서울시가 역점적으로 추진하고 있는 역세권시프트(SHIFT)사업이 하나둘씩 가시적 성과를 내고 있다.

신정역세권시프트사업 추진준비위원회(위원장=최종엽)는 지난 3일 ‘신정역세권SHIFT 도시환경정비사업을 위한 주민설명회’를 개최했다.

오후 6시 30분부터 신정4동주민센터 5층에서 진행된 이날 설명회에는 성진용 서울시 역세권시프트 심의위원장을 비롯해 안중호 도시공학박사 등 전문가와 지역주민 등 70여명이 참석해 성황을 이뤘다.

최종엽 위원장은 인사말을 통해 “지역 개발에 있어 중요한 것은 사업에 대한 전문성을 확보하는 것”이라고 강조하고 “다양한 재개발 구역의 상황을 접해보고 도시환경정비사업에 대한 전문 과정도 수강하며 해당 지식을 쌓아왔으며 국토부와 서울시등 유관기관을 방문해 자문을 구하고 전문가들과의 조언을 얻어 투명성과 전문성을 높이기 위해 노력하고 있다”고 밝혔다.

아울러 “사업성공을 위해서는 주민들의 의견을 수렴하고 뜻을 하나로 모으는 것이 무엇보다 중요하다”며 “지역발전과 주민 모두의 이익을 위해 누구나 참여 가능한 ‘주민발전대화기구’ 구성을 계획하고 있으니 많은 관심과 참여 바란다”고 당부했다.

설명회는 최 위원장의 신정역세권시프트사업에 대한 전반적 설명에 이어 참석한 주민들의 질의응답으로 진행됐다.

신정역세권시프트사업은 5호선 신정역과 인접해 있는 신정동 946, 947번지 일대 13,470㎡를 대상지로 하고 있다.

지난해 10월부터 사업성 분석에 착수해 올해 초 정비계획 검토와 도시계획 관련 자문을 구했으며 4월 지역관계자 소모임, 6월 1차 사업설명회와 7월 사무실 개소에 이어 현재 구역지정을 위한 동의서를 징구하고 있다.

구역내 토지등소유자는 123세대이지만 향후 건립세대수가 오피스텔을 제외한 아파트만 약 490세대(장기전세 100세대 포함)에 달해 사업성이 매우 뛰어나다. 전문가들은 예상비례율 150% 정도로 보고 있어 100% 내외인 일반 재개발 사업장에 비해 월등한 조건을 갖고 있다.

사업대상지는 신정역에 인접해 있는데다 신정네거리역과도 가까워 더블역세권의 위치에 있으며 목동과 인접해 키즈산업 육성이 가능한 뛰어난 입지라 할 수 있지만 현재 주택들이 매우 낙후되어 있고 상권도 약화되어 있어 조속한 개발이 필요한 곳이다.

최 위원장은 “역세권시프트사업을 통해 신정역과 바로 연결되는 통로를 개설해 차별화된 아파트를 만들겠다”고 밝혔다.

이를 통해 직주근접의 편리성과 유동인구 증가로 인한 상가 및 지역경제활성화를 꾀하고 지하철과 원스톱 생활권을 형성시켜 집값 상승을 이끌어내겠다는 복안이다.

최 위원장은 “실제 10억 정도의 투자로 250억 이상 부가가치를 누릴 수 있을 것”이라고 자신했다.

∥사업성 뛰어나 관심 집중되고 있는 역세권시프트사업

서울시에서 역점적으로 추진하고 있는 역세권시프트사업은 서울시 청년 장기전세주택사업의 일환으로 청년들의 주거문제 해결을 위해 교통이 편리한 역세권을 중심으로 사업 구역내 토지를 준주거지역으로 종상향해 용적율을 500% 까지 완화하고 완화된 용적률의 50%는 청년장기전세주택을 지어 서울시에서 표준시가로 매입 청년들에게 전세 분양하고 나머지 50%는 일반분양해 주민들의 수익을 높일 수 있도록 지원하는 사업이다.

일반 재건축․재개발 사업이 3종 일반주거지역인 경우에도 최대 300%의 용적률로 사업을 진행하는데 비해 역세권시프트사업은 최대 500%의 용적률이 주어지기에 그만큼 사업성이 뛰어나다. 물론 늘어나는 용적률의 절반은 장기전세주택인 SHIFT로 조성해 서울시가 매입하게 되지만 나머지 절반은 일반분양을 할 수 있어 주민들의 부담을 크게 줄일 수 있다.

역세권시프트사업은 주거지역 종상향을 통해 용적률을 대폭 상향시켜주는 사업이기에 그만큼 조건이 까다롭다. 일단 지하철 승강장 중심을 기점으로 반경 250m 이내의 1차 역세권과 반경 500m 이내의 2차 역세권에 포함되어야 하며 준주거지역으로의 상향을 위해서는 1차 역세권 지역 중 노후도, 과소필지, 저밀 이용 기준 등을 충족시켜야 하기에 사업추진이 가능한 지역이 많지 않다.

때문에 현재 서울시에서 사업추진이 진행되고 있는 곳은 송정역세권, 개화산역세권, 남구로역세권, 효창운동장 등 몇 곳에 불과하다.

사업성이 뛰어난 역세권시프트 사업대상지로 포함된다는 것 자체가 지역 주민에게는 어찌보면 행운인 셈이다.

설명회에 참석한 성진용 교수는 “신정동 일대는 목동과 근접한 거리에 있으나 낙후되어 주민들이 재산이 저평가 되어 있는 곳으로 이번 역세권시프트 정책을 잘 활용하게 된다면 목동의 키즈상권을 끌어들여 서울은 물론 대한민국의 특화사업 지구로 발전이 가능할 것”이라고 밝히고 “역세권시프트사업을 위해 최종엽 위원장을 중심으로 관련 내용을 정책관련자들과 협의를 진행하고 있다”고 설명했다.

안중호 박사는 “2종 7층에서 준주거까지 3단계 종상향은 특수한 경우를 제외하고는 거의 없으며 이것이 가능한 시프트사업은 특혜에 가까운 파격적인 사업”이라며 “특히 관리처분 단계에서 2종이나 3종 일반주거지역에서 준주거지로 종상향 시 감정평가는 1.5배에서 1.7배를 더 평가 받게 된다”고 밝혔다.

덧붙여 “이번에 징구하고 있는 동의서는 종상향을 위한 구역지정 동의서인 만큼 단순논리로 사업에 대해 이해가 되지 않거나 미심쩍은 부분이 있더라도 일단 종상향 시켜놓고 사업진행이 마음에 들지 않으면 높은 가격으로 팔고 이사를 가도 되는 일”이라며 추진준비위원회에 협조를 당부했다.

일반 재개발의 경우 임대주택을 15~20% 의무적으로 짓도록 되어있으나 역세권시프트 사업은 장기전세주택이 임대주택을 대신하게 되어 별도 건립할 필요가 없고 이에 대한 인센티브로 용적률을 최고 500%까지 완화해주고 기부채납 순부담율 역시 기존 재개발의 19.2%에서 9.6%로 완화되는 혜택이 있다.

신정역세권시프트 사업추진준비위원회 최종엽 위원장

“막연한 불안감만 갖고있지 말고 사업에 대해 제대로 알아보는 것이 중요”

- 신정역세권시프트사업을 어떻게 추진하게 되었는지

현재 사단법인 한중 미래비전교류협회의 회장직을 맡아 한중간 교류협력 증진을 위해 노력하고 있고 언제나 사회봉사와 지역발전을 고민해왔다.

예전에 한남3구역의 재개발 조합원이었는데 그곳은 기본계획 수립당시 용적율 210%였다가 재정비소위원회 자문을 얻어 231%로 상향 받아 사업을 진행했지만 건축심의를 통과하지 못해 사업이 답보상태에 머물러 있다.

그러다 신정역세권지역을 알게됐고 3단계 종상향을 통해 용적률이 최대 500%까지 가능하다는 점을 알게 돼 주민들의 이익과 지역발전을 위해 반드시 필요한 사업이라는 인식을

갖고 이 사업을 추진하게 됐다.

-지역에 오랫동안 거주하지 않아 지역상황에 대한 인식이나 애정이 부족할 것이라는 지적이 있는데

지역에 오랫동안 몸담고 있지는 않았지만 현재 주민의 일원으로서 역세권시프트사업이 지역발전은 물론 주민들의 재산 증식에 크게 기여하는 사업이라는 점을 누구보다 잘 알고 있다.

그간 사업에 대한 전문성을 높이기 위해 도시환경정비 아카데미를 수강하고 수많은 전문가들과 의견을 나누는 등 사업추진에 대한 열의를 다져왔다.

역세권시프트사업은 서울시에서 신혼부부와 청년들에게 공급할 장기전세주택을 짓는 중요한 정책사업이다. 그만큼 공익성과 공공성을 갖는 동시에 용적률 상향으로 주민들의 이익도 담보할 수 있기에 모두 윈-윈할 수 있는 사업이라는 확신을 갖고 책임감과 열의를 다해 사업을 추진할 계획이다.

- 다른 역세권시프트 사업장들은 어떻게 진행되고 있는지

역세권시프트 정책은 유엔 하비타트(HABITAT)부터 금상을 수상할 정도로 훌륭한 정책이지만 지역에 대한 특혜성 논란으로 인해 향후 사업이 없어지거나 주민 이익이 줄어드는 방향으로 방식이 변경될 수도 있기에 조속한 사업추진이 필요하다.

현재 서울시에서 역세권시프트사업을 추진하고 있는 곳은 우리 구역을 포함해 5곳 정도로 나타나고 있다.

개화산역세권과 송정역세권은 구역지정이 끝난 상태이며 남구로역세권은 주민 동의서 징구가 끝나 구역지정을 신청한 상태다.

효창운동장역세권은 82,500㎡ 부지에 토지등소유자 700명으로 3월부터 동의서 징구에 들어가 현재 동의서 징구의 법정요건 달성이 임박한 상태다.

우리 지역을 제외한 4곳은 재개발 구역으로 지정되었던 곳으로 재개발 구역을 해제하고 사업수익성이 좋은 역세권시프트사업으로 바꾼 곳이다.

- 사업을 진행하는데 있어 어려운 점이 있다면

개발사업에 대해 막연히 부정적 인식을 갖고 무조건적인 반대를 하는 분들이 있다. 추진위의 잘못이지만 사무실을 개소한 지 4개월이 가까워 오는데 아직 만나서 대화를 해보지 못한 주민들도 있다.

‘업체들만 배불리는 것 아니냐’, ‘짜고 치는 고스톱이다’ 등등 사업에 대해 알아보려하지 않고 그저 막연한 불안감을 갖고 반대를 하는 주민들도 있는데 동의에 앞서 먼저 사업에 대해 제대로 알아보는 것이 중요하다.

사업에 대한 오해를 줄이기 위해 터놓고 이야기 할 수 있는 자리를 만드는 것이 필요하기에 누구나 참여할 수 있는 ‘주민발전대화기구’를 계획하고 있으니 많은 참여를 바란다.