재건축조합은 조합설립에 동의한 사람들만 조합원이 된다. 따라서 조합설립에 동의하지 않은 미동의자 등에 대해서는 매도청구소송을 통해 조합이 토지등의 소유권을 확보해야 한다.
이 매도청구 소송은 소송 제기 절차가 법률에 정해져 있으므로, 조합은 절차를 준수해서 매도청구권을 행사해야 한다. 그런데 조합집행부의 착오, 담당 변호사의 실수 등으로 인해 제대로 절차를 밟지 않아서, 매도청구소송에서 패소하는 경우도 종종 발생한다.
매도청구의 대금은 당시의 시가
매도청구는 돈을 주고 미동의자 소유의 부동산의 소유권을 취득하는 것이다. 따라서 얼마의 돈을 줄 것인가, 즉 매매대금이 얼마가 될 것인가 중요한 쟁점이다. 집을 강제로 팔아야 하는 미동의자들은 가능한 높은 가격을 받기를 원하고, 집을 사야하는 입장인 조합은 가능한 낮은 가격에 사기를 원하기 마련이다. 원고와 피고는 집값을 둘러싸고 치열한 신경전을 벌이는 경우도 많다.
매도청구소송의 대금은 통상 법원의 판사가 지정한 감정평가사가 평가한 감정평가액으로 결정이 된다. 이 감정평가액은 부동산의 호가와는 차이가 나는 경우도 있으므로, 이에 대해 당사자가 만족하지 못하는 경우도 발생하기도 한다. 그러므로 소송을 수행하는 변호사는 감정평가액에 대해 많은 신경을 써야 한다.
대법원 판례에 따르면 매매대금은 매도청구권이 행사된 당시의 부동산의 객관적 거래가격, 즉 시가가 기준이 된다. 이 때 시가는 재건축사업이 시행된다는 것을 반영한 가격이 된다.
조합이 소유권을 언제 취득하나?
매도청구소송의 1심에서 조합이 승소하였다고 하더라도, 소유자가 항소하면 판결은 확정되지 않는다. 재판이 끝나지 않았기 때문이다. 이 경우에는 조합은 소유권을 확보할 수 없다. 설령 1심 판결에서 명도부분에 가집행 판결을 받았다고 하더라도 명도는 가능할 지언정, 소유권은 완전히 확보한 것이 아니며, 따라서 건물을 철거할 수도 없다.
3심까지 끝나서 최종 확정판결을 받았다고 하더라도. 조합이 소유권을 확보한 것은 아니다. 조합이 매매대금을 완전히 지급하고, 소유권이전등기가 조합으로 경료된 때에야, 비로소 조합은 소유권을 확보하게 된다.
선순위 등기가 있으면
조합이 매도청구를 통해 소유권을 확보해도, 그 이전에 등기되어 있는 선순위 등기, 예를 들면 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등은 말소되지 않고 그대로 남아있게 된다. 이러한 점은 조합이 사업을 시행하는데 상당한 장애가 되기도 한다. 따라서 조합은 별도로 이를 처리해야 하는 번거로움이 남게 된다.
부동산에 근저당이 설정되어 있으면
대부분의 주택는 대출이 끼어있고 근저당이 설정되어 있다. 이 경우, 조합은 매도청구소송을 하면서 근저당권 채권최고액에 상당한 대금지급을 거절하고 나머지 대금만 지급하면 된다.
실제 채무가 채권 최고액에 미치지 못하더라도, 채권최고액을 뺀 나머지 매매대금만 지급하면 된다. 그 이유는 채권최고액까지는 채무가 언제라도 늘어날 가능성이 있기 때문이다. 단 이 경우에도 매매대금 자체가 감액되는 것은 아니다.
근저당권이 설정되어 있는 경우에는 매도청구 소송을 하면서, 조합이 직접 피담보채무를 변제한 뒤에, 소유자에 대해 가지는 구상금 채권으로 매매대금채권과 상계하여, 해당 금액이 감액된 대금으로 판결을 받을 수도 있다.
부동산이 가압류 되어 있으면
이런 경우에는 매도청구 소송을 통해 승소하더라도, 가압류가 남아있는 상태의 부동산을 취득하게 된다. 따라서 소송 과정이나 소송 후에 적극적으로 가압류를 해결하여, 깨끗한 상태의 부동산을 취득하도록 신경써야 한다.
매도청구소송에서 패소하면?
조합이 매도청구소송에서 패소하면, 조합은 해당 미동의자가 소유한 토지 등을 강제로 취득할 방법이 없어진다. 이런 경우 조합설립요건을 다시 갖춘 후에 다시 매도청구소송을 제기해야 하는 등 매우 곤란한 상황에 처할 수 있다. 그렇지 않으면 해당 미동의자로부터 토지 등을 매수하여야 하는데, 미동의자가 높은 가격을 부르면, 울며겨자먹기 식으로 살 수 밖에 없다, 만약 미동의자가 매도를 거부하는 경우, 재건축 사업 자체를 진행할 수 없게 될 수도 있다. 그러므로 가능한 재건축 분야에 전문성이 있는 법률가와 상의하는 것이 바람직하다.
문의) 02-6255-7732