빌라의 소유자들은 조합을 결성하여 관할세무서에 사업자등록을 신청하였고, 우여곡절 끝에 2년간의 공사기간을 거쳐서 2015년1월에 준공입주하게 되었다. 빌라 소유자중에 김씨는 2012년에 빌라를 취득하였는데, 이번에 다른곳으로 이사를 가기위해서 신축빌라를 양도하게 되었다.

현행 1세대1주택비과세규정에 의하면 2년이상 보유한 1세대1주택을 양도하여야 비과세를 받을 수있다. 김씨의 경우 공사기간을 포함할 경우 2년의 보유기간을 채울 수 있지만, 제외시 2년에 미달하게 되어, 1세대1주택자로서의 비과세요건을 채울 수 없게 된다.

해설) 당초조합원(“관리처분인가일 이전에 종전주택을 취득한 조합원”을 말함)의 주택보유기간은 최초로 종전주택을 취득할 때부터 신축주택의 양도일까지이다. 즉, 공사기간이 보유기간에 포함된다.(양도, 재일46014-2003, 1996.09) 물론 공사기간 중에는 거주하지 못하기 때문에 거주요건을 따질 때는 공사기간은 제외된다.

공사기간이 통상 3년 정도 소요되기 때문에 대부분의 당초조합원은 보유기간을 충족하게 된다.

다만, 재개발, 재건축사업에 의해 부수토지의 면적이 증가하는 경우(국공유지를 매입하는 경우 등)에는 증가하는 부수토지의 취득 시기는 건물의 준공일(사용검사일, 임시사용승인일, 실제사용일중 빠른 날)이 된다. 또한 당초에 토지만 보유한 조합원도 마찬가지로 종전에 주택이 없었기 때문에 준공일에 주택을 취득한 것으로 본다.

문제는 해당 공사기간의 포함여부에 대한 해석이 도시및 주거환경정비법에 의한 재건축 재개발등에 국한하고 있다는 것이다. 즉, 도정법에 의한 재건축과 일반 건축법에 의한 재건축에 대해서 그 판단을 달리하고 있다. 

도정법에 의한 재건축의 경우 기존조합원이 종전 토지 또는 건축물을 출자 또는 체비지로 부담하고 새로운 부동산으로 교환해가는 흐름을 취하고 있다. 도정법에서도 이를 일종의 환지로 언급하고 있다. 

소득세법시행령도 환지로 취득한 토지의 취득시기에 대해서는 종전토지의 취득시기를  새롭게 취득하는 토지의 취득시기로 규정하고 있어서 도정법에 의해서 신축된 아파트의 취득시기를 종전 토지등의 취득시기로 소급하여 인정하는 것에 대해서는 크게 이견이 없는 상태다.

다만, 공사기간의 주택보유기간에 포함여부는 차이가 있다. 과세관청은 도정법에 의한 재건축등에 대해서는 공사기간을 주택보유기간에 포함하지만, 일반적인 건축허가 등에 의한 재건축에 대해서는 공사기간을 주택의 보유기간에서 제외하고 있다.

따라서 사례의 경우 도정법에 의한 재건축이 아니므로 공사기간을 주택보유기간에 포함하지 못하게 된다. 김씨는 취득일부터 주택의 철거일 그리고 사용승인일 이후 기간에 대해서 2년이 경과된 시점을 산정하여 그 날은 양도일로 하는 매매계약을 체결하여야 양도소득세를 비과세 받을 수 있다.

그러나 본인의 단독주택을 멸실하고 다가구주택을 신축하거나, 다세대빌라 등을 재건축할 경우 는 도정법에 의한 재건축과 다르다. 기존에 나대지위에 또는 상가를 철거하고 그 위에 주택을 짓는 경우도 마찬가지다.

사례의 경우 도정법이 아닌 일반 건축허가에 의한 재건축이지만, 그 구성원인 조합원의 입장에서 볼 때는 그 절차가 그렇게 많은 차이가 발생하지 않는다. 그럼에도 과세관청의 해석은 상이하다.

도정법상 재건축에 대해서는 최초 취득시기부터, 공사기간 및 준공 후 양도일까지의 보유기간에 대해서 전체를 주택의 보유기간을 인정하고 있다. 반면에 일반건축허가에 의한 재건축에 대해서는 공사기간을 보유기간에서 제외하고 있다.

따라서 사례의 경우 도정법상의 재건축이 아니므로 공사기간이 보유기간에서 제외되고, 결국 1세대1주택의 보유기간요건을 채우지 못하였으므로 양도소득세를 내야한다. 김씨는 취득일부터 주택의 철거일 그리고 사용승인일 이후 기간에 대해서 2년이 경과된 시점을 산정하여 그 날은 양도일로 하는 매매계약을 체결하여야 비과세를 받을 수 있다.

문의) 02-555-5366