“동작동에 있는 재개발조합은 그동안 부동산경기 침체로 인하여 관리처분인가를 받아놓고도 사업을 진척시키지 못했다. 그나마, 최근에 부동산시장이 살아나면서 드디어 기존의 아파트와 상가를 철거하게 되었다. 조합은 시공사측의 운영비지원이 그동안 너무 부족했기 때문에 철거용역비에 포함된 부가가치세를 환급받아서 조합운영비에 충당하기로 했다.”

최근의 사업부진으로 인해 기 발생된 용역비에 포함된 매입부가가치세를 환급받고자하는 시도가 조합에서 빈번하게 발생하고 있다. 그럼에도 최근의 과세관청은 대부분을 토지관련 용역으로 보고 매입부가가치세의 환급을 거부하고 있는 실정이다.

본격적으로 조합사업이 진행되면서 초기에 발생하는 주요용역비를 보면 철거용역비, 감정평가용역비, 소송관련 변호사 비용 등이다. 이중에서 철거용역비의 경우 그 규모가 상당히 크기 때문에 이를 건축비의 일부로 볼 것인지, 토지를 취득하기 위한 비용으로 볼 것인지에 따라서 부가가치세 환급규모가 달라지게 된다.

기업회계기준서에 의하면 철거비용에 대해서 “건물을 신축하기 위하여 사용 중인 기존 건물을 철거하는 경우 철거비용은 전액 당기비용으로 처리하고, 기존 건물의 장부가액은 제거하여 처분손실로 반영한다.”라고 하고, “기존 건물이 있는 토지를 취득하고 그 건물을 철거하는 경우 철거비용은 토지의 취득원가에 산입한다. 이 경우 철거된 건물의 부산물을 판매하여 수취한 금액은 철거비용에서 차감한다.” 라고 설명하고 있다.

바꾸어 말하면 조합에서 새로운 아파트와 상가를 짓기 위해서 기존에 사용 중인 기존건물을 철거하는 개념이라고 하면 건축공사비로 볼 것이고, 조합원으로부터 종전 아파트와 종전상가를 새로이 취득하여 토지를 사용할 목적으로 이를 철거한다면, 이를 토지원가로 본다는 것이다. 상당히 모호한 개념일 수도 있지만, 이에 대해서는 과거와 현재의 심판례가 엇갈리고 있는 상황이다.

과거 심판례(국심 1994서 2768 . 1994.09.24)는  “쟁점공사는 청구법인이 주택개량재개발을 위하여 기존건물과 지장물을 철거한 경우로서 자기소유의 토지상에 있는 기존건물을 용도변경, 개량확정 및 증설을 목적으로 철거하는 경우 기존건물의 장부가액과 철거비용은 용도변경, 개량, 확장 및 증설된 건축물에 대한 자본적지출에 해당”이라고 판결한 바가 있다. 즉, 철거비용을 신축건물에 대한 공사비로 본 것이다.

그러나 최근의 판례는 정반대의 견해를 취하고 있다. 조세심판소의 판례(조심 2009서4079  2010.10.29)에 의하면,  “ 조합은 법인으로 설립하도록 하고 있고, 세법상 법인은 별도의 사업주체로 인식되어 납세의무가 있으며, 조합의 실체를 부인하는 것은 아니므로 청구법인이 토지를 취득한 사실이 없다고 주장하는 것은 타당하지 않은 것”이라고 판시하고 있다.

결국 조합은 조합원으로부터 기존주택을 현물출자 받은 것이기 때문에 기업회계기준서상 기존 건물이 있는 토지를 취득한 것이고 조합원으로부터 현물출자받은 기존주택의 철거비용은 주택신축을 위한 토지확보를 위하여 소요되는 비용이라는 것이다.

그러나 이러한 현물출자설에 의한 판단은 여러 가지 문제점을 가지고 있다. 일단 법적근거가 미흡하다. 정비사업의 근거법인 도시 및 주거환경정비법에 의하면, 조합원은 종전부동산 대신에 새로 신축한 부동산의 소유권을 환지에 의해서 취득한다고 규정하고 있어. 조합원에서 조합으로 소유권이 현물출자된다는 내용을 부인하고 있다.

조합앞으로 신탁등기를 하여 재건축사업을 하는 경우도 마찬가지다. 형식적으로는 조합으로 소유권이 이전되는 것처럼 보이지만, 이 것은 신탁을 원인으로 취득하는 것이어서 통설인 신탁도관설에 의하면 소유권은 여전히 조합원에게 있게 된다. 따라서 현물출자의 대상이 되는 부동산을 취득한 사실이 없게 된다.

오로지 과세당국만이 현물출자설에 의해서 조합이 새로이 부동산을 취득하는 것으로 보고 있다.

결국 철거비용에 포함된 부가가치세는 사용중인 기존건물의 철거비로서 새로운 건축물의 공사원가로 포함되는 것이 법논리에 타당하다고 판단된다.

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