이런 경우 임차인들은 재건축 사업의 시행에 따라 자신의 권리인 임차권이 침해받게 되므로, 임차인을 보호하기 위한 규정이 필요하다. 이에 따라 임차인들을 보호하기 위한 규정이 도시 및 주거환경정비법 제44조이다.

도시 및 주거환경정비법

제44조(지상권 등 계약의 해지) ① 정비사업의 시행으로 인하여 지상권·전세권 또는 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다.

②제1항의 규정에 의하여 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금·보증금 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 이를 행사할 수 있다.

③제2항의 규정에 의한 금전의 반환청구권의 행사에 따라 당해 금전을 지급한 사업시행자는 당해 토지등소유자에게 이를 구상할 수 있다.

도시정비법 제44조 제1항에 따라 임차인들은 임대차계약을 해지하고, 해당 임대차보증금의 반환을 사업시행자인 조합에게 요구할 수 있다.

그런데 임대인의 허락을 받지 않고. 임차인이 제3자에게 무단으로 건물이나 토지를 전대차한 경우에, 이 전차인도 보증금의 반환을 재건축조합에게 청구할 수 있을까?

최근 대법원은 강서구 화곡동의 재건축조합 사건에서 “무단 전차인은 토지 소유자가 아닌 임대인에게는 보증금 반환을 요구할 수 있지만 사업시행자에게는 보증금 반환을 요구할 수 없다”고 판시했다. 대법원은 이 판결문에서 “도시정비법에 정비사업 구역 내의 임차권자에게 계약 해지권은 물론 사업시행자를 상대로 한 보증금 반환청구권까지 인정하는 취지는, 임대차 목적물의 사용·수익이 정지되는 임차권자 등의 정당한 권리를 두텁게 보호하려는 것”이라며 “사업시행자가 토지 등 소유자에게 구상권을 행사하려면 토지 등 소유자에게 임차권자에 대한 보증금 반환채무가 있음을 전제로 하고 있고, 토지 등 소유자에게 대항할 수 없는 무단 전차인 등의 경우까지 사업시행자를 상대로 보증금 등 반환을 구할 수 있다고 본다면, 다른 법률관계에서는 임대차 계약상 그 임대인을 상대로 한 보증금 반환채권을 갖는 데 불과한 무단 전차인 등이 ‘정비사업의 시행’이라는 우연한 사정에 기해 임대인의 자력과 무관하게 보증금을 반환받게 된다”고 밝혔다.

또 “이러한 결과는 사업시행자로 하여금 임대인의 무자력 등으로 구상을 하지 못할 위험까지 부담하도록 하는 것이어서 정비사업의 원활한 진행이라는 입법취지에도 어긋난다”며 “임차권자가 사업시행자를 상대로 보증금 등의 반환을 구하려면, 임차권자가 토지 등 소유자에 대해 보증금 반환채권을 갖는 경우라야 한다”고 설명했다.

이 판결은 도시정비법 제44조의 해석과 관련하여 재건축조합에게 보증금이나 전세금 반환을 청구할 수 있는 임차인, 전세권자 등의 범위를 분명하게 했다는 점에서 큰 의의가 있으며, 향후 재건축 사업과정의 분쟁과 논란을 줄이는데 기여를 할 것으로 보인다.

문의) 02-6255-7732

변선보 변호사 · 감정평가사 / 법무법인(유) 한별