정부에서 임대차 시장 정상화를 위해 마련한 뉴스테이는 대형건설사가 공급하는 8년의 기업형 장기임대를 말한다.

이를 위해 정부는 “LH가 보유한 공공택지를 비롯한 그린벨트 지역과 동사무소, 우체국, 철도 차량기지 등 도심 내 공공부지, 공공기관 지방이전부지, 민간 소유의 재개발 재건축 지역까지 가용 가능한 모든 택지를 공급할 방침”이라고 밝혔다.

아울러 개발면적이 1만㎡ 이상으로 50% 이상을 8년 이상 장기임대로 건설하는 부지를 ‘기업형 임대주택 공급촉진지구’로 지정해 개발절차 간소화와 함께 지자체 조례와 관계없이 법정 상한선까지 용적률을 높여주고 주택법상 사업계획승인 요건과 기부채납 부담도 완화해주기로 했다.

여기에 융자한도 상향·금리 인하 등 금융지원과 함께 취득세, 소득·법인세, 양도세 등의 각종 세제 감면 혜택도 주어진다.

정부는 민간 대형건설사들을 임대주택사업자로 끌어들여 임대주택 공급시 발생하는 재원부족 문제를 해결하면서 임대 주택공급량을 늘리고 건설물량을 확보해 경기활성화까지 꾀한다는 복안이다.

하지만 그만큼 높아질 수밖에 없는 월세부담으로 자칫 수요자들의 외면을 받게 될 수도 있다. 현재 정부에서 뉴스테이의 월 임대료를 서울의 경우 80만원 내외(임대보증금 8100만원), 수도권은 60만원 내외(6200만원)로 예상하고 있으나 일각에서는 정부에서 뉴스테이를 육성하기 위해 초기 임대료 제한규정과 임차인 자격 규정을 풀겠다고 밝혔기에 대형건설사들이 브랜드 가치를 위해 고급 임대주택을 짓고 그만큼 임대료를 비싸게 책정할 것이라는 우려를 나타내고 있다.

또한 외곽에 주로 건설될 뉴스테이가 도심내의 임대주택 수요를 얼마나 흡수할 수 있을지도 관건이다.

뉴스테이는 대부분은 수도권 택지지구나 개발제한구역 등에 건설될 가능성이 높다. 정부는 뉴스테이의 대상지로 도심 내 공공부지, 공공기관 지방이전부지, 민간 재건축·재개발 부지 등을 공급하겠다고 밝혔지만 도심 내에서는 임대주택만을 지어 충분한 사업성을 확보하기 어려운 상황을 고려할 때 이는 현실적으로 쉽지 않다. 행복주택의 도입과정에서 불거졌던 주민들의 반대도 역시 간과해서는 안 될 사안이다.

임대주택에 거주하는 서민·중산층일수록 직주근접이 매우 중요하기에 이들의 거주지는 가급적 교통이 편리하고 접근성이 뛰어난 곳에 위치해야 한다.

외곽의 택지지구 개발이나 개발제한구역 해제지역과 같은 곳에 임대주택을 공급한다면 도심 내 수요자들을 충분히 흡수하기 어려워 자칫 입주자가 거의 없는 깜깜이 뉴스테이가 발생할 가능성도 있다.

아울러 기업형 임대주택 공급이 오히려 주택분양시장과 거래시장에는 악영향을 줘 전반적인 부동산 경기 활성화에 도움이 되지 못할 수 있다는 지적도 있다.

이번에 정부에서 내놓은 업무추진 계획에는 임대주택과 관련한 사안 이외에도 과도한 규제를 합리화하겠다는 내용도 포함됐다.

특히 재건축사업에서 동별 동의요건을 기존의 2/3이상에서 1/2이상으로 완화하겠다는 내용이 포함된 점은 매우 고무적이다. 일부 주민들의 알박기와 같은 형태로 변질되기도 하는 동별 동의요건을 합리적으로 낮춰 재건축 사업을 원활히 할 수 있도록 하는 내용은 재건축 사업장들의 큰 호응을 얻고 있다.

주택건설시 사업과 무관하거나 과도한 지자체의 기부채납 요구를 방지하기 위해 기부채납 제한기준을 법으로 규정하겠다는 내용이나 통합심의 확대, 사전승인 생략, 제출서류 간소화 등을 통해 주택건설 승인 및 심의 기간을 단축하겠다는 내용 역시 필요한 조치로 보인다.

수요자가 많은 도심 내에 양호한 주택을 공급하기 위해서는 무엇보다 재건축·재개발 등의 도시정비사업의 활성화가 필요하다. 수도권 외곽의 주택공급보다 역세권의 고밀개발을 통한 도심 내 공급확대가 더욱 필요한 상황이기에 재건축·재개발 등 도시정비사업의 규제완화와 지원책 마련이 중요하다.

현재 도시정비사업에서는 개발이익의 30~50% 이상이 기반시설 설치, 임대주택 건설 등으로 공공의 몫이 되고 있는 상황이다. 정비사업의 수익성이 현저히 떨어진 현실을 감안할 때 이와 같은 부담은 사업성 악화와 주민 부담으로 이어져 결국 원활한 사업진행을 막는 요소로 작용하고 있다.

임대주택 공급에 치우쳐져 있는 정책의 무게중심을 국공유지 무상양도 확대, 임대주택 매입비용 현실화 또는 임대주택 비율 축소, 세입자 대책 지원 등 각종 규제를 없애고 지원책을 강화하는 쪽으로 옮기는 것이 필요하다.