1. 서설

도시정비법 제12조는 정비계획 수립을 결정하기 위해서는 주택재건축사업에 한하여 그것도 주택단지 내 건축물에 한하여 안전진단을 실시하도록 규정하고 있다.

그리고 앞서 본 바와 같이 주택재건축사업을 포함한 주거환경개선사업과 주택재개발사업은 모두 노후·불량건축물의 밀집을 요건으로 하고 있는데, 도시정비법 제2조 제3호 라목은 "도시미관을 저해하거나 노후화로 인하여 구조적 결함 등이 있는 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시·도조례로 정하는 건축물"을 노후·불량주택으로 규정하고 있고, 시행령 제2조 제3항은 제1호는 "준공된 후 20년 이상의 범위에서 조례로 정하는 기간이 지난 건축물"을 법 제2조 제3호 라목에 해당하는 건축물로 규정하고 있는바, 이를 순차적으로 해석하면  "준공된 후 20년 이상의 범위에서 조례로 정하는 기간이 지난 건축물"은 당연히 노후·불량건축물에 해당하게 된다.

그렇다면 첫 번째로, 주택단지가 준공 후 20년 이상의 범위에서 조례로 정한 정하는 기간(이하 '법정 연한'이라 함)을 지난 경우에는 노후·불량건축물에 해당하더라도 도시정비법 제12조에 규정한 안전진단을 실시하여 구조적 결함 등 정비계획 수립이 필요하다고 판단된 때에 한하여 정비구역의 지정이 가능하고 정비사업을 시행할 수 있게 되는 것이다.

두 번째 문제는, 위 법령을 그대로 해석하면 주택단지가 아닌 지역의 재건축사업(이하 '단독주택재건축'이라 함)은 안전진단을 실시할 필요 없이 법정 연한을 지난 건축물이 법정 밀도를 초과할 경우에는 정비계획을 수립하여 사업시행이 가능하게 되는데, 그것이 바람직한 것인지에 대한 문제가 있다.

즉 정책론적·입법론적 측면에서, 정비기반시설이 양호할 뿐 아니라 주택단지가 아니어서 집단적 정비의 필요성도 약한 단독주택재건축사업을 안전진단의 실시도 없이 단지 법정 연한을 지난 건축물이 법정 밀도를 초과하였다는 이유만으로 사업을 시행할 수 있도록 하는 것이 바람직하지 않다는 비판이 제기되었다.

 

2. 대법원 견해

대법원 전원합의체 판결은 위와 같은 비판론적 시각을 받아들여 "동 규정의 취지는 준공된 후 일정기간이 경과하면 건축물이 그에 비례하여 노후화하고 그에 따라 구조적 결함 등이 발생할 가능성이 크다는데 있으므로 법정 기간은 노후·불량화의 징표가 되는 여러 기준의 하나로 보아야 하고, 도시정비법 제12조가 주택단지 내 건축물을 대상으로 안전진단을 실시한 다음 정비계획 수립 또는 시행 여부를 결정하도록 규정하고 있는 점에 비추어 보더라도, 법정 기간을 경과한 것만으로 노후·불량건축물에 해당되지는 아니한다."며, "법정 기간을 충족하더라도 현장조사 등을 통하여 개개 건축물이 철거가 불가피한 건축물인지 여부에 대한 검토 등이 선행되어야 한다."고 판시하였는바, 결과적으로 단독주택재건축에도 도시정비법 제12조의 안전진단과 유사한 절차를 진행해야 한다는 것이다.

다만 위와 같은 대법원 전원합의체 판결에 대하여는, 법령의 문리적 해석을 초월하여 새로운 요건을 부가하였다는 점에서 사법부의 법령해석 범위를 벗어났다는 비판이 있을 수 있다.

 

3. 주택재개발 사업의 경우

또 다른 문제는, 주택재개발사업의 정비계획을 수립함에 있어서도 노후·불량건축물 판단에 도시정비법 제12조의 안전진단과 유사한 절차가 필요한지에 관한 것이다. 이는 단독주택재건축과는 또 다른 문제로, 주택재개발사업은 단독주택이 대다수인 지역을 사업대상지역으로 하는 점에서 단독주택재건축과 유사하기는 하나, 정비기반시설이 열악한 지역을 대상으로 하는 점에서 단독주택재건축과 다른바, 기반시설의 확충이라는 공익적 요구가 높기에 노후·불량주택의 기준을 완화할 여지가 많은데다가, 이러한 취지를 반영한 듯 법령상으로도 안전진단 절차가 적용되지 않기 때문이다.

그러나 대법원은 단독주택 재건축에 관한 위 전원합의체 판결을 원용하며 주택재개발사업의 정비계획 수립 요건에서도 안전진단과 유사한 절차를 거쳐 노후·불량주택을 판단해야 한다고 판시하였다. 당해 판결에 대해서도 법령해석의 범위를 벗어났다는 비판과 기반시설 확충이라는 공익적 목적을 고려한 법령상의 취지에도 반한다는 비판이 있을 수 있다.

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