재개발 · 재건축조합은 사업이 원활하게 추진되어 기존 건물이 철거되고, 신축 건물에 대한 분양이 이루어져야 수입(분양대금 수입)이 발생하게 된다.

분양이 이루어지기 전에 정비사업이 중단되어 추진위원화나 조합이 해산되는 경우가 최근 일부 발생하고 있다. 이러한 경우에 그동안 정비사업을 추진하느라 사용했던 비용들은 모두 회수할 수 없는 비용이 된다. 이를 매몰비용이라고도 한다.

2. 매몰비용의 부담 주체

추진위원회는 비법인사단이며, 조합은 공공법인이다. 즉 추진위원회나 조합은 별개의 법인격을 가진 단체로 인정된다. 따라서 정비사업에 사용된 각종 비용은 모두 추진위원회나 조합이 부담한다. 마찬가지로 매몰비용도 추진위원회나 조합이 부담하는 것이 원칙이다.

3. 매몰비용으로 인한 분쟁과 소송

정비사업에 소요되는 비용은 토지등소유자 또는 조합원들이 추진위원회나 조합에 납부하는 것이 원칙적인 모습이다. 그러나 현실적으로 토지등소유자로부터 비용을 각출받아 조합을 운영하는 경우는 드물다. 조합원들의 반발로 인해 사업추진이 어려워질 수도 있고, 조합원들로부터 돈을 걷는 것도 쉽지 않기 때문이다.

따라서 추진위원회나 조합은 시공사, 정비업체, 설계업체 등 협력업체로부터 자금을 차입하여, 사업비용으로 사용하는 경우가 대부분이다.

이런 경우 추진위나 조합이 해산된다면, 시공사 등 조합에 자금을 빌려준 업체들은 이 대여금을 회수하기가 쉽지 않은 것이 현실이다. 이로 인해 협력업체들이 상당한 손실을 입는 경우도 있고, 시공사 등이 대여금을 회수하기 위해 추진위원이나 조합 임원들 또는 조합원들에게 소송을 제기하는 경우도 상당히 많다. 

 경우 조합임원들이 다시 조합원들을 상대로 가압류를 하거나 구상금청구소송을 하기도 한다.

4. 매몰비용의 지원

가. 지원 취지 및 대상

정비사업은 주거환경을 개선하기 위한 공익사업으로서, 시·도지사가 정비구역을 지정하고, 구청장 등이 조합설립인가, 사업시행인가 등에 직접적으로 개입한다. 그리고 2000년대 중반에 주민들의 민원, 정치인들의 선거공약 등으로 인해 뉴타운, 재개발 · 재건축 구역들이 수백개나 지정되었고, 그 후 부동산 경기침체 등으로 인해 추진위원회나 조합이 해산되는 경우가 발생하였으므로, 이러한 혼란에는 정부도 일정정도의 책임이 있다는 주장이 제기되어 왔다.

이에 따라 매몰비용의 일부분은 정부가 지원해야 한다는 논리가 설득력을 얻었고, 법적 근거가 도정법에 마련됨으로써 2012년부터 매몰비용이 지원되고 있다.

나. 매몰비용지원 대상

추진위원회의 승인이 취소된 경우만, 시·도지사나 시장·군수가 매몰비용의 일부분을 지원한다. 조합이 해산된 경우는 매몰비용을 지원하는 규정이 없어, 정부로부터 지원을 받기 어렵다.

도정법 제16조의2(조합 설립인가등의 취소) ④ 제1항제1호에 따라 추진위원회 승인이 취소된 경우 시·도지사 또는 시장·군수는 해당 추진위원회가 사용한 비용의 일부를 대통령령으로 정하는 범위에서 시·도조례로 정하는 바에 따라 보조할 수 있다.

다. 지원되는 매몰비용 (지자체 보조금)

추진위원회가 사용한 모든 비용이 지원되는 것은 아니다. 도정법 및 하위법령에 따르면 지원되는 항목은 다음과 같다. (이하 서울시 조례를 기준으로 서술한다)

1. 정비사업전문관리 용역비
2. 설계 용역비
3. 다음 각 호의 업무를 수행하기 위해 사용한 비용으로서, 추진위원회 승인 이후에 주민총회의 의결을 거쳐 결정한 예산의 범위내에서 사용한 비용
3-1. 정비사업전문관리업자의 선정
3-2. 설계자의 선정 및 변경
3-3. 개략적인 정비사업 시행계획서의 작성
3-4. 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무
3-5. 추진위원회 운영규정의 작성
3-6. 토지등소유자의 동의서 징구
3-7. 조합의 설립을 위한 창립총회의 개최
3-8. 조합정관의 초안 작성
3-9. 그 밖에 추진위원회 운영규정이 정하는 사항

시행령 제27조의3(추진위원회 비용의 보조) ① 법 제16조의2제4항에서 "대통령령으로 정하는 범위"란 다음 각 호의 비용을 말한다.
1. 정비사업전문관리 용역비
2. 설계 용역비
3. 그 밖에 해당 추진위원회가 법 제14조에 따른 업무를 수행하기 위하여 사용한 비용으로서 시·도 조례로 정하는 비용

② 제1항에 따른 비용의 보조 비율 및 보조 방법 등에 관하여 필요한 사항은 시·도 조례로 정한다.

서울시 조례 제15조의4(추진위원회 비용의 보조비율 및 보조방법 등) ① 영 제27조의3제1항제3호에서 "시·도조례로 정하는 비용"이란 추진위원회 승인 이후 다음 각 호의 업무를 수행하기 위하여 사용한 비용으로서 주민총회의 의결을 거쳐 결정한 예산의 범위 이내에서 추진위원회가 사용한 비용을 말한다.
1. 법 제14조제1항에서 규정한 업무
2. 영 제22조에서 규정한 업무

법 제14조(추진위원회의 기능) ① 추진위원회는 다음 각호의 업무를 수행할 수 있다.  <개정 2009.2.6, 2010.4.15, 2012.2.1>
1. 삭제  <2009.2.6>
2. 정비사업전문관리업자의 선정
2의2. 설계자의 선정 및 변경
3. 개략적인 정비사업 시행계획서의 작성
4. 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무
5. 그 밖에 조합설립의 추진을 위하여 필요한 업무로서 대통령령이 정하는 업무

시행령 제22조(추진위원회의 업무) 법 제14조제1항제5호에서 "대통령령이 정하는 업무"라 함은 다음 각 호의 사항을 말한다.  <개정 2008.12.17, 2009.8.11>

1. 법 제13조제2항에 따른 추진위원회 운영규정의 작성
2. 토지등소유자의 동의서 징구
3. 조합의 설립을 위한 창립총회의 개최
4. 조합정관의 초안 작성
5. 그 밖에 추진위원회 운영규정이 정하는 사항

라. 매몰비용 보조금의 신청

승인취소된 추진위원회의 대표자는 추진위원회 승인 취소 고시일부터 6개월 이내에 구청장에게 보조금을 신청할 수 있다.

보조금을 신청할 때 추진위원회의 대표자는 다음의 서류를 제출해야 한다.

1) 추진위원회 사용비용 보조금 신청서
2) 추진위원회 사용비용 업무항목별 세부내역서와 증빙자료
3) 추진위원회 사용비용 이해관계자(채권자의 성명과 연락처 등은 반드시 포함) 현황과 증빙자료
4) 추진위원회 사용비용 보조금 지원신청 관련 의결 및 의사록(대표자, 지급통장계좌번호, 채권자 현황 등)

마. 보조금 액수의 결정

보조금은 다음의 산정기준에 따라 추진위원회 사용비용검증위원회(이하 ‘검증위원회’라 한다)에서 검증을 거쳐 구청장이 결정한다.

1) 인건비 : 제43조제4호에 따라 클린업시스템에 입력된 비용의 평균값 이하의 금액

2) 정비사업전문관리·정비계획 및 건축설계 용역비 : 공공관리 도입(2010. 7.16. 기준) 이후 공공관리를 적용받아 계약한 비용의 평균값 이하의 금액

3) 그 밖에 추진위원회 업무항목별 사용비용(별지 제8호서식). 다만, 업무항목별 사용비용 중 과다한 비용에 대해서는 검증을 거쳐 조정한다.

사용비용 보조를 신청하는 추진위원회는 검증위원회에 출석하여 해당 추진위원회 운영 실태와 자금 조달 및 지출 등에 대하여 설명하거나 관련 자료를 제출하도록 하여야한다. 서울시는 증빙자료를 계약서, 국세청에서 인정하는 영수증과 해당 업체에서 국세청에 소득 신고한 자료 등으로 제한하고 있다. 따라서 이러한 증빙자료가 없이 지출된 비용은 지원 대상에서 제외될 가능성이 높다.

검증위원회는 추진위원회가 제출한 신청서, 증빙자료 등을 토대로 현장조사, 전문가 의견청취 등을 거쳐서 매몰비용을 검증하며, 이를 토대로 구청장이 최종적으로 보조금액을 결정한다. 보조금액은 검증된 매몰비용의 70% 이내로 한다.

바. 보조금에 대한 이의신청

검증위원회가 결정한 보조금의 액수 등에 대해 이의가 있는 경우, 추진위원회 대표자는 20일 이내에 구청장에게 이의신청을 할 수 있다. 이의신청에 정당한 사유가 있다고 판단되면, 구청장은 추진위원회 사용비용재검증위원회의 검증을 거쳐, 재검증 결과를 추진위원회에게 통지한다. 

사. 보조금 지급 신청

추진위원회 대표자는 구청장으로부터 보조금결정을 통보받은 날부터 20일 이내에 통장사본을 첨부하여 보조금 지급을 신청하여야 한다.

구청장은 보조금 지급 신청 사실을 시장에게 보고하고, 지급일자 등 지급계획을 해당 자치구의 인터넷 홈페이지 및 공보에 공고한다. 그리고 공고 완료일로부터 10일 이후에 신청된 통장으로 보조금을 입금한다.

문의 : 02) 6255-7732