정부가 또 한 번의 주거안정대책을 내놓았다.

국토부는 지난 2일 기획재정부, 교육부 등 관계기관 협의를 거쳐 ‘서민·중산층 주거안정강화 방안’을 마련했다.

국토부는 “최근 주택 매매시장은 그간의 지속적인 규제 합리화 노력, 전세수요의 매매전환 등의 영향으로 거래는 활발하면서도 가격은 안정세를 나타내는 등 실수요 중심의 회복세를 보이고 있으나 전월세 시장은 저금리 등에 따른 전세공급 부족으로 전세가격 상승세가 지속되고, 월세 전환이 빠르게 진행되면서 서민·중산층이 체감하는 주거비 부담이 전반적으로 증가하고 있다”고 밝혔다.

아울러 “공공임대 공급 확대, 행복주택, 뉴스테이, 주거급여 등 맞춤형 주거지원을 강화해 왔으나 아직 성과를 체감하기에 부족하며 특히 상대적으로 주거비 부담이 높은 독거노인, 대학생 등 저소득 1인가구에 대한 주거 지원이 미흡한 상황”이고 “작년 9․1대책 이후 정비사업 규제합리화를 지속 추진 중이지만 복잡한 절차, 투명성 부족, 과도한 공적부담 등이 여전히 애로요인으로 작용함에 따라 정비사업 정상화에 한계가 있는 상황”이라고 진단했다.

이에 정부에서는 “임대차시장 구조변화에 따라 증가되는 서민·중산층의 주거비 부담을 완화하고, 지속적인 규제 합리화 등을 통해 도심내 주거환경 개선을 유도하는데 정책목표를 두고 이번 대책을 마련했다”고 밝혔다.

이번 대책은 크게 ▲주거취약계층 지원강화 ▲중산층을 위한 뉴스테이 본격화 ▲원스톱 주거지원 안내시스템 구축 ▲정비사업 활성화를 통해 도심내 주거환경 개선 등의 내용이 포함됐다.

∥주거취약계층 지원, 뉴스테이 본격화

정부는 서민 주거지원을 위해 공공임대주택 공급을 지속해나가되 독거노인, 대학생 등 저소득 1인 가구에 대한 지원을 강화하는 한편 중산층의 주거비 절감을 위해 내년도 뉴스테이 공급 물량을 확대하고, 뉴스테이 공급촉진지구도 신속하게 지정하기로 했다.

아울러 자신의 소득, 자산 등에 맞는 주거지원 프로그램을 쉽게 찾아볼 수 있도록 ‘원스톱 주거지원 안내시스템’을 구축하기로 했다.

일단 LH 등이 노후 단독·다가구 주택을 매입한 후 1인용 소형주택으로 리모델링해 공공임대로 공급하는 리모델링 매입임대를 도입하기로 했다. 또한 집주인이 주거취약계층을 위한 임대주택으로 개량하여 공급하는 집주인 리모델링 임대 시범사업도 추진한다.

아울러 고령층 전세임대를 신설하고 대학생 전세임대 물량을 확대하며 공공실버주택도 도입하기로 했다. 이와 함께 행복주택·행복기숙사 공급을 확대하고 주거취약계층 주거비 지원도 강화하기로 했다.

특별법 국회 통과를 계기로 중산층을 위한 뉴스테이 사업도 본격화하기로 했다.

우선 연내 1만4천호 리츠영업인가를 완료하고 이중 6천호에 대해 입주자를 모집하기로 했으며 추가로 LH부지를 활용해 연내 4천호를 공모할 계획이다.

내년 뉴스테이 공급량은 LH 보유 민간 매각용지, 자체 부지 등을 통해 1만호를 확대하고 재개발·재건축 지역을 활용해 4천호, 주거환경개선사업을 활용해 1천호를 추가 공급하기로 했다.

하지만 주거취약계층 지원강화 방안과 뉴스테이 활성화 방안 등은 기존에 이미 공개된 내용들이 많고 일부 방안은 실효성이 낮다는 의견이 지배적이다.

전세임대 확대의 경우 전세 자체가 줄어 공급이 없는 상황에서 LH를 통한 임대가 실효성을 가질 수 있을지 의문이며 집주인 리모델링 임대사업의 경우 저리의 주택개량자금을 지원하더라도 최소 8년에서 20년까지 시세의 50∼80% 수준의 임대료를 받고 임대하려는 사람은 극소수에 불과할 것이라는 지적이다.

∥정비사업 규제 합리화 방안 다수 포함

이번 대책에는 정비사업에 대한 제도 개선안이 상당부분 포함됐다.

먼저 조합설립시 높은 동의요건, 잦은 의사철회 등으로 인한 사업추진 어려움을 개선하기 위해 정비사업 동의요건을 완화하기로 했다.

상가 등 일부 동 소유자의 반대로 인한 사업지연을 방지하기 위해 재건축시 동별 구분소유자 동의율을 2/3에서1/2로 완화하고 면적기준은 없애기로 했다.

동별 동의요건은 일부 재건축 단지에서 상가나 일부 동이 무리한 요구를 하며 알박기의 형태로 변질되고 있어 사단법인 주거환경연합 등 시민단체와 일선 현장에서 지속적으로 개선요구를 해온 사안으로 이번 대책에 포함되어 성과를 얻게 됐다.

현재 상당수 재건축 단지에서 전체 토지등소유자의 조합설립동의율은 충분히 확보한 상태지만 일부 동의 반대나 상가의 반대로 동별 2/3 이상의 동의율을 확보하지 못해 사업추진에 어려움을 겪고 있으며 사업 지연으로 인한 경제적 손실이 가중되고 있는 상황이다.

이와 함께 현재 조합설립 동의에 대해서만 적용하고 있는 철회금지를 확대해 정비사업 관련 모든 동의는 동의서를 제출한 후 30일이 경과하면 철회하지 못하도록 제한하기로 했다.

도지역은 정비사업이 인접 지역에 미치는 영향이 크지 않다는 점에서 정비계획 수립 및 정비구역 지정권한을 도지사에서 시장․군수로 이양하기로 했다.

기반시설 기부채납의 현금납부 방식도 도입된다.

기반시설 용량이 충분하여 추가공급 필요성이 낮거나 정비사업의 수익성 제고를 위해 사업부지 확보가 필요한 경우 등에는 지자체가 조합 등의 의견수렴을 거쳐 현금납부 여부를 결정할 수 있도록 했다.

현금납부 부과·관리주체, 현금납부 상한(총 기부채납금액의 일정비율 이하), 산정방식 등은 지자체 협의를 거쳐 하위법령에 반영할 계획이다.

준주거지역이나 상업지역 내 정비사업에 대해 전체 연면적의 일정비율 범위 안에서 오피스텔 공급을 허용하기로 했다. 비율은 대략 20% 정도를 고려하고 있는 것으로 알려졌으며 주거지역에서는 허용되지 않는다.

분양부담이 큰 상가 대신 오피스텔을 공급할 수 있는 길이 열리면 상가를 다수 공급해야하는 정비사업장에 도움이 될 수 있을 것으로 보인다.

용적률 인센티브에 따른 임대주택 공급 부담도 완화된다.

현재 정비계획 용적률을 국토계획법 상한 용적률까지 상향시 조례에 따라 용적률 증가분의 일정비율을 공공임대로 공급해야 한다. 이 공공임대주택은 원칙적으로 지자체가 영구․국민․행복주택 등으로 인수하기로 하고 예외적으로 LH 등이 10년 공공임대 등으로 인수하되 대지가격은 감평액의 일정 비율을 보상해 정비사업 부담을 완화하기로 했다. 보상비율은 30% 정도로 예상하고 있다.

현재 임대주택은 건축비만 표준건축비로 보상하고 대지는 기부채납하도록 하고 있었으나 대지에 대해서 일부나마 보상을 하게 될 경우 그만큼 사업성이 향상될 것으로 기대된다.

∥전문성 제고를 위해 CEO 조합장 제도 도입

국토부는 정비사업 투명성과 전문성 제고를 위해 CEO 조합장, 즉 전문 조합관리인 제도를 도입해 외부 전문가가 조합운영에 적극 참여할 수 있도록 유도하기로 했다.

추진위원장, 조합장, 조합이사 및 감사직위가 적용대상이며, 토지등소유자 과반수가 지자체에 요청하는 경우 지자체에서 공모․선임하되 조합장의 6개월 이상 유고, 비리 등으로 조합 집행부가 해임된 경우 등 필요시에는 시군구청장이 직권선임할 수 있도록 했다..

현재 정비사업에서 추진위원장, 조합장이나 이사, 감사 등 임원들은 사업장내의 토지등소유자에서 선출하도록 되어 있다. 하지만 사업비 규모가 막대하고 고도의 전문 지식이 필요한 정비사업을 이끌기에는 전문성의 한계가 드러나기 마련이고 이로 인해 건설사 등 협력업체에 휘둘리거나 부정․비리가 발생하는 등 다양한 문제가 발생해왔다.

이에 대한 해결책으로 사단법인 주거환경연합에서는 체계화된 교육과정을 통해 정비사업에 대한 전문자격을 부여하고 자격소지자에 조합의 전문경영을 맡겨 투명성과 효율성을 높이는 것이 필요하다는 의견을 지속적으로 개진해왔다.

국토부에서는 전문 조합관리인에 대해 일단 법률‧회계‧도시계획 등 자격증 소지자나 건설사 등 관련기관 종사 경력자 등을 거론하고 있지만 정비사업을 이끌어가기 위해서는 보다 전문적이고 종합적인 지식과 소양이 필요하기에 ‘주거환경정비사’와 같은 정비사업 관련 공식 자격제도를 만들고 이를 활용하는 것이 바람직하다.

대책에는 이와 함께 추진위 구성이나 조합설립 관련 동의서는 기초지자체의 검인을 받은 후 사용토록 하는 ‘검인 동의서’ 제도를 도입하고 장기지연 사업장에 대한 공공기관 참여를 확대하는 내용도 포함됐다.

국토부의 이번 대책에는 현장에서 요구하고 있는 제도개선안이 포함되어 있으나 과거사례로 알 수 있듯 향후 법제화 과정에서 개선작업이 늦어지거나 당초의 원안보다 크게 후퇴하는 상황이 발생할 수 있어 이에 대한 관심이 필요하다.

아울러 이번 대책에도 정비사업에 대해 불합리한 규제를 완화하는 내용이 대부분이고 눈에 띄는 지원책은 거의 없어 침체된 정비사업을 활성화시키기 위해서는 보다 적극적인 지원책 마련이 필요하다는 지적이 일고 있다.