해설) 조합이 아파트 및 상가의 사용검사를 신청하는 경우 취득세에 대한 준비를 하여야 한다. 취득세의 과세표준은 항목별로 상당히 이견이 있는 부분도 있어서, 철저한 준비가 없는 경우 지방세세무조사를 통한 추징을 피할 수 없게 된다.

다행히 재개발의 경우 대부분이 비과세 감면대상이므로 크게 우려할 내용이 없지만, 재건축사업의 경우 조합에 대한 감면이 거의 없기 때문에 유의해야 한다.

건축물의 건축에 대해서는 사용승인서를 내주는 날과 사실상 사용일중 빠른날이 취득시기가 된다. 이때 취득세의 과세표준은 취득자가 신고한 가액이 되고, 신고한 가액이 시가표준액에 미달한 경우에는 시가표준액이 과세표준이 된다. 다만, 법인장부에 의해 취득가격이 입증되는 취득에 대해서는 무조건 사실상의 취득가액이 과세표준이 된다.

세율은 신축·증축의 경우 2.8%이며, 여기에 과거 등록세에 부가되는 지방교육세와 과거 취득세에 부가되는 농어촌특별세(감면분에 대한 농어촌특별세포함)가 가산된다.


■지방교육세: 일반[(취득세율-2%)x과세표준x20%]
■농어촌특별세: 취득세액(세율 2%)x과세표준x10%,  취득세 감면세액의 20%


이때 사실상의 취득가액이란, 사용검사시점을 기준으로 그 이전에 건축물의 완공을 위하여 지급하였거나, 지급할 일체의 비용이다. 조합의 경우 비영리법인이므로 장부를 기장하게 되고, 기장된 장부를 통해서 실제 투입된 건축비 상당액을 확인하여 과세표준을 산정하게 된다.

조합이 집행하게 되는 신축공사비등은 도급공사비와 도급공사비외의 비용으로 구분된다. 도급공사비는 설계비와 감리비, 그리고 시공사의 건축공사비가 주요한 직접공사비가 되고, 해당 공사비 집행액중에 부가가치세를 제외한 금액이 도급공사비와 관련된 과세표준이 된다.

한편, 도급공사비중에 포함된 다음의 공사비는 과세표준에서 제외된다.

첫째, 구내 조경공사비와 구내 도로 포장공사

유권해석은 단지내 조경공사를 토지에 대한 자본적지출로 본다. 예를 들어 임야 또는 전에 아파트를 신축하는 경우 대지로 지목이 변경되는 데, 이 경우 조경공사비를 토지의 취득세과세표준에 추가하여 과세하게 된다. 재건축의 경우 임야 또는 전에 아파트를 공사하는 사례가 없고, 기존의 대지에 종전 건축물을 철거하고 신축아파트를 짓는 방식이라 지목변경을 수반하지 않는다. 결국 조경공사비에 대하여 과세되지 않는다.

둘째, 의무적으로 설치한 미술장식품

건축물신축시 사용승인일전에 문화예술진흥법에 따라서 미술장식품을 의무적으로 설치하게 되어있다. 이 경우 당해 미술품이 아파트 단지내에 정착하여 분리될 수 없다면, 과세표준에 포함되고, 분리되어 별도로 수시 이동이 가능한 경우라면 과세표준에서 제외된다.

셋째, 가구공사, 샷시공사, 빌트인 가전 등

아파트의 고급화를 위하여 가구등을 건물에 부착하여 시공하고 있다. 이때, 건물에 부착되어 건물과 일체가 되는 시설로 볼수있는 경우 과세표준에 산입된다.

예를들어 주방액정 tv, 빌트인 드럼세탁기, 빌트인 가스오븐레인지, 빌트인 에어컨등은 아파트와 일체가 되어 건축물로서의 효용을 이루고 있기 때문에 과세표준에 포함되어야 하고, 거실장, 장식장, 화장대등의 내장가구등 처럼 이동이 자유롭고, 공사현장이 아닌 다른 작업장에서 완제품형태로 제공되는 경우 취득세 과세표준에서 제외된다.

넷째, 진입도로 공사

단지내의 도로는 토지의 자본적 지출로서 지목변경을 수반할 때 토지의 과세표준에 산입된다. 단지밖의 진입도로공사비는 결국 국공유도로로 국가등에 기부체납할 도로이므로 비과세 대상이 된다.

도급공사외의 비용으로 여러 가지 간접비용중에서도 과세표준에서 제외될 비용이 있으며, 이는 다음호에서 알아보기로 한다.

문의) 02-555-5366