주용철 세무사 / 세무법인 지율

사례) 지율아파트재건축정비사업조합은 2016.9.1 사용검사신청을 앞두고 있다. 조합은 조합원아파트 500세대, 일반분양아파트 300세대를 시행하였고, 지방세법에 따라서 건물분 보존등기와 관련된 취득세를 신고납부하고자 한다.

 

해설) 이번호에서는 도급공사외의 비용으로 여러 가지 간접비용중에서도 과세표준에서 제외될 비용을 살펴보고자 한다.

취득세의 과세표준은 취득의 시기전에 지급한 또는 지급해야할 일체의 비용을 의미한다. 이때 일체의 비용에는 부대비용이 포함되는데. 이는 건축물을 시공하기 위한 비용이기 보다는 일반관리비의 성격이 더 강하다고 볼 수 있다.

지방세법시행령에 의하면 다음의 비용을 부대비용으로 예시하고 있다.

지방세법 시행령 제18조 취득가격의 범위

① 법 제10조제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다. <개정 2011.5.30, 2013.3.23, 2014.11.19, 2015.6.30, 2016.4.26>

 

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.

3. 「농지법」에 따른 농지보전부담금, 「산지관리법」에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우 「주택도시기금법」 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정자치부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "금융회사등"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용

 

즉, 거의 대부분의 간접부대 비용이 건축물의 과세표준에 포함된다. 따라서 명확하게 법령 및 판례에 의하여 제외되는 비용이 아닌 경우 해당비용을 과세표준에서 제외하는 것은 상당히 신중하게 판단되어져야 한다.

간접비용(부대비용)중에서 시행령에 의하여 과세표준에서 제외되는 비용은 다음과 같다. 간접비용이지만, 취득과 관련된 비용으로 보기에는 상당히 거리가 있는 비용들이 열거되어 있다.

지방세법시행령 제18조 취득가격의 범위등

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용

2. 「전기사업법」, 「도시가스사업법」, 「집단에너지사업법」, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

4. 부가가치세

5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용

 

기타, 판례등에 의해서 과세표준에서 제외되는 비용은 다음과 같다.

1

 

현장유지 관리 채권

세정-355(2005.6.21)

X

2

 

개발부담금

도세22670-533(1992.8.4)

X

3

 

건물준공 기념행사에 따른 식사비 소모품비

세정13407-183(1999.2.10)

X

4

 

견본 주택비

지방세정1280(2005.6.21)

X

5

 

급수공사 설비료

행심2001-52(2001.5.28)

X

6

 

냉장고, 식기세척기, 가스렌지

세정-517(2003.7.18)

X

7

 

문화재발굴비용

지방세정-4565(2006.9.20)

X

8

 

분양 광고비

지방세정1280(2005.6.21)

X

9

 

분양보증 수수료

행심2005-80(2005.4.6)

X

10

 

분양보증수수료

행심2005-80(2005.4.6)

X

11

 

살수차량구입 분담금

세정-4607(2004.12.16)

X

12

 

상수도부담금, 전기인입비, 상수도 인입비 하수도 원인자 부담금

세정-1850(2006.5.9)

X

13

 

상하수도 부담금,전기인입비, 상수도 인입비

세정-2007(2006.5.18)

X

14

 

상하수도 분담금

행심2005-80(2005.4.6)

X

15

 

신축건물 비용에 포함된종합토지세

세정13407-1279(2000.11.7)

X

16

미술장식품

액자 미술품, 비치한 조각품

세정-4687(2004.12.22)

X

17

 

전기공사 부담금

행심2001-52(2001.5.28)

X

18

 

지역난방공사부담금

행심2001-52(2001.5.28)

X

19

 

지역난방공사비

 

X

20

 

퇴직공제 증지

세정-1038(2005.3.8)

X

21

 

하.오수 처리시설 부담금

세정-4607(2004.12.16)

X

22

 

학교용지 부담금

세정-42(2005.1.26)

X

 

문제는 위에 열거된 항목들이 일반인들이 쉽게 납득할 수있는 사유로 과세표준에서 제외된 것이 아니라는 데 있다. 조합의 경우 준공시점 취득세의 적절한 산정보다 조합원의 원활한 재산권행사를 위한 신속한 보존등기가 중요하다. 따라서 과세표준의 산정에 있어서 보수적인 관점에서 접근할 수밖에 없고, 이는 조합원의 불필요한 부담을 가중시킬수 있다. 재건축 조합의 적정한 취득세 과세표준은 개별사안별 예규 또는 판례가 아닌 합리적이고 통일된 기준을 가지고, 일반인들도 쉽게 판단할 수있는 규범에 의하여 판단되어져야 할것이다.

문의) 02-555-5366

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