수도권 부동산시장은 2008년 이후 긴 시간동안의 침체기를 거쳐 2014년 들어 조금씩 벗어나려는 모습을 보이고 있다.
이러한 변화의 한축은 바로 정부의 재건축 재개발지역에 대한 개발의지 표명일 것이다.
지난 7일 재개발ㆍ재건축 사업의 용적률을 법적 상한선까지 허용할 수 있도록 한 도시 및 주거환경 정비법 개정법이 국무회의를 통과한 것에 이어 재 개발지역내 임대주택 건설을 늘어나는 용적률의 30~75%에서 20~50% 수준의 완화 하였다.
또한 한국형 도시재생의 성공모델을 만들기 위한 선도지역 공모사업의 사전 설명회를 개최하고, 1월 13일 선도지역 공모에 착수한다고 밝혔다.
2014년 4월중의 서울내 11개 지역을 재개발 선도 지역을 선정하여 집중적으로 지원하기로 하는 등 재건축과 재개발 사업 추진에 강한의지를 표명하고 있다.
이러한 변화는 표면적으로 부동산시장의 활성화의 모습으로 비칠수 있지만 근본적으로 서울 수도권지역의 낡은 주택의 문제가 시간이 흐를수록 점점 심각한 수준이 될 우려가 있기 때문이다.
먼전 지난 2010년 서울시의 주택지 조사에 따른 조사내용을 보면 흔히 구시가지라 말하는 자연 발생형 주거지 단독주택 16.4만호 30년 이상 노후주택이 77%차지 하며 과소필지 접면도로 불량 비율이 43%로 매우 불량한 상태이며 자연 발생형 주거지내 다가구 다세대 연립주택지는 2010년 현재 약 75.2만호로 노후주택비율 9%이다.
이러한 지역의 대부분이 7층 이하 2종주거지역이며 기반시설이 열악하다.
이들 지역의 단독주택은 재개발등이 이루어지지 않을 경우 2030년에는 단독주택의 95% 가 30년 이상의 노후주택이 되며 연립 다세대 다가구의 82% 노후 불량주택이 될 것으로 전망 되고 있다.
상대적적으로 양호한 격자형(신시가지) 단독주택은 2010년 현재 4.5만호 며 이중 71%가 30년 이상 노후주택에 해당 하며 격자형 필지내 다가구 다세대 연립주택은 약 77만호로 30년 이상 노후주택은 약 7%로 낮은 편으로 과소 필지비율 6% 접도면 불량 10%로 상대적으로 기반시설은 양호한 편이다. 하지만 2030년 기준 격자형 단독주택지의 95% 30년 이상 노후주택이 될 것으로 전망 되며 2030년 기준 격자형 다세대 다가구 주택의 74% 30년 이상 노후주택이 될 것이라 한다.
이러한 저층 주거지(단독/연립) 외 아파트역시 15층 미만 중 저층 아파트는 서울시내 아파트의 44.7%에 해당하며 약 64.2만호 로 1980년 이전 지어진 40년 이상 노후주택은 약 10.8% 차지한다.
이중 5층 이하 저층아파트의 노후도가 가장 높은 편이며 저층 아파트의 5%정도만 남아 있어 상대적 규모가 작은 편이다.
15층 이상 고층 아파트는 79만호 전체아파트의 55.3%를 차지하고 있다 이중 20층을 넘는 고층 아파트는 27.8만호로 전체 아파트의 21% 차지한다.
고층 아파트는 1990년대 이후 집중적으로 공급되었으며 물리적 상태는 양호 한 것으로 판단하고 있으나 이들 지역 역시 2030년 기준 5층 이하 아파트는 대부분 40년 이상 노후주택에 해당하며 (전체5%) 이들 저층지구는 대부분 현재 재건축이 추진되고 있어 고층아파트로 재정비 될 것으로 전망하고 있어 큰 문제가 되지 않지만 현재의 고층아파트는 2030년 기준 40년 이상 노후주택이 약 22%까지 증가 할 것으로 보며 1990년 집중 공급된 아파트역시 정비 시점에 진입 할 것으로 본다.
이러한 점들을 고려하여 볼 때 현재의 아파트지역 중 입지가 좋은 고층단지는 리모델링 및 재건축이 이루어질 것으로 보나 입지여건이 나쁜 고층단지는 개발이익 및 추가 분담금의 문제 등으로 슬럼화가 예상되어 적절한 대비가 필요하다고 필자는 생각한다.
이상의 내용을 자세히 살펴보면 2030년 기준 서울 내 대다수주택은 건축 된지 30~40년 경과하여 대부분의주택이 재건축 또는 재개발이 이루어져야 하는 상태가 될 수 있음을 말한다.
올해 2014년으로부터 2030년까지의 시간은 이제 16년 정도 남은 시기이다.
2010년 기준 서울 내 주택수는 약 244.6만여 호이며 이들 주택의 대부분이 2030년 기준 노후주택으로 이미 진입하였거나 진입한다는 의미이기도 하다.
2000년 이후 서울 내 노후 주거지는 뉴타운 또는 재건축(재개발) 이란 이름으로 새로이 도시 리모델링이 진행되었으나 10여년 이상이 지난 현재 몇 몇 지역을 제외하고 부동산경기의 침체와 각종규제로 인하여 실질적인 개발이 이루어지지 않고 있는 것이 현실이다.
서울시와 정부는 주택 노후화에 따른 사회적문제와 특정 기간에 집단적인 재개발 재건축이 진행 될 경우에 따른 사회적 문제(임대가 상승과 일시적 주택부족)를 야기할 가능성이 있다.
2030년을 기준으로 하여 2014년 현재 순차적이고 점진적인 재건축 재개발사업의 진행이 요구되는 것이 현실이다.
2014년 현 시점으로부터 2020년 까지 현재 진행 중인 상당수지역의 재건축 및 재개발(뉴타운) 사업이 가시적 효과(실질적인 개발) 이루어야만 다음 10여 년간 조금은 여유롭게 도시 리모델링이 이루어 질 것으로 본다.
따라서 서울시와 정부는 20104년을 기점으로 부동산 시장의 활성화와 기존 추진지역의 재건축 재개발 사업에 박차를 가할 것으로 본다.
또한 기존의 용적률 체계 역시 향후 수년이내 상향조정되는 등의 변화가 이루어질지 모른다고 조심스레 예상하여 본다.
하영수 대표 / 조인스(주)