주택재건축조합설립을 위한 동별 동의 요건이 완화*된 이후, 일선의 현장에서는 진행 중이던 토지분할 소송이 취하되는 경우가 적지 않다**. 그런데 일반적으로 실무에서는 제척 대상 “동”의 추후 편입 가능성을 열어두고, 토지분할 소송을 제기하면서도 제척대상 “동”의 미동의자에 대하여도 다른 미동의자들과 마찬가지로 매도청구 소송을 제기하고 있는 바***, 제척 대상이었던 “동”이 사업구역 내로 편입되게 된 경우, 위 토지등소유자 중 미동의자에 대한 매매계약 체결 의제 시점을 언제로 보아야 하는지 문제가 된다.

2. 견해의 대립

조합설립인가가 나면, 사업구역 내 부동산의 가격은 상승하기 마련이다. 이에 조합은 제척대상이었던 “동”을 소유하고 있는 미동의자도 일반의 경우와 마찬가지로 소장 부본 송달 시(소장에 최고서를 첨부한 경우에는 소장 부본 송달 일로부터 2개월이 경과한 다음날)에 매매계약이 체결된 것으로 보아야 한다고 주장하며, 반대로 미동의자는 제척 대상이었던 사업 부지(동)는, 위 토지가 사업구역으로 편입되는 내용의 조합설립변경인가가 난 이후부터 재건축 대상에 포함되게 되므로 변경인가 시를 기준으로 매매계약이 체결된 것으로 보아야 한다고 주장한다.

3. 수원지방법원 안산지원 2016. 9. 8. 선고 2014가합23420 판결

원고가 이 사건 소장 부본의 송달로써 위 피고들에게 매도청구를 할 당시에는 위 피고들을 상대로 토지분할청구 소송을 제기한 상태였고, 위 피고들이 구분소유하고 있는 ○동은 원고의 재건축사업 대상도 아니었다. 따라서 위 매도청구는 사업시행자가 자신의 재건축사업대상이 아닌 토지 및 건축물 소유자들을 상대로 한 것으로, 도시정비법 제39조의 요건을 충족하지 못하였다. 그러나, 이 사건 소장 부본에는 위 피고들에게 원고의 설립에 관한 동의 여부를 묻는 최고서가 첨부되어 있으므로, 원고는 적어도 이 사건 소장 부본의 송달로써 재차 최고를 하면서 회답기간 내에 원고의 설립의 동의하지 아니할 것을 정지조건으로 회답기간 만료일 다음날 매도청구권을 행사한 것으로 볼 수 있다. 그리고 원고가 ○동 소재 토지 및 건물을 재건축정비사업의 대상에 포함하는 내용의 조합설립변경인가를 받은 2016. 3. 14.에도 이 사건 소송은 계속 중이었으므로, 적어도 위 변경인가일부터는 최고서가 첨부된 소장 부본에 의한 최고의 효력이 발생하여 회답기간이 진행되는 것으로 봄이 타당하다. 따라서 위 2016. 3. 14.로부터 도시정비법 제39조, 집합건물법 제48조에 따른 2개월의 회답기간 만료일 다음날인 2016. 5. 15.에 원고와 위 피고들 사이에 피고별 소유 부동산에 관하여 매매계약이 각 성립되었다.

4. 사견

토지분할 소송의 근본적 취지는 사업을 반대하는 일부 토지등소유자로 말미암아 전체 사업이 진행되지 못하는 결과가 초래되는 것을 차단하고자 함에 있다. 그런데 위 판례처럼 제척대상이었던 “동”의 미동의자에 대한 매매계약 체결 시점을 일반의 경우와 달리 판단한다면, 오히려 이는 마지막까지 조합 사업을 반대한 “동”의 소유자들에게 가장 유리한 결과를 부여하게 되는 결론이 된다.

이에 사견으로는, 제척대상이었던 “동”을 포함하는 등의 내용의 변경인가는 최초 조합설립인가와 그 동일성이 유지된다고 할 것이므로 제척 대상이었던 “동”의 토지등소유자에 대한 매매계약 체결 시점 역시, 일반의 경우와 마찬가지로 봄이 타당할 것으로 사료된다.

*2016. 1. 27. 개정 도시 및 주거환경정비법은 주택재건축조합설립인가 요건과 관련하여, 기존에 주택의 각 동별 구분소유자의 2/3이상의 동의를 요구하던 제16조 제2항을, 각 동별 구분소유자의 과반수의 동의를 요하는 것으로 그 내용을 개정하였다.

**해당 동의 과반수의 찬성은 있었으나 2/3에는 미치지 못했던 경우

***매도청구권의 행사가 제척기간의 적용을 받음에 기인한다.

문의) 02-537-3322