김은순 씨는 2000년6월30일에 잠실의 지율아파트를 취득하여 3년 이상 거주하였다. 지율아파트는 2005년 5월16일에 사업시행인가를 받고 2007년 5월4일에는 관리처분계획의 인가까지 받았으나 사업성이 급격하게 저하되어 사업중단 사태에 빠지게 되었었다.

이후 2013년 이주 및 철거 그리고 착공되어 2016년 10월경에 준공을 앞두고 있다.

김은순 씨는 지율아파트 외에 2005년에 취득한 도곡동에 아파트가 한 채 더 있으며, 해당 아파트는 임대를 주고 있는 상태다. 당초의 지율아파트는 대형평형이었기 때문에 조합원분양신청시 소형평형으로 신청하였고, 이에 따라서 약 5억원의 환급금을 수령하게 되었다.

조합의 세무사는 이전공시일의 다음날을 기준으로 양도소득세를 신고납부해야 하고, 양도소득세는 무려 1.5억원에 달할 것이라고 했다.

김은순 씨는 이 거액의 양도소득세를 절세할 방법이 궁금하다.

2. 해설

환급청산금은 종전부동산의 권리가액이 새로이 분양받은 조합원분양가를 초과하는 경우에 발생하게 된다.

이러한 청산금의 1세대1주택 비과세판단은 양도일 현재를 기준으로 적용하게 된다. 다만, 2년 이상의 보유요건은 조합원이 조합에 종전주택을 제공한날(현물출자일)을 기준으로 판단(해당 해석에 대한 문제점은 이미 기고한 내용 참조)한다.

청산금의 양도일은 해석상 이전고시일의 익일이 되고, 이날을 기준으로 다른 주택이 없고, 보유기간을 충족한 상태라고 한다면, 아무리 거액의 청산금을 받는 다고 하더라도 양도소득세는 크게 걱정할 수준은 아니다.

사례의 경우처럼 양도일 현재 다른 주택을 보유한 경우 1세대 2주택이 되어, 별도의 판단이 필요하다.

* 일시적 2주택 규정 활용하기

우선 적용 가능한 규정은 일시적 2주택규정이다. 새로운 주택을 취득하여 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 비록 2주택이지만, 비과세를 적용하고 있다. 사례의 경우 새로운 취득이 2005년에 있었기 때문에 이미 3년이라는 유예기간은 경과된 상태이다.

* 자녀 증여 활용하기

이후 적용 가능한 방법은 도곡동 아파트를 처분하는 것이다. 청산금의 양도일 이전에 도곡동의 아파트를 처분할 경우 청산금의 양도일 현재 다른 주택이 없기 때문에 청산금의 양도소득세는 1세대 1주택비과세적용이 가능하게 된다. 이 경우에도 도곡동의 양도소득세가 과다할 경우에는 도곡동 아파트의 자녀증여를 추가로 검토해 볼 필요가 있다. 아파트의 자녀 증여는 통상 과다한 세금으로 인하여 진행하기 어려우나 청산금의 양도소득세보다 적고, 세대분리를 통해서 주택수를 분산시킬 수 있는 자녀가 존재하는 경우 검토해 볼 필요가 있다.

*임대주택 활용하기

마지막으로 도곡동아파트의 매매 또는 증여가 불가능한 경우에 택할 수 있는 방법이 임대주택으로 등록하는 방법이다. 도곡동아파트가 임대주택으로 등록될 경우 지율아파트의 1세대 1주택판정시 주택수에서 제외될 수 있다. 결국 환급청산금의 양도일현재 지율아파트만 보유한 것으로 보아 비과세판단을 하게 된다는 것이다.

청산금의 양도일이전까지 충족되어야 할 요건은 다음과 같다.

첫째, 지율아파트(거주아파트)에 최소한 2년 이상 전세대원이 거주한 사실이 있어야 한다.

둘째, 도곡동 아파트는 공동주택가액이 6억원 이하이어야 하고 구청에 임대사업자등록 및 관할 세무서에 임대사업자등록을 하여야 한다.

셋째, 도곡동 아파트는 임대사업자등록이후 5년 이상 임대되어야 한다.

이상의 요건을 충족한 경우 김은순 씨의 환급청산금은 1세대1주택으로 인정되어 거액의 절세가 가능하다. 물론 도곡동아파트가 향후 양도될 때 1세대 1주택으로 인정되지 못한다는 불이익은 감안되어야 한다.

3. 관련예규

양도, 서면법규과-942 , 2014.08.28

[ 제 목 ]

종전주택의 재건축으로 지급받는 청산금이 거주주택 특례적용대상인지 여부

[ 요 지 ]

주택재건축사업의 조합원이 주택재건축사업에 참여하여 새로운 아파트를 취득할 수 있는 권리와 청산금을 교부받은 경우 해당 청산금의 양도일 현재 신축된 재건축주택과 「소득세법 시행령」제167조의3에 따른 장기임대주택을 보유하고 있는 경우 해당 청산금에 대해서는 거주주택 특례적용

문의) 02-555-5366