지난 5일 ‘향후 주택시장 전망과 재건축사업 활성화 방안 토론회’ 개최

최근 반짝 부동산 경기가 살아나면서 재건축 단지에 대한 관심이 높아지고 있는 가운데 주택시장의 전망과 재건축 활성화 방안을 논의하는 자리가 마련됐다.

건국대학교 행정대학원(원장=김영철)과 사단법인 주거환경연합(이사장=김진수)은 지난 5일 오후 2시부터 대치2문화센터 대강당에서 ‘향후 주택시장 전망과 재건축사업 활성화 방안 토론회’를 개최했다.

토론회는 건국대학교 부동산대학원 초빙교수인 고종완 박사의 ‘주택시장 전망과 재건축․재개발 활성화 방안’ 주제발표에 이어 건국대학교 부동산대학원 고성수 원장을 좌장으로 국토교통부 주택정책관인 김재정 국장, 한양대학교 이명훈 교수, 헤럴드경제 대기자 장용동 박사, 은마아파트 재건축추진위원회 이정돈 위원장, 건국대학교 행정대학원 김진수 교수 등이 토론을 진행했다.

토론에 앞서 1부 순서에서는 김진수 교수의 사회로 건국대학교 행정대학원 김영철 원장의 개회사와 18대 국회의원인 이은재 주거환경연합 고문의 축사가 있었다.

토론회를 공동 주최한 건국대학교 행정대학원 김영철 원장은 개회사에서 “현재 재건축사업을 포함한 정비사업의 활성화를 가로 막고 있는 각종 규제들은 과거 부동산 시장 과열기에 도입된 것들이지만 아직까지도 사회․정치적 이해관계와 맞물려 개선되지 못하고 있는 것들이 많다”고 지적하고 “현재 정비사업은 경기 침체와 각종 규제들과 맞물려 고전을 면치 못하고 있고 낮은 사업성으로 인해 사업이 중단되는 곳들이 속출하고 있다”며 “도시재생을 위해 반드시 필요한 정비사업을 활성화시키기 위한 불합리한 규제를 개선해야 할 때”라고 강조했다.

이은재 고문은 축사를 통해 “최근 주택시장이 과거의 침체기를 벗어났다고 하지만 아직도 전월세 문제, 공급 편중, 규제 위주의 주택정책 등 다양한 문제들이 산재해 있고 정부 역시 각종 주거안정대책을 내놓으며 의욕적인 모습을 보이고 있지만 실효성 낮은 대책만 양산하고 있을 뿐 규제 위주의 주택정책에서 탈피했다고 보기는 어려운 상황”이라며 “상당기간 침체기를 겪다 이제야 반짝 회복세를 보이고 있는 주택․부동산 시장 상황을 감안한다면 좀 더 과감하고 적극적인 지원책이 필요하다”고 강조했다.

아울러 “가용택지가 부족한 도심 내에서 양호한 주택을 공급하고 구도심의 기능회복과 환경개선, 경기활성화 등의 역할을 담당할 창구는 재개발․재건축 등 도시정비사업 이외에는 별 대안이 없는 것이 현실”인 만큼 “공공에서 직접 기반시설을 확보하고 주거환경을 개선하는데 천문학적 비용이 소요된다는 것을 감안할 때 이런 역할을 담당할 수 있는 정비사업에 대한 법적, 제도적 지원을 아끼지 않아야 한다”고 말했다.

 

∥주택시장 아직 공급과잉 걱정할 필요는 없어

주제발표를 맡은 고종완 한국자산관리연구원 원장은 “각종 자료로 확인할 수 있듯 최근 부동산 시장은 침체기를 벗어나 상승기에 접어들었고 재건축시장 역시 전체 부동산 시장을 선도하며 활황을 보이고 있다”며 “일각에서는 공급과잉을 우려하며 주택가격 폭락을 걱정하기도 하지만 현재 서울의 주택보급률이 98%에 불과하는 등 공실률 등을 고려한 적정 주택보급률 105% 이상에 한참 못미치는 수치를 보이고 있기에 수도권 일부 지역에 편중된 과공급은 있을 수 있으나 전반적으로 공급과잉을 우려할 수준은 아니다”라고 설명했다.

또한 “벌집순환모형을 통해 대략 10년 정도의 주기로 순환하고 있는 우리나라 주택시장을 분석할 때 서울과 수도권의 경우 이제 거래량이 늘고 주택가격이 상승하는 경기회복 국면에 접어들었을 뿐 거래량이 줄고 주택가격이 상승하는 경기호조 단계도 거치지 않았기에 당장 시장침체와 주택가격 하락을 우려할 상황은 아니다”라고 강조했다.

이어 재건축․재개발 시장 활성화 방안에 대해 아직 개선되어야 할 제도들이 산재해 있다며 사업절차 간소화를 위해 공공관리제 개선, 재건축 동별동의요건 완화, 실태조사 동의율 상향 등을 지적하고 “무상양도 확대, 기반시설 설치비 지원, 임대주택 매입가격 현실화, 세입자 주거이전비 지원 등의 지원책이 필요하다”고 밝혔다.

 

∥주택시장 침체 벗어난 현 시점이 도심 재구성하기 적합한 시기

이어 진행된 플로어 토론에서는 재건축 등 정비사업에서 필요한 제도개선이 어떤 것인지 의견을 모으는 자리가 마련됐다.

먼저 해럴드경제 장용동 대기자는 “한동안 침체에서 벗어나지 못하고 있던 주택시장이 모처럼 달아오르고 있고 세간의 관심이 강남권의 재건축을 향하고 있는 시점에서 재건축 활성화를 위한 공론의 장이 마련된 것은 무척 의미 있는 일”이라고 밝히고 “현재 도시재생에 관한 사안은 우리만의 국한된 문제가 아니라 전 세계적으로 도시발전의 화두가 되고 있다”고 설명했다.

또한 “기존 도시를 어떻게 재생해서 시민들을 수용할지 고민해야 할 시점이며 재건축 역시 패러다임을 바꿔야 할 시기가 도래했다”며 “이제 외곽보다 도심재생에 더욱 힘을 쏟아야 할 시점으로 특히 서울시는 도심 내 가용택지가 거의 없는 상황이니 정비사업을 원활히 진행해 양호한 주택을 늘려야 할 것”이라고 밝혔다.

아울러 “현재 주택시장이 어느 정도 침체를 벗어나고 있는 이 시점이 정비사업을 통해 도심을 재구성하기 적합한 시기”라고 덧붙였다.

그는 “공공에서 감당해야 할 기반시설을 갖추는 일에 민간의 도움을 받기 위해서는 이렇게 시장이 활성화되고 있을 때 정비사업을 지원해야 하지만 현재 서울시 등에서는 뉴타운․재개발 정책들이 장기적인 안정성을 갖지 못하고 갈팡질팡하고 있는 상황”이라고 밝히고 “앞서 발제에서도 나타났듯 재건축사업은 평균 10년여가 소요되는데 이는 너무 오랜 시간”이라며 “불필요한 절차를 간소화해 사업기간을 단축시키는 것이 매우 중요하다”고 역설했다.

또한 “현재 재건축․재개발 사업에서 가장 큰 부담으로 작용하고 있는 것은 기반시설에 대한 부담”이라고 지적하고 “현재는 개발이익에 대한 환수 차원으로 접근하고 있는데 정부자금을 어디에 어떻게 지원할지 합의가 잘 이뤄지지 않고 있다”며 “개발이익이 없다면 민간사업은 전혀 진행이 되지 않을 것이기에 사업활성화를 위해서는 어느 정도 개발이익을 제고할 수 있는 방안이 마련되어야 한다”고 말했다.

현재 무리하게 요구되고 있는 기부채납비율을 낮춰 민간에 대한 지원을 좀 더 확대하는 것이 필요하는 입장을 밝힌 것.

아울러 “현재 정비사업에 적용되는 상당수 규제들은 투명성을 확보하기 위한 장치로 볼 수 있기에 공공관리와 같은 제도는 투명성을 보장할 수 있는 장치가 마련된다면 주민들의 의사에 따라 선택할 수 있도록 주민선택제로 운영하는 것이 바람직하다”는 의견을 내놓았다.

합리적인 분양가 산정에 대한 의견도 제시했다.

그는 “현재 정비사업에서는 조합원들의 부담금을 줄이기 위해 일반분양가를 높이는 방법을 사용하고 있으나 이보다 사업비와 원가를 낮춰 분양가를 높이지 않고도 사업성을 제고할 수 있는 방안을 마련하는 것이 필요하다”고 밝혔다.

 

∥정비기반시설 지원 확대로 기부채납률 낮추는 것이 중요

한양대학교 이명훈 교수는 정비사업과 관련한 법․제도 가운데 보완되어야 할 부분으로 정비기반시설 설치에 대한 지원을 확대시켜 기부채납률을 낮추도록 하는 것을 꼽았다.

이 교수는 “대부분 조합에서 새롭게 설치해 기부채납하는 기반시설이 기존의 것보다 3배 이상 많은 상황이지만 아직 기반시설 설치에 대한 명확한 기준이 아직 없다는 것이 문제”라며 “이렇다 보니 상당수 지자체들에서는 꼭 필요치도 않은 기반시설을 과도하게 설치하라는 요구를 하고 있다”고 지적했다.

또한 “지금은 지구단위계획 수립 지침을 참고해 기반시설 설치를 요구하고 있으나 정비계획수립 지침은 아직 없다보니 지자체의 과도한 요구가 일상화되어 있고 국공유지 무상양도 역시 법적으로는 마련되어 있지만 이런저런 구실을 들어 양도를 하지 않는 등 제대로 이뤄지지 않고 있다”고 말했다.

그는 “용도페지되는 기반시설은 무상양도하도록 대법원 판례를 통해 강제하고 있지만 실질적으로는 제대로 이뤄지지 않고 있어 국토부에서 이를 정리해 정비계획 수립지침을 만들어 배포하는 것이 필요하다”고 강조했다.

 

∥역세권 일부 지역 준주거로 상향해 사업성 높일 수 있어야

은마아파트 재건축추진위원회 이정돈 위원장은 재건축사업은 시간과의 싸움이라며 “사업비에서 금융비용이 차지하는 비중이 커 자칫 사업이 지연되면 막대한 손실이 발생한다”고 강조했다.

그는 “이러한 사업지연을 초래하는 상당수 원인은 공공에서 제공하고 있다”고 지적하고 “애초 정비계획을 수립할 때 정부와 지자체가 주민들의 의사를 반영하지 않고 일방적으로 계획을 수립해 주민들에게 강요하는 바람에 이를 바로잡는데 상당한 시일이 소요되고 그만큼 비용이 증가하게 된다”고 밝혔다.

은마아파트 사업에 대해서는 “현재 1:1 재건축의 경우 30%의 용적률 상향을 받을 수 있는데 은마아파트의 경우 전체 면적의 상당부분을 기반시설로 기부채납하도록 되어 있어 아파트를 지을 면적이 부족해 실제로 자유롭게 용적률을 상향시키기 쉽지 않은 상황”이라며 이를 타계하기 위해 “역세권 일부지역을 준주거지역으로 용도 상향을 추진하고 있다”고 말했다.

그는 “현재 대치동 일대는 강남의 생활중심지로 자리잡고 있으며 학여울역은 환승역으로 탈바꿈하고 SETEC 역시 복합개발을 앞두고 있는 상황에서 역세권 일부 지역을 준주거로 상향해 임대주택을 포함한 주상복합을 건설한다면 정부 정책과도 부합하는 결과를 가져올 것”이라고 밝혔다.

아울러 “현재 3종 일반주거지역은 최고 35층으로 거의 일률적으로 규제하고 있어 이렇게 된다면 서울시의 스카이라인은 35층으로 획일화 되는 문제가 발생하기에 층고 규제를 완화해 다양한 스카이라인을 확보할 수 있도록 해야 할 것”이라고 강조했다.

정부의 정책 일관성도 매우 중요하다는 의견을 내놓았다.

그는 “현재 정부에서 어떤 대책을 내놓으면 지자체에서 이를 뒤집거나 무력화시켜버리는 경우가 비일비재하다”며 “특히 서울시의 경우 인․허가권을 무기로 예측할 수 없는 행정을 펼치고 있어 피해가 가중되고 있다”고 꼬집고 “이러한 지자체의 정책 엇박자를 해소할 수 있도록 정부차원에서 시․도 조례의 위임범위를 축소하고 법이나 시행령으로 강제하는 조치들이 필요하다”고 지적했다.

 

∥재개발 개발이익의 40% 공공의 몫, 재건축은 20%

건국대학교 행정대학원 김진수 교수는 “현재 정비사업 규제 상당수는 개발시대에 도입된 제도”라며 이제는 “개발시대에서 도시의 관리시대로 접어들었다”고 전제하고 “주택가격 폭등 역시 국지적으로는 가능할지 몰라도 전반적으로 가격이 급등하는 일인 어려운 상황”이라고 설명했다.

그는 “주택은 특히 탄력성이 떨어지기에 수요가 있는 곳에 공급을 해야 하지만 지금까지는 공급하기 편한 신도시나 외곽지역에 주택을 짓는 공급자 위주의 정책이 주를 이뤘다”며 “직장과 가까운 직주근접형 주택이 필요하다는 것이 세계적인 추세임을 감안할 때 도심내 주택공급을 할 수 있는 재건축․재개발 사업이 매우 중요하다”고 강조했다.

건대 도시행정연구소에서 35개 현장의 관리처분 내역을 분석한 결과 “재개발의 경우 전체 개발이익의 40% 정도가 기반시설 기부채납, 임대주택, 세입자 대책 등으로 공공의 몫이 되는 것으로 나타났고 재건축의 경우는 20% 정도로 나타났다”며 “이제는 과거와 같이 높은 사업성을 담보하기 어렵기에 원활한 사업진행을 위해서는 기부채납률을 낮추고 무상양도를 확대하는 등 공공에서 환수하는 개발이익을 줄이고 세입자 대책 지원, 임대주택 매입가격 현실화 등 지원책을 늘려야한다”고 밝혔다.

또한 “상당수 재건축단지에서 알박기로 악용되고 있는 동별 동의요건의 완화를 하루속히 법제화해야 한다”고 강조했다.

이와 함께 옥상옥으로 지적받는 공공관리 역시 손봐야 할 대상이라고 지적했다.

그는 “현재 공공관리는 대다수 조합에서 지원과 관리는 없는 ‘공공간섭제’에 불과하다는 평가를 받고 있다”며 “국토부에서는 주민들이 원하는 경우에 선택적으로 적용할 수 있도록 주민선택제를 도입하려 했으나 서울시 등 지자체 반대에 부딪쳐 개선되지 못했고 시공사 선정시기 역시 시공사와 공동시행방식의 경우에만 조합설립인가 이후로 앞당길 수 있어 실효성 없는 개정으로 전락했다”고 밝히고 이에 대한 재개정 작업이 필요하다고 강조했다.

 

∥정비사업 소송 줄이기 위해 소송사례 분석 중

국토교통부 김재정 주택정책관은 “전국의 정비사업 현장이 2천개가 넘는데 2008년 이후 상당수 사업장에서 사업이 정체돼 현재 43%가 추진위․조합단계에 머물러 있다”고 말했다.

그는 “이는 부동산 경기침체가 가장 큰 요인이지만 과거 시장 활황기에 도입된 과도한 규제와 다양하게 표출되는 주민 갈등 역시 한 몫을 하고 있다”며 “사업성 악화로 인해 사업동력을 잃고 거기에 주민 갈등까지 발생하면서 전반적으로 사업이 정체되고 있어 정부에서도 이러한 문제를 충분히 파악하고 있으며 재건축․재개발 사업을 정상화시키기 위해 노력하고 있다”고 밝혔다.

김 정책관은 정부의 가장 기본적인 원칙은 사업진행이 가능한 사업장은 지원하고 진행이 어려운 곳은 출구전략을 통해 정리한다는 것이라는 점을 천명했다.

그는 “지난해 분양가상한제 실질적 폐지, 재건축부담금 3년 유예, 재건축조합원 3주택까지 허용 등이 국회를 통과했고 올해도 동별동의율 1/2로 완화하고 면적기준 삭제, 기부채납 현금납부 도입, CEO조합장제 도입 등 다양한 지원책과 제도개선안을 마련했다”고 밝히고 “다만 후속입법이 진행되어야 하는데 현재 정치권 대립으로 일정이 늦어지고 있으나 11월중에 법안을 상정해 연내에 통과가 가능할 것으로 예상하고 있다”고 말했다.

아울러 “중장기 과제로는 현재 남발되고 있는 정비사업 관련 소송을 줄이는 방법을 모색하고 있다”며 “이해관계 상충에 따라 어쩔 수 없이 발생하는 소송을 제외하고 제도가 명확치 않아 발생하는 소송을 줄이기 위해 현재 각 소송사례를 분석하고 이에 대한 해법을 모색하고 있다”고 설명했다.

또한 “사업과 관계없는 과도한 기부채납을 줄이기 위해 기부채납 기준을 수치로 명확히 하려 하고 있다”며 “먼저 주택법 개정을 통해 이를 반영하고 향후 정비사업에도 적용시킬 수 있도록 하겠다”고 밝혔다.

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