이번 소송의 쟁점은 사업 방식을 ‘지분제’에서 ‘도급제’로 바꾼 계약(1차 변경계약)의 내용을 반영한 2차 변경계약이 유효한지였다.

지난 2014년 9월 서울고등법원은 1차 변경계약이 위법하게 체결돼 무효이고, 1차 변경계약이 유효함을 전제로 체결된 2차 변경계약도 무효라고 판단했다.

서울고등법원은 “1차 변경계약을 체결함에 있어서 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻은 총회결의를 거쳐야 한다는 절차적 제한은 단순히 정관의 규정에 의한 대표권 제한이 아니라 법률의 규정에 의한 대표권 제한에 해당하는데, 이와 관련하여  구 도시정비법 제20조 제3항, 제1항 제8호 및 제15호 의 규정에 따라 조합원 3분의 2 이상의 동의를 받아야 하는 이유는, 그와 같이 조합원들의 권리ㆍ의무에 중대한 영향을 미치는 변경사항에 대하여는 조합원들의 의사가 적정하게 반영될 수 있도록 절차적 보장을 하기 위한 것이라는 점은 앞서 본 바와 같으므로, 이와 같은 법률의 규정취지 등에 비추어 보면 피고가 1차 총회결의 및 2차 총회결의가 무효라는 점을 알았거나 알 수 있었는지 여부와는 상관없이 1차 변경계약은 무효라고 보아야 할 것이다”라고 하면서, “2차 변경계약은 최초 공사계약이 1차 변경계약에 따라 유효하게 변경되었음을 전제로 1차 변경계약의 일부 내용을 변경하기 위하여 체결된 것인데, 1차 변경계약이 구 도시정비법에 위반하여 체결된 것으로서 무효임은 앞서 본 바와 같다.

따라서 3차 총회결의가 무효인 1차 변경계약을 추인하기 위하여 이루어진 것이라거나 당사자들이 1차 변경계약이 무효라 하더라도 2차 변경계약을 체결하였을 것이라고 인정되는 등의 특별한 사정이 없는 한 2차 변경계약을 위하여 별도로 3차 총회결의를 거쳤다는 사정만을 들어 2차 변경계약이 그 자체로 유효한 것이라고 볼 수는 없다”라고 판시하여 2차 변경계약이 무효라고 하여 약대주공 재건축조합 일부 승소 판결을 했었다. 

그러나 대법원의 판단은 달랐다. 대법원은 총회에 앞서 조합원들에게 배포된 총회 책자에 ‘2차 변경계약’으로 바뀌는 ‘1차 변경계약’의 내용뿐만 아니라 ‘1차 변경계약’으로 변경된 ‘최초 공사계약’의 내용까지 상세히 기재돼 있는 점, 조합원들이 1차 변경계약 체결로 사업시행 방식이 ‘지분제’에서 ‘도급제’로 변경됐고 이로 인해 일반분양분 아파트의 할인 분양 또는 미분양으로 인한 손익은 조합에게 귀속된다는 사실을 알고 이에 대해 총회에서 논의한 점, 2차 변경계약이 세대수, 공사비, 공사 기간, 일반분양분의 미분양 시 처리 방법 등을 변경하는 등 계약의 실질적인 변경을 포함하고 있는 점, 2차 변경계약의 체결로 최초 공사계약 및 1차 변경계약이 효력을 상실하게 되는 점 등을 고려할 때 “원고(조합)의 조합원 중 71%의 찬성으로 가결된 ‘시공사 공사도급계약 변경승인 결의의 건’에 대한 총회 결의는 적법하고, 이에 따라 체결된 2차 변경계약은 1차 변경계약과 독립해 별개의 법적 효과를 발생시키는 것으로서 1차 변경계약의 효력과 관계없이 유효하다”고 하여, 약대주공 재건축조합과 현대산업개발 간의 2차 변경계약은 유효하다고 판시했다.

특히 이번 판결은 공사계약이 변경되면서 수차례의 총회를 거친 경우 앞 단계의 총회가 무효라고 하더라도 그 뒤의 총회가 유효하게 진행되면 해당 변경계약도 유효하다는 점을 대법원이 판단하였다는 점에서 시사하는 바가 크다.

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