필자가 강남의 아파트재건축조합들과 상담하다 보면, 아파트의 대지 소유권이 제대로 되어있지 않아 재건축 추진에 애를 먹고 있다는 하소연을 자주 듣는다.

서울이나 수도권의 저층 아파트들은 3~40년 전에 지어졌는데, 이때는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 시행되기 전이었다. 그래서 그 당시에는 아파트를 지은 후 건물만 별도로 보존등기해서 분양받은 사람들에게 건물 소유권등기를 해주고, 아파트 대지는 공유지분 형태로 등기를 해주곤 하였다. 그리고 이러한 등기신청과 기재 등의 일련의 작업들이 모두 수기로 이루어지다 보니, 대지권 등이 잘못 기재되거나 아예 누락되는 경우도 많았다.

위 사안이 그런 경우였다. 모 건설회사가 40년 전에 방배동에 아파트를 지어서 분양하였고, 건물 소유권은 분양받은 사람들에게 제대로 이전해주었었다. 그런데 아파트 대지를 수분양자에게 지분등기하는 과정에서 일부 토지를 누락하였다. 그리고 누락된 대지는 건설회사의 소유로 남아있게 되었다. 대지권에 대한 개념이 희박하였던 옛날이었으므로, 소유자들도 자세히 알아보지 않고, 그대로 40년을 살아온 것이다.

그러다 2000년대 들어 해당 아파트 단지를 재건축하려고 재건축 조합을 설립하였고, 재건축을 추진하려고 토지목록을 조사하는 과정에서 건설회사 명의의 땅 수백평이 발견되었다.

재건축 조합과 조합원들은 이 땅은 조합원들의 소유로 되찾아 오고 싶었다. 어떻게 해야 할까?

이와 같은 사안에 대해, 아파트 소유자, 즉 조합원들의 손을 들어주는 판결이 최근 서울고등법원에서 나와 주목을 끌고 있다.

서울고등법원의 재판부는 “아파트의 놀이터와 주차장 등 대지 일부분의 등기부상 명의는 건설회사로 되어 있으나, 건설회사는 1975년에 아파트를 분양한 뒤 40년 동안 그 토지를 점유하거나 이용한 적이 없고, 지분에 대해 세금을 낸 적도 없는 점, 건설회사가 인근에 분양한 다른 아파트에는 해당 건설회사의 명의로 남아있는 토지 지분이 없는 점, 건설회사는 사업의 일환으로 아파트를 신축하여 분양한 것이고, 이 사건 토지위에 어떠한 건축물도 소유하지 않고 있이며, 이 토지 전체를 아파트 대지권의 목적인 토지로 표시하였으므로, 이 사건 아파트 분양당시 이 사건 토지 전부를 이 사건 아파트의 부지로 제공할 의사였다고 보이는 점 등으로 보아” 아파트 소유자들이 해당 토지의 소유권을 취득한다고 판시하였다.

이 판결은 아파트 부지 내에 건설회사 등 제3자 명의의 토지가 있는 경우, 이 토지를 누가 소유하는가 하는 매우 민감한 문제에 대한 판결로서 주목된다.

특히 해당 사건의 1심에서는 건설회사의 소유권을 인정했던 사안이라는 더욱 주목할 필요가 있다. 1심 재판부는 “건설회사가 공유지분에 대해 세금을 내지 않거나 권리행사를 하지 않은 사정만으로는 다른 아파트 공유자들이 건설회사의 지분을 취득한다고 보기 어렵다.”며 원고 패소 판결을 내린 바 있다.

이렇듯 아파트 부지 내의 토지 소유권에 대한 분쟁은 법리적으로 매우 복잡한 쟁점을 담고 있고, 각 아파트 단지의 구체적 사정이나 담당 변호사의 사건 수행 능력에 따라 전혀 다른 판결이 나올 수도 있다. 따라서 법률 전문가의 자문을 받아 해결책을 모색하는 것이 바람직할 것이다.

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