아파트 상가의 반대가 심한 경우, 조합설립을 하려면?

 

변선보 변호사 / 감정평가사
법무법인(유) 한별 / 대화 감정평가법인
∥아파트 상가가 재건축에 동의를 안하면?

아파트 단지에서 재건축 조합을 설립하기 위해 조합설립 동의서를 징구할 때, 가장 애를 먹는 일 중의 하나가 상가의 동의를 받는 일이다. 재건축조합을 설립하려면 각 동별 구분소유자의 2/3이상 및 토지면적의 1/2이상의 토지소유자의 동의를 받아야한다(도정법 제16조 2항). 그래서 아파트 단지 중 1동에서만 반대가 심해도 단지 전체가 조합설립을 할 수 없게 된다.

특히 단지 내 상가의 소유자들은 아파트 소유자와는 이해관계가 많이 다르다. 상가 소유자들은 임대수입이 중요하므로 공사기간 동안 월세를 받지 못하는 등의 문제에 대해 매우 민감하고, 아파트 재건축으로 인한 가격 상승에 대해서는 큰 관심이 없는 경우도 있다.

그리고 상가소유자들은 상가관리단 같은 별도의 단체가 있는 경우가 많아, 재건축 추진위와 조직적으로 협상을 하여 자신들의 이익을 확보하려는 경향도 강하다. 이러한 상가단체는 조합에 까다로운 조건을 요구하는 경우도 많다. 예를 들면 상가 건축비를 아파트 조합원들이 부담하라든지, 월세손실액을 보상해달라든지, 보상액을 얼마로 미리 확정해달라든지 하는 어려운 요구들을 내놓기도 한다(상가와 아파트를 독립채산제로 재건축하자는 요구는 가벼운 수준에 속한다).

단지 내 상가 이외에도 문제가 되는 경우가 있다. 예를 들면 중소형 평형이 대다수인 아파트 단지에 대형 평수의 동이 한두개 있는 경우, 대평 평수의 동이 반대를 하는 경우도 있다.

 

∥상가 같은 일부 동에서 재건축을 반대자가 많으면, 어떻게 해야 할까?

상가 동이나 일부 동에서 동의율이 2/3가 안되면, 재건축조합을 설립할 수 없다. 그러면 어떻게 해야할까? 협상과 소송이라는 두 축을 적절히 활용해야 한다. 협상은 반대동의 소유자들을 설득하면서 적절한 보상책을 제시하는 것이 될 것이다. 상가 단체 등과 협상을 통해 타결될 수만 있다면 가장 효율적일 수 있다. 그런데 실제 협상은 쉽지 않다. 상대방은 무리한 요구를 하는 경우도 많다.

이런 협상을 유리하게 진행시키기 위해서는 재건축 추진위에게 협상카드, 즉 무기가 있어야 한다. 협상 카드는 강력한 것일수록, 상대방의 기세를 꺽고 합의점을 도출하는 데 효과적이기 마련이다. 재건축 추진위가 내세울 있는 가장 강력한 무기가 바로 “토지분할 소송”이다.

 

∥토지 분할소송은 언제 제기할 수 있나?

사업시행자 또는 추진위가 주택법 제16조 제1항의 규정에 의하여 사업계획승인을 받아 건설한 2 이상의 건축물이 있는 주택단지에서 주택재건축사업을 하는 경우, 조합 설립의 동의 요건을 충족하기 위하여 필요한 경우에는 그 주택단지 안의 일부 토지에 대하여 토지분할을 청구할 수 있다(도정법 제41조 제1항). 분할하려는 토지가 건축법 제57조에 의한 면적 규정에 미달하더라도 분할 청구 가능하다.

 

∥토지분할 소송 전의 절차

토지분할 소송을 제기하기 전에 우선 사업시행자 또는 추진위는 토지분할대상이 되는 토지 및 그 위의 건축물과 관련된 토지등소유자와 협의하여야 한다(도정법 제41조 제2항) 협의할 내용은 토지분할에 대한 것이 될 것이다. 물론 그 전에 조합설립 동의에 대한 협의도 있게 된다.

이 협의가 성립하지 않으면 추진위 등은 법원에 토지분할 소송을 청구할 수 있게 된다(도정법 제41조 제3항). 여기서 협의가 성립하지 않은 경우란 ① 사업시행자 또는 추진위원회가 분할 대상이 되는 토지등소유자가 협의를 실제로 진행했으나 협의가 이루어지지 않은 경우 ② 협의 당사자가 협의에 응할 의사 없음을 명백하게 표시한 경우 ③ 협의 당사자의 소재지를 알 수 없어 협의가 불가능한 경우 등도 모두 포함한다고 볼 수 있다.

 

∥토지분할 소송을 제기하면 조합설립인가가 가능하다

토지분할 소송을 제기하면, 조합설립을 위한 동별 요건을 다 갖추지 못하였다고 하더라도 시장·군수·구청장에게 조합설립 인가나 사업시행 인가를 신청할 수 있다. 이 경우 시장·군수·구청장은 건축위원회의 심의를 거쳐 조합설립 인가를 할 수 있다. 다만 다음의 요건을 충족해야 한다(도정법 제41조 제4항).

▲당해 토지 및 건축물과 관련된 토지등소유자의 수가 전체의 10분의 1 이하일 것

▲분할되어 나가는 토지 위의 건축물이 분할선상에 위치하지 아니할 것

▲분할되어 나가는 토지가 건축법 제44조에 적합할 것 : 즉 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로(자동차만의 통행에 사용되는 도로는 제외한다)에 접하여야 한다. 그리고 연면적의 합계가 2천 제곱미터(공장인 경우에는 3천 제곱미터) 이상인 건축물(축사, 작물 재배사, 그 밖에 이와 비슷한 건축물로서 건축조례로 정하는 규모의 건축물은 제외한다)의 대지는 너비 6미터 이상의 도로에 4미터 이상 접하여야 한다.

세 번째 도로 조건이 종종 이슈가 된다. 분할하려고 하는 동(즉 동의율이 낮은 동)이 단지의 안쪽에 위치한 경우, 제3호 때문에 단지 내에 도로를 확보해주어야 하는데, 그 비용이 만만치 않기 때문이다. 이 도로개설 때문에 토지분할을 주저하는 재건축조합도 많다.

 

∥토지분할 소송의 원고와 피고

토지분할 소송의 원고는 사업시행자 또는 추진위이다(이 점이 일반적인 공유물 분할 소송과의 큰 차이점이기도 하다). 피고는 누가 되어야 할까? 토지분할 소송에서 논란이 많은 부분이다.

우선 분할 대상인 토지와 건축물의 소유자는 모두 피고가 되어야 한다. 추진위나 조합설립에 동의를 했다고 하더라도 피고가 된다.

그런데 나머지 토지 소유자들도 피고가 되어야 하는지에 대해서 논란이 되고 있다. 여기에 대해서는 ① 분할 대상인 토지와 건축물의 소유자만 피고가 되면 된다는 견해(서울서부지법 하급심 판결), ② 분할 대상 뿐만 아니라 잔존 토지와 건축물의 소유자 전원이 피고가 되어야한다는 견해(서울동부지법 하급심 판결), ③ 분할 대상인 토지와 건축물의 소유자 뿐만 아니라 잔존 토지와 건축물의 소유자 중 추진위에 동의하지 않은 소유자들을 피고로 포함시켜야 한다는 견해(서울중앙지법 /서울북부지법 하급심 판결) 등이 있다.

이렇게 견해가 갈리는 근본적인 이유는 토지분할 소송의 기본 모델이 되는 소송이 공유물 분할 소송인데, 이것은 공유자 전원이 소송의 당사자가 되어야 하는 고유필수적 공동소송이기 때문이다.

생각건대 추진위 승인에 동의한 소유자들은 추진위가 제3자의 소송담당을 할 수 있도록 동의한 것으로 볼 수 있으므로, 세 번째 견해가 타당한 것으로 보인다. 다만 재판부에 따라 다르게 볼 여지가 있으므로, 신중하게 검토할 필요가 있다.

 

∥재판에 소요되는 기간

토지분할 소송은 피고가 매우 많으므로(최소 수십명) 소장 등 소송서류를 피고들에게 송달하는데 매우 많은 시간이 소요된다. 6개월 이상이 소요되기도 한다. 그러다 보니 1심 선고까지 1년 6개월에서 2년 정도 걸리는 경우가 많다.

 

∥토지분할소송의 적절한 활용

앞에서 말했듯이, 토지분할 소송은 재건축 조합을 설립하기 위한 중요한 무기이다. 추진위가 소송이라는 법적 절차를 적극 이용해서 조합을 설립할 수도 있고, 동의율이 낮은 동의 소유자들과 적극적으로 협상해서 조합을 설립할 수도 있다. 소송과 협상을 동시에 진행하여 추진위 측의 협상력을 높이고, 조합설립에 소요되는 시간을 단축시킬 수도 있을 것이다. 재건축은 시간과의 싸움이므로 법률전문가와 상의하여 소송전략을 수립하는 것이 바람직하다.


문의) 010-9281-4050

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