정부가 도시 및 주거환경정비법 시행령을 개정해 5월29일부터 임대주택 의무건설 비율을 지자체가 15% 이하 범위에서 자율적으로 정할 수 있도록 한 데 따라 인천시에서는 구도심 재개발 사업의 활성화를 위해 아예 임대주택 비율을 없애기로 한 것이다. 그동안 재개발 임대주택은 수도권 과밀억제권역은 17~20%, 그 외 광역도시들은 8.5% 등의 비율로 정해져 있었으며 이에 따라 인천지역은 17%의 임대주택을 건설해야 했다.

사단법인 주거환경연합과 건국대학교 도시행정연구소가 공동으로 조사 분석한 바에 따르면 인천지역에서는 임대주택 1가구를 건설하는 데 4000만~5000만원 정도의 손실이 발생하고 있어 기존 17%의 임대주택을 건설하지 않게 되면 사업장당 1000가구 기준으로 80억원 이상의 비용이 절감될 수 있는 것으로 분석되었다.

인천시에서 재개발 임대주택을 0%까지 낮춘 것은 그만큼 인천시의 재개발 사업 진행이 어렵다는 것을 반증하고 있다. 인천지역에서 추진되는 재건축·재개발 등 정비 사업은 2010년에는 212곳에 달했으나 경기 침체 등으로 사업성이 악화돼 현재 138곳으로 축소됐으며 재개발 사업이 완료된 곳은 산곡1구역·도화2구역·부평5구역 등 단 3곳에 불과할 정도로 침체에 빠져 있다.

재개발 사업 진행이 정체를 보이고 있는 것은 그만큼 사업성이 낮기 때문이다. 인천시 재개발재건축조합 연합회는 “경기 침체로 인한 사업성 악화로 사업 추진에 어려움을 겪고 있다”며 “사업성을 제고하기 위해서는 임대주택 부담이나 기반시설 부담, 세입자 주거 이전비 부담 등을 줄여줘야 한다”고 요구하고 있다.

인천시도 이러한 부분에 인식을 같이하고 재개발 등의 정비 사업을 진행시켜 구도심의 주거환경을 개선하고 도시기능을 회복하는 것이 무엇보다 중요하다는 점을 공감하고 있는 것으로 보인다.

전국에서 최초로 임대주택을 0%로 낮춘 인천시의 획기적 조치에 반해 서울시를 비롯한 경기도 등 타 지역의 경우는 아직까지 임대주택 비율 축소에 대한 계획을 밝히지 않고 있다. 특히 서울시의 경우는 현행 임대주택 비율을 낮추지 않겠다는 입장을 보이고 있다.

서울시에서는 현재 임대주택이 부족한 상황이기에 기존의 임대주택 비율 20%를 고수할 방침이라며 서울시의 전체 주택 대비 임대주택 비율은 6.3% 수준으로 OECD 평균인 11%에 크게 못 미치는 수준이기에 10% 정도까지 임대주택 비율을 높일 필요가 있다는 입장을 보이고 있다.

도시정비법 시행령 개정으로 임대주택 건설 의무비율을 0~15% 범위에서 지자체장이 결정하도록 했지만 서울시는 지자체가 확보한 임대주택 비율보다 재개발 구역 세입자나 기존 주민이 임대 주택을 더 원할 경우 추가로 5%까지 임대주택을 더 지을 수 있다는 조항을 근거로 상한인 15%에 추가 상향 가능한 5%를 더해 20%를 유지하기로 한 것이다.

경기도 역시 재개발 사업 임대주택 비율을 크게 낮추지는 않을 방침인 것으로 알려졌다.

임대주택 건설 원가보다 훨씬 낮은 금액으로 매입하게 되는 재개발 임대주택은 재개발 사업성을 크게 악화시키는 주요 요인으로 작용하고 있다. 재개발 임대주택은 세입자 주거대책의 목적으로 도입되었다고 하지만 실상 재개발 사업의 이익환수 차원에서 마련되었다고 보는 것이 타당하다.

하지만 최근 경기 침체로 인해 전반적인 재개발 사업의 사업성이 크게 악화된 상태에서 임대주택 공급, 기반시설 설치, 세입자 주거이전비 등을 모두 조합원들에게 부담시키기 때문에 서울 강북지역이나 경기도 및 지방의 재개발 사업이 거의 추진되지 못하고 있는 상황이다.

영세민인 세입자 등을 위한 임대주택 확보나 주거비 지급 등의 주거복지 정책은 반드시 필요하다. 그러나 영세민인 재개발조합원들에게 그 부담을 떠넘기는 것은 매우 잘못된 정책이다. 특히나 지금은 물론 앞으로도 재개발 사업의 개발이익이 거의 발생하지 않는 현실을 감안하면 더욱더 그렇다.

이러한 점을 감안해 서울시와 경기도에서도 임대주택 비율을 축소하는 것이 필요하다. 부족한 임대주택은 미분양 주택을 매입해 임대주택으로 활용하거나 공공임대를 늘리는 방향으로 확보해야 하며 도심 역세권에 용적률을 높여 전체적인 공급을 확대시키는 것이 필요하다.

아울러 현재 재개발 임대주택의 매입가격은 실제 소요되는 건축비보다 3.3㎡당 150만~200만원가량 낮게 책정되어 있어 손실이 고스란히 조합의 부담으로 전가되고 있다. 임대주택 건설 원가를 반영하여 임대주택 매입 단가를 현실화해야 한다.

임대주택에 대한 부담을 줄여 재개발 사업을 활성화시키는 것이 오히려 공급 확대를 통해 주거안정을 이룰 수 있는 효과적인 방법임을 인식해야 할 것이다.