곽노규 변호사 / 법무법인 산하
1. 도시 및 주거환경정비법 제41조 상의 토지분할 소송

도시 및 주거환경정비법 제41조는 대다수가 재건축 사업을 찬성함에도, 일부의 반대로 인하여 다수 이해관계인의 재산권 행사가 방해되는 것을 방지하고자 도입되었는바, 건축법 제57조의 규정에도 불구하고, 제41조 상의 규정상의 분할 요건만 갖추면 분할을 할 수 있도록 정하고 있다. 이는 사업시행자로 하여금 모든 동에 대한 동별 동의를 받아내야 할 의무를 면제해주었다는 점에 그 의의가 있는 바, 위 규정에 의거 사업시행자는 토지분할 확정과 무관하게 사업시행인가까지 득할 수 있다.

 

2. 토지분할 소송의 요건

다음과 같은 요건이 충족되면 사업시행자는 토지분할 소송이 가능하다.

① 주택법 제16조 제1항의 규정에 의하여 사업계획승인을 받아 건설한 2 이상의 건축물이 있는 주택단지에 주택재건축사업을 하는 경우

② 조합설립의 동의요건을 충족시키기 위하여 필요한 경우

③ 주택단지 안의 일부 토지로서 그 토지 및 지상 건축물의 소유자의 미동의로 인하여 조합설립 동의요건이 충족되지 못하는 경우

 

3. 토지분할의 절차

사업시행자 또는 추진위원회는 토지분할 청구를 하는 때에는 ① 토지분할 대상이 되는 토지 및 그 위의 건축물과 관련된 토지등소유자와 협의를 하고, ② 협의가 성립되지 아니한 경우에는 법원에 토지분할을 청구할 수 있다.

 

4. 토지 분할 소송의 당사자

가. 원고 적격

동 규정은 “사업시행자 또는 추진위원회”라고 정하고 있지만, 조합도 원고적격이 될 수 있는지는 좀 더 신중할 필요가 있다. “조합설립의 동의 요건을 충족시키기 위하여 필요한 경우에 토지분할을 청구할 수 있다” 는 규정 내용에 비추어 볼 때, 조합도 당사자가 될 수 있는지는 다소 의문이다.

나. 피고 적격

① 제척될 토지 상의 토지등소유자만을 피고로 삼으면 한다는 견해, ➁ 제척되어 나갈 토지등소유자 및 잔존부지의 토지등소유자 전원이 피고가 되어야 한다는 견해, ➂ 제척될 토지의 토지등소유자 및 미동의자를 피고로 삼아야 한다는 견해가 있으나, 실무에서는 ②또는 ③방법이 활용된다.

 

5. 토지분할의 방법

토지분할은 ① 당해 토지 및 건축물과 관련된 토지등소유자의 수가 전체의 1/10 이하이고 ② 분할되어 나가는 토지 위의 건축물이 분할선상에 위치하지 아니하며 ③ 분할되어 나가는 토지가 건축법 제44조의 규정(건축물의 대지가 2미터 이상의 도로에 접할 것)에 적합하도록 이루어져야 한다.

 

6. 토지분할의 효과

토지분할이 청구된 경우 시장·군수는 분할되어 나갈 토지 및 그 위의 건축물이 토지분할요건을 충족하는 경우에 토지분할이 완료되지 아니하여 조합설립의 동의요건에 미달되더라도 건축위원회의 심의를 거쳐 조합 설립의 인가와 사업시행인가를 할 수 있다.

문의 02) 537-3322

저작권자 © 주거환경신문 무단전재 및 재배포 금지