 아니하거나 철회하는 조합원에 대하여 그 정관이나 규약 등이 정한 방법과 절차에 따라 현금 청산을 하여야 할 것이고, 정관이나 규약 등에서 현금 청산에 관한 기본적인 사항만을 정하였을 뿐, 청산금 지급의무의 발생 시기와 청산금 산정의 기준 시점에 관하여 정하지 아니한 경우에는, 원칙적으로 청산금 지급의무는 조합원이 확정적으로 분양신청을 하지 아니하거나 철회함으로써 조합원 지위를 상실하게 되는 때에 발생한다고 보아야 하고, 청산금도 그 시기를 기준으로 산정하여야 할 것이다.

이에 따라 갑이 분양신청을 하지 않았다는 이유로 A조합이 갑을 제명하고 2007. 2. 2. 현금 청산의 취지를 통보함에 따라 갑은 A조합원의 지위를 상실하였으므로 A조합은 갑에게 청산금을 지급할 의무가 있다. 그리고 A조합의 규약이나 관리처분계획기준 등에서 청산금 지급의무의 발생 시기나 청산금 산정의 기준 시점을 따로 정하지 않고 있고, 그에 대하여 갑과 따로 협의한 바도 없으므로, A조합이 갑에게 지급할 청산금의 가액은 그 지급의무가 발생한 2007. 2. 2.를 기준시점으로 평가·산정하여야 할 것이다.

문의) 02-2055-1919