재개발 재건축에서 조합원은 조합의 구성원이며, 동시에 조합의 최고의사결정기구인 총회의 구성원이 된다. 조합원은 조합 총회에 참석해서 총회 안건에 대해 찬반을 표시할 수 있는 권한이 있으며, 총회는 최소한 재적 조합원 과반수의 참석으로 성원이 되며, 참석 조합원의 과반수의 찬성이 있어야 안건이 의결된다(법령으로 정해진 중요 안건의 경우 재적 조합원 과반수의 찬성 또는 2/3이상의 찬성이 있어야 의결된다).

그리고 조합원은 조합의 자료에 대해 공개 청구를 할 수 있으며, 조합 임원이나 조합 대의원 선거에 출마할 수 있는 피선거권, 조합임원을 선출할 수 있는 선거권, 조합의 해산을 청구할 수 있는 권한 등도 갖는다.

또한 조합원은 법령으로 정해진 요건을 충족한다면, 조합이 신축할 건물(아파트, 상가 등)에 대해 분양을 신청할 수 있는 권리를 가진다.

이렇든 조합원은 조합의 구성원으로서 중요한 권한을 가지므로, 조합원의 자격을 결정하는 것은 매우 중요한 문제이다.

2. 조합원의 자격

가. 법률의 규정

<도시및주거환경정비법>

제19조(조합원의 자격 등) ① 정비사업(시장·군수 또는 주택공사등이 시행하는 정비사업을 제외한다)의 조합원은 토지등소유자(주택재건축사업과 가로주택정비사업의 경우에는 주택재건축사업과 가로주택정비사업에 각각 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다. 
1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때
2. 수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다)
3. 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때
②주택법 제41조제1항의 규정에 의한 투기과열지구(이하 "투기과열지구"라 한다)로 지정된 지역안에서의 주택재건축사업의 경우 제16조의 규정에 의한 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항의 규정에 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우 그 양도자로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.
1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로 인하여 세대원 전원이 당해 사업구역이 위치하지 아니한 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우
2. 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
3. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 세대원 전원이 2년 이상의 기간동안 해외에 체류하고자 하는 경우
4. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 경우
③사업시행자는 제2항 각호외의 부분 본문의 규정에 의하여 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자로서 조합원의 자격을 취득할 수 없는 자에 대하여는 제47조의 규정을 준용하여 현금으로 청산하여야 한다.

나. 토지등소유자

조합원이 되려면 반드시 해당 구역 내의 토지등소유자이어야만 한다. 하지만 토지등소유자라고 해서 모두 조합원이 될 수 있는 것은 아니다.

특히 재건축의 경우에는 구역에 소재한 건축물  및 그 부속토지의 소유자여야 한다. 재건축은 정비구역이 아닌 구역에서도 시행될 수 있는데 이 경우에는 정비구역이 아닌 구역에 소재한 대통령령이 정하는 주택 및 그 부속토지의 소유자와 부대복리시설 및 그 부속토지의 소유자가 토지등소유자이어야 한다. 재건축에서는 토지 또는 건축물 중 어느 하나만을 소유한 이들은 토지등소유자가 될 수 없고 조합원도 될 수 없다.

다. 재건축에 대한 동의

주택재개발정비사업과 도시환경정비사업의 경우, 해당 구역의 토지등소유자면 정비사업에 동의하지 않더라도 조합원이 된다. 그러나 주택재건축사업의 경우 토지 등 소유자라 하여 당연히 조합원이 되는 것은 아니며, 주택재건축사업에 대하여 동의하여야 조합원이 된다.  동의하지 아니한 토지 등 소유자는 매도청구의 대상이 된다.

라. 수인의 토지등소유자가 1인만이 조합원이 되는 경우

[1]토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때(본조 제1항 제1호) 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.

[2] 조합설립인가 후 1인의 토지 등 소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때 (본조 제1항 제3호)에도 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다. 재개발 표준정관 제9조 제3항과 재건축 표준정관 제9조 제2항은 동일인이 2개 이상의 토지 또는 건축물의 소유권 또는 지상권(재개발의 경우), 주택 등(재건축의 경우)을 소유하는 경우에는 그 수와 관계없이 1인의 조합원으로 본다고 하고 있으므로, 1인이 수 개의 토지 또는/ 및 건축물을 소유한 상태로 조합설립인가가 이루어졌다면 해당 토지 및 건축물들에 대하여는 통틀어 1인의 조합원만이 존재하게 되는 것이다.

[3] 수인의 토지 등 소유자가 1세대에 속하는 때(이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지 등 소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다. 본조 제1항 제2호) 역시 동일 세대에 속하는 수인을 대표하는 1인만을 조합원으로 본다. 이 경우는 본조 제1항 제1, 3호의 경우와는 달리 토지 소유자, 건물 소유자와 지상권자가 한 세대를 구성하고 있어도 그들 전부를 대표하는 1인만이 조합원이 된다.

마. 구분소유적 공유

재개발구역이나 단독주택재건축구역의 경우, 다가구 주택에서 소유자들이 1가구씩을 사실상 구분소유하되 등기만 지분 비율에 의한 공유로 등기된 경우가 있다. 이 경우 소유자 각각을 조합원으로 인정할 수 있는지 아니면 본조 제1항 제1호에 따라 그들을 대표하는 1인만을 조합원으로 볼 지가 문제될 수 있다.

대법원은 건축법상 단독주택에 해당하는 다가구주택을 수인이 공유하는 경우에도 당연히 그 공유자 전원을 1인의 조합원으로 보아야 함을 전제로, 법 제48조 제7항 및 시행령 제52조 제1항 제3호의 위임에 따른 「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례」 부책(2003. 12. 30.) 제7조가 1주택을 공유한 수인이게는 통틀어 하나의 주택만 공유하도록 한 법 제48조 제2항 제6호의 원칙에 대한 예외로서, ‘1997. 1. 15. 이전에 가구별로 지분 또는 구분등기를 마친 사실상의 다가구주택’ 의 경우에는 가구별 각각 1인을 분양대상자로 한다고 규정한 것은 1인의 조합원에게 1주택을 분양하는 원칙에 대한 예외로서 일정한 요건을 갖춘 다가구주택의 공유자들에 대하여는 가구별로 각각 1인을 분양대상자로 한다는 취지에 불과할 뿐, 나아가 그 다가구 주택의 공유자들에게 각자 단독 조합원의 지위를 부여하는 취지라고 볼 수는 없다고 판시한 바 있다.

바. 대표 조합원의 선정

수인의 토지등소유자 중 1인만이 조합원이 될 수 있는 경우에는, 조합원으로서의 권리를 행사하기 위해서는 대표조합원을 선임하는 경우가 많다.

대표 조합원은 조합의 설립 인가를 신청할 때 그 선임에 대한 동의서를 제출하고, 일단 대표가 되면 그 대표가 총회에서 의결권을 행사하게 된다.

대표조합원을 한번 선임하였다고 하더라도 그 후에 대표조합원을 변경하는 것도 가능하다. 대표조합원이 사망하거나 기타의 사유로 조합원으로서의 권한을 행사할 수 없는 경우가 있을 것이기 때문이다. 수인의 공유자 전원의 동의로 대표조합원 교체를 요구하여 대표조합원을 변경할 수 있을 것이다.

문의) 02-6255-7732