최근 재건축, 재개발 등 도시정비사업을 진행하는 아파트는 높은 몸값을 자랑하며 점차 고급화되고 첨단화되는 추세다.

이에 따라 각 조합들은 저마다 차별화를 꾀하며 아파트의 자산 가치를 극대화하고 입주민들의 기대를 충족시키고자 각종 커뮤니티 시설과 고도화된 보안시스템, 특화된 조경 등을 도입하고 있지만 준공 이후의 관리에 대해서는 그다지 염두에 두지 않고 있어 결국 입주민들의 기대에 미치지 못하는 관리수준으로 인해 단지 가치 하락과 함께 많은 민원과 불만이 발생하고 있다.

수요파악이 되지 않아 제대로 운영되지 않는 커뮤니티센터, 보안관리 미숙함으로 인한 사고나 입주민과 충돌, 계절에 따른 조경관리 계획 부재로 인한 조경목 고사, 관리 시행착오나 설비 중복투자로 인한 관리비상승 등 다양한 문제들이 발생해 아파트가치 저평가의 원인이 되고 있는 것이다.

막대한 비용을 들인 고급 편의시설과 첨단 보안시설 등이 향후 운영방안을 고려치 않고 잠재된 리스크를 사전에 파악하지 못한 채 도입되다보니 투자된 비용에 비해 제 역할을 하지 못하고 있는 경우가 많다.

이러한 문제점을 해결하기 위해 필요한 것이 준공아파트 종합관리 시스템이다.

∥준공아파트 종합관리 시스템이란

현재 일반적인 아파트 단지에서 진행하는 주택관리로는 최근의 고급화되고 첨단화된 단지를 관리하는데 한계가 있다. 고급 주상복합에서 시작된 준공아파트 종합관리 시스템은 단지가치를 향상시키고 리스크를 줄이기 위한 종합적인 아파트관리 서비스라고 할 수 있다.

도곡동 타워팰리스의 관리를 시작으로 아파트 종합관리 분야에서 독보적인 위치를 점하고 있는 (주)타워피엠씨 장세준 대표는 “준공아파트 종합관리 시스템은 준공 전 - 입주 - 입주 후 관리 등 크게 3단계로 구분된다”고 설명했다.

먼저 준공 1년반 전부터 설계를 검토하고 시공 도면을 확인해 향후 효율적 관리운영을 위한 시스템 컨설팅과 커뮤니티 컨설팅을 진행해 사전리스크를 발굴하고 이후 입주 전에 다시 사전리스크를 확인하고 이를 보완해 성공적인 입주를 지원한다.

마지막으로 입주 후에는 첨단 장비, 고급 마감재, 커뮤니티 시설 등을 안정적으로 관리 운영해 노후도를 저하시키고 관리비를 절감할 수 있도록 한다. 고도의 관리 운영 노하우를 통해 결국 자산가치를 향상시킬 수 있도록 하는 것이다.

장세준 대표는 “최근 신축아파트는 첨단화, 고층화, 고급화 등으로 특별한 관리가 필요한 상황인데도 관리 업체를 그저 가격으로만 선정하면서 고급화되고 특수화된 마감재와 조경 시설, 커뮤니티 시설 등이 관리가 되지 않아 결국 아파트 가치 하락으로 이어지는 경우가 많다”고 강조했다.

이에 비해 체계화 된 준공아파트 종합관리 시스템을 분양 전부터 도입하는 단지의 경우는 특화된 커뮤니티 아이템선정으로 분양촉진을 할 수 있고 입주 후에는 주변단지와의 차별성을 통한 가치상승으로 이익을 누릴 수 있다는 것이다.

실제로 반포 래미안퍼스티지와 같은 경우는 커뮤니티공간에 책만 읽을 수 있었던 도서관 개념의 북카페를 커피 및 음료, 간단한 간식 등을 판매하고 노트북 사용 할 수 있도록 재계획 해 이용률을 높이면서 거기서 발생되는 많은 수익을 관리비로 환원시키고 있다.

∥준공아파트 관리 사전 도입으로 리스크 줄이고 효율성 극대화해야

현재 정비사업을 진행하는 대부분의 조합들이 준공아파트 종합관리까지는 미처 신경을 쓰지 못하는 경우가 많다.

이에 대해 장 대표는 “재건축․재개발의 경우 도심에 위치한 뛰어난 입지를 바탕으로 고부가가치를 기대하지만 커뮤니티 시설의 잘못된 수요예측과 다양한 운영프로그램 개발 부재로 활용도 저하와 함께 공간 낭비와 시설 투자 낭비가 발생하고 있다”고 밝히고 아울러 “계절과 향을 고려하지 않고 식재한 조경목의 잦은 고사로 비용 낭비, 설비의 중복투자로 관리비 상승 등 다양한 문제점들이 대두되고 있다”고 강조했다.

실제 안양 A아파트의 경우 독서실 옆에 노래방을 계획해 소음으로 인한 이용도 하락으로 수익화될 수 있는 아이템을 활용하지 못하고 있었고 마포 B아파트는 사우나 시설이 세대수에 비해 너무 크게 계획이 되어 공간이 낭비되고 있어서 관리비 상승의 주요인으로 작용하고 있었으며 또한 조경의 경우는 세대 저층 창문 앞에 생육이 빠른 나무를 심어 입주 1년 후에는 일조권과 시야확보가 되지 않는 문제점이 발생하기도 했다.

이러한 문제점들을 해결하기 위해 전문가들은 입주 전 최소 1년반 전에는 준공아파트 종합관리 시스템을 통해 시스템 컨설팅, 커뮤니티 컨설팅, 조경 컨설팅 등을 받을 것을 제안하고 있다.

시스템 컨설팅의 경우는 기계, 전기, 소방, 설비 등에 대한 시공 상태와 안전성, 기능상 하자, 변경 시공, 미 시공, 설계하자 등을 점검하고 향후 효율적인 운영이 가능할 지 검토한다.

조경의 경우는 지역별 생육가능성 고려, 일조량 검토 후 식재하였는지, 저층세대 일조권 및 시야확보가 되는지 등을 검토하고 효율적인 방안을 제안한다.

또한 커뮤니티의 경우는 이용자의 눈높이에서 공간배치가 잘 되어 있는지 검토하고 수익화할 수 있는 아이템이 적절한지도 확인한다.

이처럼 시공자의 입장이 아닌 운영자의 입장에서 사전 점검을 진행해 혹시 생길 수 있는 리스크를 차단하고 첨단화되고 고급화된 시설을 미리 시뮬레이션함으로써 관리비 절감 방안을 모색한다. 이러한 과정을 통해 입주민들의 만족도를 높이고 재산가치 상승까지 이끌어 낼 수 있다는 것이다.

잠깐인터뷰 - (주)타워피엠씨 장세준 대표

“체계적 시스템 통해 투명성과 안전성, 효율성 확보하는 것이 중요”

타워피엠씨를 이끌고 있는 장세준 대표는 1983년 삼성물산 건설부분에 입사해서 약 30여 년간 재개발, 재건축 수주현장에서 활약했으며 2014년 건설부문 상무를 역임하기도 한 도시․주택 분야의 전문가라 할 수 있다.

타워피엠씨는 고급 주상복합인 타워팰리스 관리운영을 위해 출발해서 2016년 현재 자산관리, 운영 컨설팅, 커뮤니티 컨설팅, 하자점검, 세대 내 청소업무 등 건물생애 전반적인 토탈서비스를 제공하는 고급 종합관리 전문회사로 자리매김하고 있다.

장세준 대표는 “삼성에서 고급주상복합인 타워팰리스를 시공 후 다양한 커뮤니티와 입주민의 철저한 보안에 대한 관리운영을 하기위해 해외방문 후 사례수집 등 많은 노하우를 갖고 출발하게 된 회사인데다 이후 고급주상복합은 물론 고급주거단지만을 선별 관리하면서 준공초기단지의 많은 리스크를 찾아 대응․보완하면서 전문적인 노하우를 쌓아왔다”고 밝혔다.

장 대표는 최근 아파트 관리에서 중요한 부분은 기본적인 효율성과 더불어 투명성과 안전성이라고 강조했다.

그는 “최근 관리비 문제와 아파트 관리를 둘러싼 비리문제가 연일 화제가 되고 있는 상황에서 체계적 시스템을 통한 투명성 확보가 중요하다”고 밝히고 아울러 “첨단 설비가 많아지고 커뮤니티 시설이 확대되면서 안전성 역시 화두가 되고 있다”고 말했다.

그는 “실제 종합관리 시스템을 적용한 강북 유명 단지의 경우 지역에 정전이 발생하였으나 사전 시뮬레이션 위기대응 매뉴얼대로 발전기 가동 후 엘리베이터 갇힌 입주민까지 신속하고 안전하게 구출 할 수 있었다”며 “주변 타단지 경우 제대로 된 대응을 하지 못해 발전기 작동이 되지 않아 한전에서 복구하기 전까지 정전사태로 오랜 시간 어려움을 겪었다고 들었다”고 밝히고 “사전 시뮬레이션을 통한 위기대응 매뉴얼 숙지가 실제상황에서 얼마나 중요하게 작용하지는 알아볼 수 있는 사례”라고 설명했다.

장 대표는 이러한 종합관리 시스템은 준공 전에 미리 도입하는 것이 효율적이라고 강조했다. 사전점검을 통해 각종 시설과 커뮤니티, 조경 등에서 향후 운영상 발생할 수 있는 리스크를 차단하는 것이 필요하다는 것.

실제 “사전컨설팅으로 기계시스템 설계도면 검토 후 내구성이 강하고 연료 낭비가 없는 볼트로 교체를 제안해 전기료 절감에 탁월한 성과를 났었던 사례도 있었다”고 밝혔다.

사전 컨설팅 비용에 대해서는 “단지 상황과 업무량의 경중에 따라 차이가 있지만 분양 전부터 관리운영 컨설팅과 커뮤니티 컨설팅을 함께 할 경우 약 1억~1억5천만원 정도, 커뮤니티 컨설팅의 경우는 3천~5천만원 정도의 예산이면 된다”고 밝히고 “먼 이야기라고 생각하여 간과하지 말고 미리 검토 후 도입한다면 입주 후 만족도는 관리비 절감과 가치상승으로 느낄 수 있을 것”이라고 자신했다.

새로 런칭한 세대향균케어와 수납정리 및 특별청소 브랜드인 ‘타워홈’을 활성화시키고 3년 안에 200개 단지 수주를 목표로 전직원이 매진중이라는 타워피엠씨 장세준 대표.

단지 특성을 살리고 체계화된 시스템으로 효율성을 높여 가치를 향상시키는 것이 중요한 정비사업에서 그의 활약이 기대된다.