주용철 세무사 / 세무법인 지율

사례1) 대치동에 소재한 지율재건축아파트는 2003년에 신축아파트로 준공되었다. 김씨는 당초조합원으로서 1995년에 지율재건축아파트를 취득했고, 재건축을 거쳐서 신축아파트에 입주하게 되었다.

정부는 IMF 이후 부동산 경기침체에 따른 건설 경기의 하락으로 실업자 및 도산업체가 급증함에 따라 부동산 경기 부양을 위한 양도소득세 감면책을 내놓았고, 지율재건축아파트는 그 혜택을 보는 단지이다.

김씨는 1억원에 취득하였고, 추가부담없이 신규아파트를 분양받았다. 현재 시세는 9억원이다. 취득시점의 기준시가는 1억원이고, 준공시 기준시가는 5억원, 준공후 5년이 되는 날의 기준시가는 7억원이었다. 양도시 기준시가는 7억원이다.

김은순씨는 금년에 1세대 2주택상태로 양도시 세부담이 궁금하다.

 

답) 정부는 부동산경기활성화를 위해 1998년과 2001년에 양도소득세 감면대책을 발표하였다. 해당 규정은 5년간의 양도차익을 감면해준다는 내용이었는데, 신규분양을 받은 사람뿐만 아니고, 해당 기간에 준공된 재건축조합원들도 감면의 대상에 포함시켰다.

재건축조합원의 경우 동일 조항에 대해서 상당히 파격적인 변천사를 거쳐왔다.

최초로 문제가 된 것이, 감면대상기간에 준공되지 않은 재건축조합원에 대한 과세문제였다. 법령은 분명히 감면대상기간 내에 일반분양자가 있다면, 조합원도 감면해주는 것으로 되어있음에도, 일부 과세관청에서 이를 배제하였고, 결국 심판례에 의해서 감면대상기간에 일반분양되었다면, 조합원도 감면받는 것으로 확정하였다.

두 번째 문제는 감면기간에 대한 것이다. 당초 법령은 취득일부터 5년 내의 양도차익에 대하여 감면한다라고 규정하고 있었고, 조합원이 종전주택을 취득한 때부터 준공 후 5년까지를 감면대상소득으로 산정하였다.

이후 국세청의 취득일에 대한 해석이 변경되었다. 과세관청은 취득일은 신축주택의 준공일로 보았고, 신축주택의 준공일부터 5년간의 양도소득만 감면되는 것으로 변경되었다.

해석의 변경은 이미 양도소득세를 신고한 조합원 및 세금환급을 받은 조합원들에 대해 거액의 세금추징을 가져왔다. 이후 다행히 해당 유권해석은 대법원판례에 의하여 취소되었고, 조합원은 종전처럼 종전주택 취득시부터 기산하여 감면대상 양도소득을 계산할 수 있게 되었다.

문제는 2015년말에 개정된 세법이다. 대법원판례이후 정부는 법 개정을 통해서 취득일에 대한 과세관청의 견해를 법령으로 보완했다. 결국, 2016년 이후 양도하는 감면대상 재건축조합원의 경우 최초 종전주택의 취득시점이 아닌 신축주택의 준공시점부터 5년간의 양도소득에 대해서만, 감면혜택을 볼 수 있게 된 것이다.

사례의 경우 김씨가 2015년까지 양도시 감면대상양도차익은 다음과 같이 산정된다.

 

(9억원-1억원)*(5년이 되는 날의 기준시가 7억원-준공시 기준시가 5억원)/(양도시 기준시가 7억원- 준공시 기준시가 5억원) = 8억원

 

2016년이후 양도시 김씨의 감면대상양도차익은 다음과 같이 산정된다.

 

(9억원-1억원)*(5년이 되는 날의 기준시가 7억원-준공시 기준시가 5억원)/(양도시 기준시가 7억원- 종전주택 취득시 기준시가 1억원) = 2.6억원

 

즉, 무려 5.4억원에 대한 소득이 감면에서 제외되는 것이다. 만약, 김씨가 1세대 1주택자라고 하면 감면여부에 불구하고 양도소득세 비과세를 받게 되므로 별문제가 없다.

그러나, 비과세대상이 아닌 경우라고 하면, 엄청난 세부담차이로 인하여 매매의 의사결정이 달라지게 된다. 이렇게 중차대한 세법개정에 불구하고 별도의 홍보도 없이, 해당규정은 조용히 개정되었다.

문의) 02-555-5366

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