지난 3월 서울시에서는 개발 잠재력이 충분하지만 그동안 각종 규제로 제약이 많았던 역세권에 대한 고밀도 개발을 본격화하고 도시계획 차원의 활성화 대책 마련에 나설 것이라는 입장을 밝혔다.

최근 전세난 가중으로 전세물량도 적고 집값이 비싼 서울을 벗어나 경기도로 유입되는 전세난민이 많아지며 서울인구 천만명이 무너지는 등 주거문제가 서울시의 현안으로 떠오르고 있는 것이다.

하지만 임대주택 공급을 위한 부지는 갈수록 찾기가 어려워지고 있어 역세권을 고밀개발하는 역세권시프트 사업이 관심의 대상이 되고 있다.

역세권시프트는 기반시설이 잘 갖춰진 역세권 지역을 개발할 때 종상향을 통해 용적률을 높여주는 대신 늘어난 용적률의 절반을 장기전세주택인 시프트로 공급하는 방식이다.

서울시는 임대주택을 확보하고 주민들은 일반 재개발사업보다 훨씬 높은 용적률을 확보할 수 있기에 상호 윈윈할 수 있는 사업인데 역세권을 기준으로 하는 거리제한이 있기에 서울지역 내에서도 역세권을 중심으로 한정된 지역만이 기준을 충족하므로 사업가능한 지역은 손에 꼽을 정도이다.

서울시에서는 민간의 적극적 참여를 유도하기 위해 장기전세주택 건설을 희망하는 지역에는 용적률 완화, 용도지역 상향, 건축물 높이기준 완화, 건축물 노후도 기준적용 완화, 도로사선제한 배제 등 다양하고 획기적인 인센티브를 제공한다.

역세권시프트를 통한 장기전세주택의 공급은 임대주택 공급 해법 측면에서나 박원순 시장의 임대주택 공급확대 공약을 위해서나 반드시 활성화 되어야 할 제도이고 주민의 입장에서는 늘어나는 용적률의 반을 제외한 나머지를 일반분양으로 확보할 수 있기 때문에 사업성 확보 측면에서 일반 재개발이나 재건축사업에 비해 상당히 유리한 측면이 있다.

∥최대 규모와 뛰어난 입지 자랑하는 ‘효창공원앞 역세권시프트’

역세권시프트 도시환경정비사업 방식으로 추진하고 있는 사업지 중 규모와 입지면에서 관심이 집중되는 곳이 바로 용산 효창공원앞 역세권시프트 사업지다.

이 지역은 일제강점기부터 이어져 온 전차종점 지역으로서 오래전부터 형성되어온 주택지로 일제시대 건물로부터 60년~70년대 건물이 즐비한 노후 주거지역이다.

지난 4월말 개통된 경의선 효창공원앞역과 6호선 효창공원앞역 2개역이 교차하는 더블역세권 지역인데 (구)용산구청 건너편인 용문동 1번지 일대와 원효로2가 일대 약 80,200㎡를 대상지로 하고 있으며 역세권시프트 사업을 통해 약 3,600가구를 신축할 계획이다.

이는 서울시 역세권시프트 사업지중 최대 규모이자 재개발 등 정비사업을 포함하더라도 용산 서부지역 최대 정비사업 프로젝트로 손꼽히고 있다.

과거 국제업무지구의 해제와 2013년 재개발 정비예정구역 해제의 여파로 인해 땅값이 3.3㎡당 2천만원까지 곤두박질 친 바 있지만 지난 4월 개발을 원하는 주민을 중심으로 개최한 역세권시프트 사업설명회를 성공적으로 개최함으로써 최근 땅값이 3천만 원까지 회복되는 등 가파르게 상승하고 있다.

용산지역이라는 특수성과 경의선과 6호선 더블역세권, 머리맡에 홍대․연남동까지 이어지는 경의선숲길공원 완공이라는 호재를 안고 있으며 개발 예정인 국제업무지구와 인접하고 개발이 임박한 용산민족공원과는 불과 900미터에 불과한 지역이어서 탁월한 입지적 강점을 갖고 있다.

또한 원효대교를 통해 5분 거리에 여의도가 위치하고 강변북로와는 직접 연결되며 서울역 및 도심권이 10~20분 거리에 위치해 있는 그야말로 사통팔달 지역이라 교통여건 역시 매우 뛰어나다.

관련 전문가들은 “사방에 개발 진행중인 호재가 널려있어 서울에서도 가장 핫한 지역 중 하나이자 개발이 성공적으로 이루어진다면 개발 후의 가치는 상상 그 이상이 될 것으로 판단되는 지역”이라고 전망하고 있다.

∥용적률 490% 적용, 3,600여 가구 신축해 랜드마크 자리매김

효창공원앞 역세권시프트 개발안을 살펴보면 용적률 490%, 최고 35층, 25평형, 33평형, 43평형을 중심으로 분양주택 2,000세대와 장기전세주택 1,000세대 그리고 오피스텔 640호로 계획되어 있고, 상가는 역세권을 중심으로 광장을 만들어 집중배치하고 단지와 직접 연결되는 지하철연결통로를 개설한 후 원효2가사거리까지 스트리트몰형 상가를 조성할 계획이다. 이를 통해 출퇴근 통로인 전철역에서 전자상가까지 이어지는 중심축 상권을 형성해 현재 쇠락해가는 상권에 비해 엄청난 유동인구를 유입할 수 있을 것으로 예상하고 있다.

지난해 11월 지역 주민을 중심으로 역세권시프트 도시환경정비사업 추진준비위원회가 결성되고 동의서 작업에 박차를 가한 결과 주민들의 뜨거운 호응에 힘입어 최근 동의율이 60%에 육박하는 등 역세권시프트 사업의 최소 동의요건인 67%를 목전에 두고 있다.

다만, 종전 오랜 기간 동안의 재개발 추진과 해제로 인한 피로감 누적, 개발사업에 대한 불감증후군, 개발가능성에 대한 회의, 상가권리자 등의 현실문제 등 해결해야할 과제가 남아 있고, 개발프리미엄을 노리는 빌라신축업자들의 무차별적인 공세와 신축으로 인한 노후도 저하 등의 문제는 자칫 사업의 발목을 잡을 불안 요소라 할 수 있다.

또한 서울시에서는 청년주택문제를 해결한다며 발표한 ‘역세권 2030주택’ 등 최근 역세권에 대한 개발방향을 재검토할 움직임을 보이고 있다.

지난 3월 서울시는 ‘역세권 기능 재정립 및 활성화 실현방안’ 연구용역을 추진해 서울 전역 291개 역세권은 물론 신설 예정인 역세권 일대를 전수조사하고 유형별 개발 방향과 도시계획적 지원방안을 수립하겠다고 밝혔다.

문제는 공약사업인 임대주택 확보를 위해 역세권 개발카드를 꺼내든 서울시가 향후 개발방향을 수립함에 있어 공공성을 확대하고 임대주택을 늘리는 쪽으로 가닥이 잡힐 수 있다는 것이다.

이로 인해 지역 주민들은 자칫 시기를 놓쳐 서울시의 정책 변화로 인한 사업 여건 악화나 사업지연 등의 피해를 입지 않을지 우려하고 있다. 최근 회복세를 보이고 있는 부동산 시장 상황에 발맞춰 최대한 빠른 사업추진이 중요하다는 의견이다.

공덕동에서 이어져온 아파트 군락지 끝자락에 위치한 효창공원앞 역세권시프트 지역은 개발이 한창인 건너편 효창4구역, 효창5구역, 효창6구역과 달리 현재 도심 속 낙후지로 섬처럼 남아있다.

무분별한 빌라신축 등 난개발로 인해 현재보다 주차문제와 같은 기반시설이 더욱 열악한 지역으로 남을 지, 뛰어난 입지적 강점을 바탕으로 초고층 주상복합으로 변모해 인근지역의 랜드마크로 자리 잡을 지는 결국 주민의 선택에 달려있다.

재건축 예정구역에서 해제됐지만 역세권 고밀개발로 개발이익 극대화를 꾀하는 효창공원앞 역세권시프트 사업의 향방에 귀추가 주목되고 있다.