조합대표자 등 현장관계자 600여명 참석해 성황

부동산 시장 과열기에 도입되어 현 상황과 맞지 않는 분양가상한제의 폐지 문제에 대한 토론회가 열렸다.

사단법인 주거환경연합(사무총장=김진수 교수)은 지난달 28일 건설회관 2층 대회의실에서 ‘분양가상한제 폐지 등 정비사업 법·제도 개선 토론회’를 개최했다. 토론회에는 조합대표자 등 현장관계자 600여명이 참석해 성황을 이뤘다.

이날 토론회에서는 한양대학교 이명훈 교수가 ‘정비사업 활성화를 위한 분양가상한제 폐지 논의’에 대해 주제발표를 했으며 이후 건국대학교 행정대학원 김진수 교수의 사회로 건설산업연구원 두성규 연구위원, 주택산업연구원 권주안 실장, 헤럴드경제 장용동 대기자, 건국대학교 부동산대학원 고재풍 교수, 대치은마아파트 이정돈 재건축추진위원장, 법무법인 도시 김대일 변호사 등이 패널토론을 진행했다.

행사를 주최한 주거환경연합 김진수 사무총장은 “정비사업의 침체가 깊어지고 있는 가운데 민생법안을 처리해야 할 국회에서는 당리당략에 따른 정쟁만 일삼고 있다”며 “재건축 초과이익 환수제 폐지, 분양가 상한제 폐지를 비롯해 재건축 조합원 보유 주택 수만큼 공급, 정비기반시설 무상양도 범위 명확화 등의 내용을 담은 도시 및 주거환경정비법 개정 등은 상당수 국회의원들이 공감하면서도 당론에 따라 어쩔 수 없다는 입장을 보이는 등 경제 문제인 주택ㆍ부동산 관련 법안을 정치논리로 바꿔 민생경제를 볼모로 당리당략에 이용하고 있다”고 목소리를 높였다.

아울러 “현재 저성장에 빠져있는 경제를 부양시키기 위해서는 주택시장의 활성화가 반드시 필요하다”며 “정비사업 활성화를 위해 현장관계자들의 의견과 각계각층의 전문가들이 지혜를 모아 법ㆍ제도 개선을 이끌어내야 한다”고 강조했다.

 

∥효과성 부족하고 많은 문제점 내포하고 있는 분양가상한제 폐지해야

한양대 이명훈 교수는 토론회 주제발표를 통해 “분양가상한제는 시장규제 중에서도 공급측면에 대한 규제이고, 가격자체를 제한하는 1차적 규제로서 부동산 시장 과열기에 도입되었으나 장기간 주택시장이 침체되고 있는 현 상황에도 적용할 수 있는 지에 대해서는 심도 있는 검토가 필요하다”고 전제하고 “시장현황, 분양가 상한제 효과, 법적 타당성 등에 대해 살펴본 결과 존치 보다는 폐지, 즉 주택시장을 시장메카니즘에 맡겨 놓는 쪽에 무게가 실렸다”고 밝혔다.

그 이유에 대해 일단 “분양가상한제는 거래 및 공급위축을 가져와 주거안정에 큰 도움이 되지 못하고 있다”며 “수익 감소에 따라 신규 건설업체의 주택시장 참여를 저해하고 기존 건설업체의 주택공급 또한 감소시킴으로써 주택공급을 위축시키는 요인으로 작용하고 있어 장기적으로 볼 때 주택가격을 오히려 상승시키는 요인이 될 수 있다”고 설명했다.

또한 “주택 품질저하 우려 및 추가 시공 비용발생으로 입주자의 부담이 가중될 수 있고 분양가격 인하로 다양한 품질의 주택을 다양한 가격으로 공급하는 것을 제한해 주거환경을 개선할 수 있는 신기술 적용을 저해하고 특화상품 개발을 저하시켜 주택품질 하향평준화를 초래할 뿐 아니라 규모, 유형, 설비, 입지 등에서 주택수요자들의 다양한 수요를 충족시킬 수 있는 고품질의 주택공급이 제한될 수 있다”고 밝혔다.

이에 따라 이 교수는 “가격수단을 이용한 행정규제는 거시경제의 영향을 크게 받는 주택가격을 직접적으로 제한하고 있어 문제의 원인과 처방에 혼란이 생길 수 있기에 분양가상한제 운용 개선으로 정책 불확실성을 제거해 정부정책 신뢰 회복 및 추가 가격하락의 우려를 해소할 필요가 있다”고 강조했다.

이 교수는  "1∼2인 가구의 증가, 고령화 가속화 등으로 주택 수요 패턴이 다양해져 분양가 책정을 시장기능에 맡기는 정책적 고려가 필요하다"며 "이 같은 방법으로 정책 불확실성이 제거된다면 주택시장 회복을 위한 모멘텀이 될 수도 있을 것"이라고 전망한데 이어 “분양가상한제의 폐지는 경쟁적인 시장 환경의 조성을 통하여 경제의 효율성과 역동성을 높이는 현 정부의 규제개혁 목표와도 일치하므로 주택시장 안정화라는 목표 달성에 대한 효과성이 부족하고 많은 문제점을 내포하고 있는 분양가상한제는 그 실효성마저 떨어지므로 폐지되어야할 것이라 판단된다”고 결론지었다.

 

∥토론에 참여한 패널 역시 분양가상한제 폐지에 적극 동의

이어진 토론에서 권주안 주택산업연구원 금융경제연구실장은 “이 교수의 주제발표에 대해 전반적으로 동의한다”며 “정비사업을 통한 소규모 주택 공급 확대 및 신규물량 추가 공급은 도심 주거수요를 충족시켜 추가적인 주거편익을 파생시키며 주거안정 뿐 아니라 가격 안정화 특히 전세가격 및 월세가격의 변동성을 감소시켜 재정적 측면에서의 주거안정에 도움이 된다”고 설명했다.

그에 따라 "분양가상한제 폐지뿐 아니라 정비사업 인허가 과정에서 주변 주택시장의 수요 변화를 분석해 추가적인 용적률 확대가 필요하다면 탄력적으로 적용하는 방안도 검토되어야 할 것"이라며 "기부채납 형태의 소규모 주택 공급 확대에 상응하는 사업성 보전방안도 강구해야 할 것"이라고 강조했다.

두성규 한국건설산업연구원 연구위원은 “그동안 변화한 주택시장을 반영해 분양가 상한제 폐지나 수정 내용을 담은 개정 법률안이 2009년 이후 수차례 국회에 상정됐지만 여야의 의견차이로 아직도 처리되지 못하고 있다”고 밝히고 “분양가상한제는 주택 경기의 과열로 인한 신규 분양 주택의 가격 상승을 통제하기 위한 수단으로 마련되어 이제는 도입 취지가 퇴색된 채 주택시장의 회복에 치명적인 장애가 되고 있는 실정"이라고 주장했다.

또한 “해외 사례를 살펴보더라도 주택의 분양가를 인위적으로 규제하고 있는 경우를 찾아보기는 힘들고 분양가상한제의 지속은 공급 위축으로 이어질 가능성이 커서 자칫 장기간 공급 부진에 따른 수급 불균형을 초래해 주택시장의 안정을 위협할 수 있다”고 강조했다.

이런 문제점을 해결하기 위해 “전면적 폐지가 가장 바람직하나 그렇지 못할 경우에는 차선책으로써 재건축 일반분양분 또는 민간택지 공급주택에 적용하는 방안이라도 도입되어야 한다”고 말했다.

고재풍 건국대학교 부동산대학원 교수는 “폐지반대논리인 분양가상승으로 인한 집 값 상승으로 인해 무주택자의 내 집 마련이 어렵고 부자들을 위한 법이라는 주장도 있지만 사실 부동산 정책의 실효성은 시장이 근본적인 바탕이 된다”며 “시장에서 실효성이 없는 정책은 존치할 필요가 없다”고 강조했다.

고 교수는 이와 함께 “재건축 초과이익환수제 역시 이중규제의 성격을 갖고 있으며 목적성 부족, 다른 정비사업과의 형평성 부족 등의 문제로 현 시장상황에서 폐지하는 것이 적절하다”는 의견을 제시했다.

장용동 헤럴드경제 대기자는 “분양가상한제 폐지는 야당 등 일부권역에서 가진자들에 대한 특혜, 주택가격 상승 등을 우려하고 있으나 시장의 자율적 기능에 맡기는 것이 절대 필요하다”고 강조하고 “불로소득이나 직접적인 이익이 발생할 경우 세금으로 환수조치하는 것이 타당하다”고 설명했다.  

아울러 “다양한 시장 역시 자본주의 근본 시장 체제이며 자산정도나 소득, 선호도에 따라 주거를 선택할 수 있게 하는 것이 타당한 만큼 구시대적 프레임에 갇혀 들어 분양가상한제 존치를 주장하는 것은 부적합하다”고 밝혔다.

이정돈 대치은마아파트 재건축추진위원장은 현장관계자로서의 의견을 솔직히 피력했다.

이 위원장은 “재건축사업에 대해서 분양가 상한제를 적용한다는 것은 재건축사업의 성공에 가장 중요한 핵심 요소인 일반 분양분 아파트 가격 결정권을 재건축조합이 실질적으로 행사하지 못한다는 의미”라며 “분양가 상한제는 시장경제에 반하는 제도로서 즉시 폐지되어야 한다”고 주장했다.

덧붙여 재건축사업의 경우 “소형주택 의무 공급 규정에 따라 해당 소형주택은 표준건축비로 공급해야 하고 부속 토지는 기부채납해야 하는 점, 재건축사업의 경우에만 적용되는 재건축 초과이익환수제, 재개발과 다르게 재건축은 조합원이 분양받는 아파트에 대해서도 취득세를 내야 하는 점, 정비기반시설의 과도한 부담, 주택의 규모별 건설 비율의 제한, 행정청이 필요한 경우 사업시행인가 또는 관리처분계획의 인가시기 조정 등 너무나 많은 규제들이 사업을 옥죄고 있다”며 규제 철폐와 공공지원을 강조했다.

법무법인 도시 김대일 변호사는 신반포1차아파트를 중심으로 신반포15차, 신반포3차, 신반포23차 및 경남아파트를 포함하는 광역재건축사업을 위한 정비구역의 변경 및 사업시행변경인가, 관리처분계획변경인가시 분양가상한제가 적용될 것인지 여부에 대한 법률적 분석을 진행했다.

주거환경연합에서는 부동산 3법의 연내 처리와 정비사업 활성화를 위한 법·제도 개선을 촉구하는 다각도의 활동 중 하나로 이번 토론회를 마련했으며 국회에 전방위적 압박을 가하기 위해 항의 방문, 의견서 전달, 기자회견 등의 행사를 가진 바 있다.

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