연구) 최근의 부동산의 흐름 중 재개발 재건축에 대한 투자는 일반인들이 소액으로 접근할 수 있다는 장점 때문에 많은 관심을 받고 있다. 물론 강남권의 재건축은 다른 시각으로 접근해야 한다.

재건축과 재개발은 그 절차 등이 거의 동일하고, 세금에 있어서도 지방세 쪽에서 약간의 차이를 나타내고 있을 뿐 거의 유사하다. 이하는 일반적인 재건축아파트의 투자시 발생하는 세금에 대하여 설명하고 그 투자시점의 결정에 영향을 주게 되는 사안을 정리해 보도록 한다.

우선, 취득세다. 조합아파트는 언제 사는 것이 취득세가 가장 저렴할까?

우선, 취득세의 구조를 잠깐 들여다보자. 취득세율은 주택과 그 외의 부동산으로 크게 구분하여 별도의 세율이 적용된다.

주택의 경우 1%~3%의 세율이 매매가격을 기준으로 차등 적용되는 데 반하여, 그 외의 부동산은 일률적으로 4%의 세율이 적용된다. 따라서 조합아파트에 투자하는 경우 매매가격은 동일하지만, 언제 취득하느냐에 따라서 세율이 크게 달라진다.

예를 들어 조합아파트가 관리처분후 철거된 이후에 투자하는 경우 주택이 아닌 토지의 취득이 되어 4%의 세율이 적용된다. 매매가격이 5억원이라고 가정하면, 주택으로 취득시 1%의 세율이, 철거 후 취득시 4%의 세율이 적용되어, 무려 4배나 더 많은 취득세를 부담하게 된다.

이후 재산세와 종합부동산세에 대해서 살펴보자. 취득세와 유사하게 주택건물부분의 철거시점이 기준이 되어 과세가 달라지게 된다. 철거 전에는 주택으로 과세되며 철거 후에는 토지로서 과세된다. 주택의 경우 개별주택가격, 공동주택가격 등 고시된 가격이 과세기준이 된다.

여기에 0.1%~0.4%의 세율이 차등 적용된다. 토지는 개별공시지가가 과세기준이 되고, 아파트 공급목적의 토지이므로 분리과세 된다. 즉, 다른 재산세처럼 합산되지 않고, 0.2%의 단일세율로 과세된다. 또한 종합부동산세의 과세대상에서도 제외된다.

결국, 고가의 아파트를 재건축하는 경우라면, 소유자는 철거이후 부담하게 되는 재산세가 크게 절감이 된다. 특히 종합부동산세도 과세대상에서 제외되므로 크게 절세가 된다. 반면에 재개발지역내의 소형주택보유자의 경우 오히려 재산세부담이 커지는 경우가 종종발생하게 된다.

이유는 종전에 주택으로서 0.1%의 세율을 적용받던 분이 0.2%의 단일세율로 변경되기도 하고, 무엇보다 과세기준금액이 증가되는 사례가 적지 않기 때문이다. 결국, 재산세와 종합부동산세의 경우 고가부동산은 철거 후 취득이 유리하다, 특히, 과세기준일인 6월 1일이 지나서 즉, 6월 2일 이후부터 취득하면 1년치의 재산세 등은 절약할 수 있다.

마지막으로 양도소득세를 보자. 양도소득세는 그 취득시점이 매우 중요하다. 이유는 관리처분인가일을 기준으로 하여, 그 이전에 취득시, 공사기간을 보유기간에 포함시켜 주지만, 인가일 다음날부터는 공사완료 후 주택으로 사용할 수 있을 때부터 주택의 보유기간을 인정하기 때문이다.

예를 들어 1억원에 재개발주택을 취득하고, 이를 준공 후 9억원에 양도한다고 해보자. 그 취득시기를 관리처분인가일 이전에 취득한 경우 공사기간이 보유기간에 포함되어, 준공 후 즉시 양도한다고 하더라도, 다른 주택이 없는 한 1세대 1주택 비과세규정에 의하여 양도소득세를 한 푼도 안내도 된다.

반면에 관리처분인가일 이후에 취득하는 경우 준공이후부터 주택보유기간이 시작되므로, 준공 후 즉시 양도시 40%의 높은 세율이 적용되어 큰 낭패를 볼 수가 있다. 따라서 양도소득세의 관점에서는 무조건 관리처분인가일 이전에 취득을 해야 세금혜택을 볼 수 있다.

이처럼 재건축재개발 주택의 투자시점은 투자수익율에 막대한 영향을 주게 된다. 따라서 본인의 상황에 맞는 투자시점의 선택이 중요하다.

문의) 02-555-5366