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대법원 “조합원이 이주를 거부하면, 조합은 손해배상 청구 가능”
2014년 04월 02일 (수) 11:44:43

   

변선보 변호사·감정평가사 / 법무법인(유) 한별

재개발 조합이 이주 계획 공고를 내고, 본격적으로 이주를 시작한다. 이주에는 무이자 이주비, 보상금 등 막대한 자금이 들어간다. 이주가 오래 걸리면, 이주비/보상금 대출에 따른 이자가 수십억원씩 늘어나는 것은 예사이다. 따라서 이주가 얼마나 순조롭게 되는지는 조합의 사업성에 큰 영향을 미치는 중요한 요소이다. 이렇듯 이주는 조합에서는 가장 큰 일 중 하나이다.

그런데 조합원 또는 세입자가 이주를 거부하고 버티는 경우도 많이 있다. 이런 경우 조합은 조합원 등에게 소송을 제기하는 등 법적 조치에 들어간다. 실제 소송이 끝나려면 상당한 시간이 걸린다. 1심이 끝나더라도, 패소자가 고등법원에 항소하고, 그 후에도 다시 대법원에 상고하면, 최종 판결이 나올 때까지 1년이 넘게 걸릴 수도 있다.

이렇게 되면 조합은 이주와 철거가 지연되게 되고, 그에 따른 많은 금융비용이 들어가게 된다. 이런 경우 조합이 이주를 거부한 조합원에게 손해배상을 청구할 수 있을까?

우선 민법이나 도시정비법의 법리에 따르면 손해배상청구는 가능하다고 보인다. 즉 조합이 적법한 청산절차를 거쳐 소유권을 확보하였다면, 그 시점부터는 해당 조합원은 법적 권리없이 건물을 점유하고 있는 된다. 따라서 조합은 자신이 소유하고 있는 건물을 점유하고 있는 조합원에게 건물의 인도를 청구할 수도 있고, 조합원이 인도를 거절해서 조합이 손해를 입는다면 그에 따른 손해배상도 청구할 수 있는 것이다.

다만 해당 조합원의 입장에서는 다소 억울할 수도 있다. 원래부터 조합원 자신의 집이었는데, 어느 날부터 자신의 집에서 내쫓긴다면 기분이 좋을 사람은 없을 것이다. 이런 조합원의 심정이 이해가 간다. 하지만 청산절차가 끝난 후에는 그 집은 조합원의 소유가 아니라, 조합의 소유가 되므로, 조합원의 이런 억울한 심정은 법적으로는 보호받기 어렵다.

법원 역시 같은 취지로 판결하고 있다. 해당 사안에서는 재개발에 반대하는 조합원들이 조합의 인도 요구를 거부하고 있었다. 조합이 명도소송을 제기하자 반대자들은 조합설립무효확인 소송을 제기하면 맞섰다.

그리고 조합설립무효 소송에서 승소하면, 관리처분계획인가도 무효가 되므로, 자신의 집을 인도할 수 없다고 버텼다. 이에 대해 조합은 반대자들에게 손해배상을 청구했고, 대법원은 다음과 같이 판시하면서 조합의 손을 들어줬다.

“원고는 2008.6.26.서울 중구청장으로부터 이 사건 관리처분계획인가처분을 받아 그 인가처분이 고시되었으므로, 위 관리처분계획인가처분이 당연무효이거나 취소되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이 사건 각 부동산의 소유자인 피고들은 사업시행자인 원고의 인도청구에 응할 의무가 있다. 또한 원고의 조합정관 제10조 제1항 제7호는 ‘사업시행계획에 의한 철거 및 이주의무’를 조합원의 의무로 규정하고 있으므로 원고의 조합원인 피고들은 위 정관규정에 의해서도 이 사건 각 부동산의 인도의무가 인정된다. 한편 원심판결 이유 및 기록에 의하면, 이 사건 조합설립결의 당시 이 사건 동의서에 ‘건축물 철거 및 신축비용 개산액’등에 대한 기재가 없어 하자가 있기는 하나, 원고가 조합설립인가신청을 할 당시 제출된 이 사건 동의서에 ‘건축물 철거 및 신축비용 개산액’ 등이 기재되어 있었던 사정 등에 비추어 보면 이 사건 조합설립인가처분에 중대하고 명백한 하자가 있다고 할 수 없으므로 이 사건 조합설립인가처분 및 그에 이어진 관리처분계획인가처분이 당연무효라고 할 수는 없다. 그밖에 피고들이 내세우는 이 사건 조합설립인가처분, 관리처분계획인가처분의 하자들도 그 인가처분이 당연무효라고 볼 만한 사유가 될 수 없다. 피고 1등이 서울특별시 중구청장을 상대로 제기한 이 사건 조합설립인가처분의 무효확인을 구하는 행정소송 역시 항소심에서 피고 1등의 항소를 기각하는 판결이 선고되었고, 피고 1등이 이에 불복하여 상고하였으나 2012.5.10.상고기각으로 확정되었다.

따라서 피고들이 잘못된 법률적 판단으로 이 사건 각 부동산의 인도의무가 없다고 믿고 그 의무의 이행을 거부한 것이라 하더라도 피고들이 인도의무가 없다고 믿은 데 정당한 사유가 있다고 할 수 없으므로, 이 사건 각 부동산의 인도의무 불이행에 관하여 피고들에게 고의나 과실이 없다고 할 수 없다.”

결국 조합원들은 조합에게 부동산을 인도해야할 의무가 있고, 잘못된 법률적 판단으로 인도 의무를 불이행하는 경우, 이에 대해 조합이 입은 손해를 배상할 책임이 있다는 것이다. 따라서 재개발이나 재건축에 반대하는 조합원들은 이주에 협조할지 반대할지 여부를 판단할 때 이러한 법원의 입장을 고려해서 신중하게 판단할 필요가 있다.

문의) 02-6255-7732

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