우리나라의 상가임대차 시장에서 상가 권리금의 수수는 매우 보편화된 현상이다. 상가를 임차해서 장사를 하려는 경우, 크던 작던 권리금을 주고받는다. 그런데 이 권리금은 그동안 법률의 사각지대 놓여있어, 상가 세입자가 권리금을 떼이는 경우도 종종 발생했다.

이런 문제를 해결하기 위해 최근 정부와 국회는 상가건물임대차보호법을 개정하였으며, 이로써 상가 권리금은 법률에 의해 보호되게 되었다.

상가권리금은 재건축 재개발 과정에서도 종종 이슈가 되는 사항이다. 이에 따라 앞으로 2회에 걸처 상가권리금의 현황과 개정 법률의 주요내영, 상가권리금의 구조와 감정평가 등에 대해 살펴보도록 하겠다.

2. 상가권리금의 현황

2013년 중소기업청이 실시한 전국 상가건물임대차 실태조사에 따르면, 소상공인의 72.8%가 임차한 점포에서 사업을 영위하고 있으며, 입주시 평균 권리금은 2,748만원, 개업시 권리금 지급자가 54.5.%, 향후 사업장 양도시 85.0%가 ‘권리금을 받겠다’라고 응답하였다.

< 상권유형별 권리금 분포 현황 >

서울시 상가임대정보 실태조사 결과에 따르면, 서울 시내 평균 상가 권리금은 ㎡당 1,158,000원, 강남의 경우 ㎡당 평균 1,796,000원, 강남에 이어 도심이 1,144,000원, 신촌·마포가 933,000원, 기타 상권이 886,000원이었다.

또 업종별로는 약국·병원 등 ‘보건사회복지’ 관련 상가가 점포당 평균 1억 5,800만원, 종합소매업·의류 등 ‘도소매업’이 점포당 평균 1억 1,320만원, ‘숙박 및 음식점’이 점포당 평균 1억 883만원, 고시원 등 ‘부동산 및 임대관련’이 9,667만원으로 나타났다.

이렇듯 상가건물 임대차에서 권리금을 주고받는 것은 우리나라에서는 하나의 관행으로 자리 잡고 있고, 그 권리금액 역시 많게는 수억원에 달할 정도로 큰 금액이 거래되고 있는 것이다.

3. 상가 권리금의 구조

상가임대인의 방해로 상가임차인이 상가권리금을 회수하지 못해 손해의 금액을 산정하려면, 상가권리금의 구성부터 이해해야 한다.

상가권리금은 대략적으로 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금 등으로 구성된다.

<권리금의 구조>

가. 바닥권리금

이 중 바닥권리금은 특정 상권에서 상가가 부족한 경우에 많이 형성된다. 바닥권리금은 특정 상가의 위치에 대한 프리미엄이라고 이해된다. 통상 상가가 신축되면, 임대인이 최초의 임차인으로부터 바닥권리금을 받고, 이 임차인은 새로운 임차인에게서 다시 바닥권리금을 받고 나가는 구조이다.

바닥권리금은 해당 상가가 얼마나 좋은 상권에 있는지, 점포의 위치가 좋은지 등에 따라 결정된다. 결국 바닥권리금은 상가 자체의 위치 혹은 임대표의 과소성 등으로부터 파생되는 것이다.

특히 주목할 것은 월임대료나 보증금이 저렴한 매장에는 바닥권리금이 올라가는 경우가 많다는 점이다.

나. 시설권리금 (시설비)

시설권리금은 상가임차인이 영업을 위해 실제로 투자한 인테리어 비용, 각종 시설비 등을 의미한다. 시설권리금은 상가임차인이 자신의 사업을 위해 투자한 비용이다. 임대인의 귀책사유로 인해, 투자비 회수를 위한 최소 기간도 보장 받지 못하거나, 시설권리금을 회수하지 못한 경우에는, 보호받아야 하는 금원이라고 볼 수 있다.

한편 영업용 시설은 내용년수(통상 5~10년)가 길지 않아, 시간이 흐를수록 감가상각이 크게 이루어진다. 따라서 처음 인테리어를 할 때는 1억원을 투자하였더라도 몇 년 지나면 잔존 시설의 가치는 수천만원 수준으로 낮아진다. 보상금도 그런 수준으로 정해진다. 그런데 임차인은 자신이 투자한 1억원을 생각하므로, 시설 보상금에 대해서 불만을 가질 가능성이 높다.

다. 영업권리금 (영업권)

영업권리금은 특정 영업에 대한 프리미엄(즉 영업권 가치)이라고 이해된다. 즉 점포가 장사가 아주 잘되어, 이익이 주변의 점포보다 많이 나는 경우에, 이에 대한 영업권 프리미엄이 형성된다. 따라서 그 점포 전체를 매수하려는 사람들이 나타나게 된다. 후속 임차인이 해당 영업을 통째로 인수하면서, 이 영업권 프리미엄에 대한 대가를 종전 임차인에게 지불하는 것이다.

이러한 관행은 기업을 인수하는 과정에서도 흔히 발견된다. 따라서 이렇게 영업권 프리미엄을 수수하는 관행은 정상적인 상거래로 이해할 수 있다. 즉 신규 진입자가 보다 쉽게 영업에 안착하기 위한 투자금인 것이다.

영업권이 정상적으로 거래된다면, 이를 판 임차인(종전 임차인)은 인근 지역에서 동종 영업을 하지 않는다. 이는 영업권을 매입한 후속 임차인의 투자비를 보호하기 위한 관행이다.

이 영업권 프리미엄의 특징은 고정된 금액으로 존재하는 것이 아니라, 경기동향, 시장상황, 경쟁자의 증감, 기술의 진보, 상권의 변화 등에 따라 급격한 변화를 겪는 경우가 많다는 점이다.

그리고 상권이 변하지 않더라도, 후속 임차인이 장사를 잘 못한다면, 손님은 줄어들게 마련이다. 그러면 영업권리금도 자연스럽게 떨어진다.

이렇듯 고위험 투자에 속하는 영업권리금을 지불하는 이유는 무엇일까? 우선 이러한 영업권리금은 후발주자들이 신규개업의 위험을 회피하고, 보다 안정적인 지위에서 영업활동에 진입하고 싶은 욕구가 가장 큰 원인이다. 둘째 활성화된 상권에서는 좋은 위치의 공실 상가를 찾기가 쉽지 않고, 그러다 보면 일정액의 영업권리금을 기존 임차인에게 보상액의 차원에서 지급하고 상가를 임차하는 경우도 있다.

라. 실제 권리금 계산 관행

앞에서 살펴보았듯이 권리금은 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금 등으로 구성된다. 하지만 이는 이론적인 분석의 차원이다.

실제로 점포를 거래할 때는 업종별 특징이 많이 반영되어 권리금이 산정된다.. 카페나 술집은 인테리어와 월임대료 등이 권리금에 큰 영향을 미친다. 약국은 월 매출, 특히 건강보험 급여 매출의 몇배 이런 조소득승수 방식으로 권리금이 결정되기도 한다.

이러다보니 주먹구구식으로 권리금이 계산되기도 하고, 종전 임차인이 부르는게 값이 되기도 한다. 권리금을 과장될 가능성도 높은데, 이를 시중에선 권리금 사기라고도 부른다.

4. 최근의 권리금의 동향 : 권리금의 급격한 상승

최근 은퇴한 베이비부머들이 창업시장에 나서면서, 자영업자들의 영업이익은 오히려 떨어지고 있고, 적자에 허덕이는 자영업자들은 더욱 늘고 있다. 이런 경우에는 영업권리금은 떨어지는 것이 정상이다.

그런데 현실에서는 이율배반적으로 상가권리금은 크게 오르고 있다. 자영업의 이익이 감소하는데 권리금이 오르는 이유는 무엇인가? 그것은 베이비부머들의 창업붐으로 인해 상가의 임차 수요가 크게 증가하고 있고, 그로 인해 상가 부족현상이 나타나고 있기 때문이다. 상가가 부족하니 상가 임대료도 폭등하고, 바닥권리금이 크게 오르고 있다. 또한 최근의 초저금리 현상도 바닥권리금 상승에 일조하고 있다.

5. 상가 권리금 피해 사례

상가 임대인이 권리금을 받기 위해, 임차인을 내쫗고, 새로운 임차인으로부터 바닥권리금을 받는 과거에도 있었다. 그러나 최근 홍대, 마포, 강남 등에서 권리금이 폭등하자, 이를 노리고 임차인을 내쫓는 사례가 크게 증가하고 있으며, 사회문제로까지 확대되고 있다.

이 근본적인 문제는 상가건물의 임대차계약기간이 통상 1년에서 2년으로 짧고, 법정 갱신기간도 5년에 불과하여, 임대인이 5년의 법정갱신기간이 지난 후 계약 갱신을 거부하고 세입자에게 건물 반환을 요구할 경우, 세입자가 건물 반환을 거절할 수 없기 때문이다.

6. 상가건물임대차 보호법 개정에 따른 권리금 보호제도 도입

상가권리금을 둘러싼 사회적 갈등이 심각해지고, 특히 임차상인들이 피해가 커지자, 박근혜 정부는 2014년 3월경 ‘경제혁신 3개년 계획’을 발표하여 상가권리금 보호를 제도화하겠다고 하였다.

이 발표 이후에 정부에 “상가권리금 보호를 위한 TF"가 구성되었고, 2015년 5월 13일 권리금을 보호하는 내용을 담은 상가건물임대차보호법 개정안이 국회를 통과하였다.

그 주요내용은 아래와 같다.

이 상가건물임대차보호법 개정안은 권리금이라는 용어가 국회에서 정식으로 인정받은 최초의 법률이라는 점과 상가건물 임대인에게 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 기회를 보장하고 협력할 법적 의무를 부과하고, 이 의무를 위반했을 때 임대인은 손해배상책임을 지도록 함으로써, 권리금 보호를 강제할 수 있는 법적 장치를 확보하였다는데 큰 의미가 있다.

문의) 02-6255-7732