∥재건축 조합 설립과 매도청구

재건축조합은 조합설립에 동의한 사람들만 조합원이 된다. 따라서 조합설립에 동의하지 않은 미동의자 등에 대해서는 매도청구소송을 통해 조합이 토지등의 소유권을 확보해야 한다.

이 매도청구 소송은 소송 제기 절차가 법률에 정해져 있으므로, 조합은 절차를 준수해서 매도청구권을 행사해야 한다. 그런데 조합집행부의 착오, 담당 변호사의 실수 등으로 인해 제대로 절차를 밟지 않아서, 매도청구소송에서 패소하는 경우도 종종 발생한다.

 

∥매도청구소송은 언제 제기하나

도시정비법 제39조에 따라 매도청구는 조합설립 이후에 행사하여야 한다. 다만 집합건물법에 따라 재건축 조합설립 후에 먼저 조합설립에 동의를 한 것인지 여부를 최고를 한다. 소유자가 최고를 받은 날로부터 2개월 이내에 재건축에 참가하겠다는 뜻을 회답하지 않으면, 이로부터 2개월 이내에 매도청구를 행사해야 한다.

 

∥조합설립동의의 최고

재건축 조합은 동의자 수를 늘리기 위해, 최고를 여러번 하는 경우도 있다. 최고를 여러 번 하는 것은 가능하다. 다만 수차례의 최고가 있는 경우에는 적법한 최초의 최고를 기준으로 매도청구권 행사기간이 정해진다.

 

∥매도청구권 행사기간을 넘기면?

간혹 조합 등이 매도청구권 행사기간이 지난 다음에, 매도청구를 하는 경우도 있다. 이런 경우에는 어떻게 될까? 법원은 매도청구권을 적법한 행사 기간 내에 행사하지 않은 경우, 매도청구를 기각하고 있다. 

“재건축참가자 또는 매수지정자가 재건축 참여 여부에 대한 최고를 한 후 같은 조 제2항 소정의 기간만료일로부터 2개월 이내에 재건축에 참가하지 아니한 구분소유자에 대하여 매도청구권을 행사하도록 매도청구권의 행사기간을 규정한 취지는, 매도청구권이 형성권으로서 재건축참가자 다수의 의사에 의하여 재건축에 참가하지 아니한 구분소유자의 구분소유권에 관한 매매계약의 성립을 강제하는 것이므로, 만일 위와 같이 행사기간을 제한하지 아니하면 매도청구의 상대방은 재건축참가자 또는 매수지정자가 언제 매도청구를 할지 모르게 되어 그 법적 지위가 불안전하게 될 뿐만 아니라 재건축참가자 또는 매수지정자는 매수대상인 구분소유권 등의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 정하여 매도청구를 할 수 있게 되어 재건축에 참가하지 아니한 구분소유권자의 권익을 부당하게 침해할 우려가 있는 점에 비추어 상대방의 정당한 법적 이익을 보호하고 아울러 재건축을 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하기 위한 것이라고 봄이 상당하므로 매도청구권은 위 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실한다.”(대법원 2000. 6. 27. 선고 2000다11621 판결)

 

∥매도청구의 상대방

재건축 구역 내에 토지 등을 소유한 자 중에서 조합설립에 동의하지 않은 자 등이 매도청구의 상대방이다. 미동의자가 다른 사람에게 소유권을 넘기 경우에는, 새로운 소유자가 매도청구의 상대방이 된다. 만약에 공유자가 있다면, 공유자 전원에게 매도청구를 하여야 한다.

 

∥소유자가 사망한 경우에는?

미동의자가 사망한 경우에는, 등기부상 명의와는 상관없이, 소유권은 상속인에게 상속된다. 따라서 재건축조합이 조합설립 동의를 최고하려면, 상속인에게 최고를 하여야 한다. 이미 사망한 피상속인에게 최고를 한 경우 최고의 효력이 부인될 수 있다. 상속인이 여러 명이라면, 해당 상속인들이 부동산을 공유하므로 상속인 전원에게 최고를 하고 매도청구를 해야 한다.

 

∥무허가 건물의 경우

무허가건물은 건물등기부등본이 없다. 그렇다면 재건축 조합은 누구에게 최고를 하고 매도청구를 해야 할까? 최초의 신축자가 아니라, 현재의 사실상 소유자에게 최고를 하여야 한다. 사실상 소유자 여부는 건물을 양수한 경위, 점유 및 사용관계, 재산세 등의 납세여부 등 종합적인 사정을 고려하여 판단한다. 단 재건축 조합의 조합원은 건물과 그 부속토지의 소유자만이 조합원이 될 수 있으므로, 무허가 건축물의 소유자는 부속토지까지 소유하고 있어야 조합원이 된다는 점도 신경써야 한다.

 

∥제명된 조합원

흔하지는 않지만, 조합이 조합원을 제명하는 경우가 있다. 통상 조합 정관의 규정에 근거하여 총회의 결의를 거처 제명을 하게 된다. 이 경우 조합은 제명자에게 매도청구를 할 수 있다. 조합이 비조합원으로부터 토지 소유권을 확보하기 위해서는 매도청구가 필요하기 때문이다.

 

∥매도청구를 행사하면?

조합이 매도청구를 행사한다는 의사표시가 상대방에게 도달하면, 상대방이 동의를 하든지 안하든지 간에, 해당 토지 등에 관하여 매매계약이 성립된다. 즉 미동의자가 반대를 하더라도, 조합은 강제로 해당 부동산의 소유권을 취득할 수 있게 되는 것이다.

 

∥매도청구소송에서 패소하면?

조합이 매도청구소송에서 패소하면, 조합은 해당 미동의자가 소유한 토지 등을 강제로 취득할 방법이 없어진다. 이런 경우 조합설립절차를 다시 밟아 조합설립변경인가를 받은 후에 다시 매도청구소송을 제기해야 하는 등 매우 곤란한 상황에 처할 수 있다. 그렇지 않으면 해당 미동의자로부터 토지 등을 매수하여야 하는데, 미동의자가 높은 가격을 부르면, 울며겨자먹기 식으로 살 수 밖에 없다, 만약 미동의자가 매도를 거부하는 경우, 재건축 사업 자체를 진행할 수 없게 될 수도 있다. 이렇게 매도청구 소송을 잘못 진행되어 어려움을 겪는 재건축 조합들이 상당수 발생한다. 이그러므로 가능한 재건축 분야에 전문성이 있는 법률가와 상의하는 것이 바람직하다.

문의) 02-6255-7732

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