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대법원 “무단 전차인(轉借人)은 재건축조합에게 보증금 반환을 청구할 수 없다”
2014년 12월 29일 (월) 13:33:44

   
재건축 조합이 관리처분계획인가가 나고, 이주 계획 공고를 내고, 본격적으로 이주를 시작한다. 그러면 임차인들은 임대차계약이 종료되지 않았다고 하더라도, 해당 건물을 사용 수익할 권리를 잃게 된다. 따라서 조합은 임차인들에게 명도소송을 하고, 강제 집행을 통해 건물을 인도받을 수 있다.

이런 경우 임차인들은 재건축 사업의 시행에 따라 자신의 권리인 임차권이 침해받게 되므로, 임차인을 보호하기 위한 규정이 필요하다. 이에 따라 임차인들을 보호하기 위한 규정이 도시 및 주거환경정비법 제44조이다.

 

도시 및 주거환경정비법

제44조(지상권 등 계약의 해지) ① 정비사업의 시행으로 인하여 지상권·전세권 또는 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다.

②제1항의 규정에 의하여 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금·보증금 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 이를 행사할 수 있다.

③제2항의 규정에 의한 금전의 반환청구권의 행사에 따라 당해 금전을 지급한 사업시행자는 당해 토지등소유자에게 이를 구상할 수 있다.

 

도시정비법 제44조 제1항에 따라 임차인들은 임대차계약을 해지하고, 해당 임대차보증금의 반환을 사업시행자인 조합에게 요구할 수 있다.

그런데 임대인의 허락을 받지 않고. 임차인이 제3자에게 무단으로 건물이나 토지를 전대차한 경우에, 이 전차인도 보증금의 반환을 재건축조합에게 청구할 수 있을까?

 

최근 대법원은 강서구 화곡동의 재건축조합 사건에서 “무단 전차인은 토지 소유자가 아닌 임대인에게는 보증금 반환을 요구할 수 있지만 사업시행자에게는 보증금 반환을 요구할 수 없다”고 판시했다. 대법원은 이 판결문에서 “도시정비법에 정비사업 구역 내의 임차권자에게 계약 해지권은 물론 사업시행자를 상대로 한 보증금 반환청구권까지 인정하는 취지는, 임대차 목적물의 사용·수익이 정지되는 임차권자 등의 정당한 권리를 두텁게 보호하려는 것”이라며 “사업시행자가 토지 등 소유자에게 구상권을 행사하려면 토지 등 소유자에게 임차권자에 대한 보증금 반환채무가 있음을 전제로 하고 있고, 토지 등 소유자에게 대항할 수 없는 무단 전차인 등의 경우까지 사업시행자를 상대로 보증금 등 반환을 구할 수 있다고 본다면, 다른 법률관계에서는 임대차 계약상 그 임대인을 상대로 한 보증금 반환채권을 갖는 데 불과한 무단 전차인 등이 ‘정비사업의 시행’이라는 우연한 사정에 기해 임대인의 자력과 무관하게 보증금을 반환받게 된다”고 밝혔다.

또 “이러한 결과는 사업시행자로 하여금 임대인의 무자력 등으로 구상을 하지 못할 위험까지 부담하도록 하는 것이어서 정비사업의 원활한 진행이라는 입법취지에도 어긋난다”며 “임차권자가 사업시행자를 상대로 보증금 등의 반환을 구하려면, 임차권자가 토지 등 소유자에 대해 보증금 반환채권을 갖는 경우라야 한다”고 설명했다.

이 판결은 도시정비법 제44조의 해석과 관련하여 재건축조합에게 보증금이나 전세금 반환을 청구할 수 있는 임차인, 전세권자 등의 범위를 분명하게 했다는 점에서 큰 의의가 있으며, 향후 재건축 사업과정의 분쟁과 논란을 줄이는데 기여를 할 것으로 보인다.

문의) 02-6255-7732

변선보 변호사 · 감정평가사 / 법무법인(유) 한별

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